Par Marie Christine Ménoire, le 9 Juillet 2014 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

En bord de mer, au pied des montagnes ou dans un coin de campagne, qui n'a pas rêvé d'une résidence secondaire. Synonyme de dépaysement et de vacances, ce havre de paix sera également un placement pour l'avenir. Mais avant de succomber à la tentation, posez-vous les bonnes questions.

Bien choisir sa résidence secondaire

Les raisons de succomber aux charmes d'une résidence secondaire sont nombreuses et variées : se faire plaisir, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite.
Quelle que soit votre motivation, cet achat se prépare et se réfléchit.
Comme lors de l'achat de votre résidence principale, prenez le temps de vous poser les bonnes questions :
  • l'emplacement. Privilégiez la proximité. Non seulement votre qualité de vie sera meilleure en vacances, mais votre résidence aura d'autant plus de valeur (si vous envisagez de la vendre ou de la mettre en location) ;
  • l'état. Portez de préférence votre choix sur une résidence habitable en l'état. Vous éviterez ainsi la galère des travaux  interminables ;
  • la surface. Dans vos rêves, vous vous voyez déjà réunissant, tous les étés, famille et amis. Mais attention à ne pas voir trop grand ! Cela risquerait d'engendrer des frais trop conséquents à l'achat et ensuite en entretien (avec le phénomène de lassitude qui l'accompagne). Cela doit rester un plaisir et non devenir une contrainte.
Le budget consacré à la résidence secondaire ne doit pas prendre le pas sur celui de votre résidence principale.

Résidence secondaire et frais annexes

Au prix d'acquisition s'ajoutent un certain nombre de dépenses et frais que vous devrez prévoir dès le départ dans votre budget :
  • l'entretien et les travaux. Taille des haies et du gazon, entretien de la piscine... tout cela a un coût, surtout si vous souhaitez vous en décharger et confier l'entretien régulier à une société dite de services à la personne.Les résidences secondaires sont constituées, pour près de 60 %, de maisons anciennes. Si vous souhaitez maintenir votre pied-à-terre en bon état, il y aura des menues réparations à prévoir, plus ou moins fréquemment selon la situation géographique du bien notamment (en bord de mer, les volets devront être plus souvent repeints, par exemple). Outre cet entretien courant, il peut arriver que lors de l'achat ou avec le temps, certains éléments se dégradent. Il faudra alors envisager des travaux plus conséquents (changement de la chaudière, réfection du toit). Le budget travaux n'est donc pas à sous-estimer. Il faut compter entre 2 et 4 % de la valeur du bien, rien que pour les frais d'entretien. D'un point de vue pratique, pensez aussi au suivi des travaux, pas toujours facile compte tenu de la distance. L'idéal est d'avoir une personne de confiance sur place qui prendra le relais ;
  • l'assurance. Les résidences secondaires sont la cible rêvée des cambrioleurs. C'est pourquoi, au même titre que pour votre résidence principale, il est indispensable de souscrire une assurance qui vous garantira contre le vol. Elle sera souvent plus chère, car la maison est inoccupée une grande partie de l'année. Et l'assureur pourra vous demander la mise en place de dispositifs anti-intrusions (alarme, barreaux aux fenêtres, caméra de surveillance...). Pensez également à vous couvrir contre les risques d'incendie, de dégâts des eaux, tempêtes et autres réjouissances du même ordre. On n'est jamais trop prudent ! Pour vous assurer contre ces désagréments, vous pourrez soit demander une extension de votre assurance multirisque habitation (avec une surprime), soit souscrire une assurance spécifique adaptée aux caractéristiques des lieux (par exemple, en haute montagne, il y a plus de risques d'avalanche que de feux de forêt). 
  • les impôts et charges dites courantes. En premier lieu, il y a bien évidemment les frais de consommation et d'abonnement aux différents réseaux (électricité, eau, internet...). Les impôts locaux (taxe d'habitation et taxe foncière) figurent aussi au rang des dépenses incompressibles. Comptez aussi les frais de transport pour rallier votre lieu de villégiature.
Attention : bien souvent, les assureurs prévoient une clause d'inhabitation qui augmente la note ;


Acheter une résidence secondaire à plusieurs

Pour rendre votre rêve plus accessible, pensez à vous regrouper avec des membres de votre famille ou des amis pour acheter par le biais d'une Société civile immobilière (SCI) ou en indivision. De cette façon, vous allégerez le coût financier, que ce soit lors de l'achat ou plus tard, lorsqu'il faudra payer les frais d'entretien ou les réparations.

Dans le cadre d'une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur apport dans le capital. Par exemple, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chaque associé sera responsable de la moitié des dettes. L'immeuble appartient à la société et non aux associés (propriétaires uniquement de parts sociales).

Constituer une SCI suppose quelques contraintes juridiques (rédaction de statuts, inscription au registre du commerce et des sociétés, tenue d'assemblées générales...).

Avec l'indivision, ces contraintes de constitution et de gestion n'existent pas. Mais certaines décisions doivent être prises à l'unanimité. Une bonne entente entre les propriétaires est donc nécessaire.

Investir dans une résidence de tourisme

Percevoir des loyers, diminuer ses impôts et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l'eau sans aucun souci de gestion, telle est la formule gagnante de la résidence de tourisme. Une autre façon d'acquérir une résidence secondaire, qui n'a que des avantages :
  • les résidences-services sont composées d'un ensemble de logements prêts à louer, dotés de nombreux services (accueil, ménage, salle de sport...) ;
  • une gestion déléguée. Vous signez un bail commercial avec le gérant de la résidence qui s'occupera de tout. Ce type d'investissement est idéal si vous voulez vous décharger de tous les soucis de gestion inhérents à une location (choix du locataire, encaissement des loyers qu'il vous reversera ensuite, prise en charge des travaux d'entretien...) ;
  • un rendement assuré (entre 4 et 6 %), que le logement soit occupé ou non. le loyer perçu est net de toutes charges de gestion et d'entretien ;
  • une fiscalité attrayante qui se traduit par la récupération de la TVA payée sur le prix d'achat du logement et une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient du bien, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ;
  • vous pourrez profiter de votre placement et y séjourner, sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal. Une façon de conjuguer plaisir et rentabilité.
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