Par Marie Christine Ménoire, le 3 Avril 2014 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Quelle que soit la nature de votre projet immobilier, il commencera par l'étude des capacités financières dont vous disposez. L'investissement locatif n'échappe pas à cette règle : un plan de financement bien ficelé est indispensable.

Investisseurs : calculez le budget dont vous disposez

Emprunter est un engagement à long terme. Les investisseurs, comme tous les emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère dans l'aventure. D'autant que le crédit aura un impact sur les aspects fiscaux de l'opération.

La première étape consiste à mesurer l'impact de votre projet et de son financement sur votre budget. Il n'est pas nécessaire de disposer d'un gros apport personnel.

Acheter à crédit vous permettra d'optimiser l'avantage fiscal dont vous bénéficierez, les loyers perçus remboursant une partie (ou la totalité) des échéances du prêt et les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus locatifs.

Il est toutefois important de déterminer la part de budget que vous pourrez accorder, tous les mois, au financement de votre investissement locatif. En fonction de votre "capacité d'endettement", la banque vous accordera un prêt... ou pas.

Notre conseil : ne comptez pas sur les loyers pour faire face à la totalité de vos échéances. Une absence temporaire de locataires pourrait entraîner des difficultés de remboursement du prêt.



Investisseurs : étudiez la durée d'emprunt

Ce sera la seconde question à vous poser lors de l'élaboration de votre plan de financement. La durée du prêt est fonction de votre capacité d'endettement, mais aussi de votre capacité d'épargne.
Vous ne participerez qu'en partie au remboursement du prêt puisque les loyers perçus y contribueront pour une bonne part. Aujourd'hui, la durée moyenne des prêts est de 25 ans.

L'avantage d'une durée plus longue est d'avoir des mensualités plus faibles à emprunt égal. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous doublez également le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter. Ce point est à étudier avec votre banquier, simulations à l'appui.

Dans le cadre d'un investissement locatif, l'emprunteur peut déduire de ses revenus locatifs les intérêts du prêt

Investisseurs : étudiez les formules de prêt les mieux adaptées

Il n'y a pas de grandes différences entre un prêt pour sa résidence principale et un prêt pour un investissement locatif. Dans les deux cas, vous aurez le choix entre un taux d'intérêt fixe ou révisable. Vous devrez également souscrire une assurance décès-invalidité. Votre crédit devra être garanti par une hypothèque ou la caution d'une société spécialisée.
Deux types de prêt sont plus particulièrement adaptés à un projet d'investissement immobilier locatif :

  • le prêt amortissable : il s'agit de la formule de prêt la plus fréquente. L'emprunteur rembourse tous les mois une part du capital emprunté, ainsi que les intérêts et les assurances de prêt. Plus le crédit est long, plus son coût total est élevé. En contrepartie, les mensualités sont plus faibles. Il s'échelonne, en moyenne, entre 15 et 20 ans.
  • le prêt in fine : durant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne paye que les intérêts et l'assurance, le capital est remboursé en une seule fois avec la dernière mensualité. En complément des garanties classiques et pour sécuriser le remboursement du prêt à terme, les banques et établissements de crédit exigent qu'une épargne soit constituée en parallèle au financement. Le plus souvent, il s'agira d'un contrat d'assurance-vie.
    Les avantages
    du crédit in fine sont essentiellement fiscaux. Dans le cadre d'un investissement locatif, l'emprunteur peut déduire les intérêts de ses revenus fonciers et, si ceux-ci n'absorbent pas la totalité des charges de l'emprunt, le surplus est imputable sur le revenu global.
    Dans l'hypothèse d'un adossement à un contrat d'assurance-vie, le rendement de celle-ci améliore sensiblement la rentabilité de l'opération.

Investisseurs : ayez un bon apport personnel

L'apport personnel vous permettra de réduire votre effort d'épargne.
Un apport personnel relativement conséquent est un atout supplémentaire pour négocier avec votre banque. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts aidés (Prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêts accordés par la CAF ou par la Fonction publique...) pourront vous aider à le constituer.

Plus la somme dont vous disposerez en propre, avant le recours à l'emprunt, sera conséquente et meilleures seront les conditions consenties par la banque.

En général, les banques demandent qu'au moins 10 % de l'opération soient financés par votre apport personnel. Mais, en pratique, si vous disposez de 20 à 30 % d'apport, ce sera mieux.
L'apport personnel permet à la banque d'apprécier votre capacité d'épargne et votre capacité à rembourser un emprunt.

Plus l'apport est conséquent, plus votre "profil" inspirera confiance... et plus votre banquier sera enclin à négocier avec vous un taux d'intérêt plus faible !

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