Par Nathalie Duny, le 5 Octobre 2012 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

La tentation d'investir dans une résidence secondaire est d'autant plus vive que les acquéreurs ont aujourd'hui la main. Profitez de la crise, des prix bas et des taux d'intérêt avantageux. Mais avant d'acheter, posez-vous les bonnes questions !

La crise : une chance pour l'investissement

N'achetez pas avec l'idée de faire un superbe investissement. Acquérir une résidence secondaire, c'est d'abord se faire plaisir. Les propriétaires français considèrent davantage leur résidence secondaire comme leur deuxième maison et non pas seulement comme une simple résidence de vacances.

Cependant, la résidence secondaire est aussi un véritable placement qui pense à l'avenir, aux enfants et aux générations futures. C'est du patrimoine qui se transmet et qui peut faire l'objet d'une donation.

En ce sens, la crise offre de véritables opportunités avec :

  • La chute des prix : Après une baisse des prix de l'immobilier constatée ces dernières années, ceux-ci ont tendance à se stabiliser actuellement. Des opportunités existent, même dans les sites les plus recherchés. Les acheteurs sont moins nombreux. Profitez du creux de la vague pour mieux négocier.
  • Des taux d'intérêt au plus bas : En août, les taux d'intérêt ont encore baissé. C'est une aubaine pour ceux qui souhaitent souscrire un crédit immobilier : le coût de l'argent n'a pratiquement jamais été aussi bon marché. Pour un emprunt sur 15 ans, le taux moyen (hors assurance) tombe à 3,45 %, tandis que les crédits sur 20 ans sont désormais sous la barre symbolique des 4 % à 3,80 %. (source : empruntis).
C'est le moment d'emprunter à "petits prix" et de gagner du pouvoir d'achat  !

Le régime fiscal de la résidence secondaire

L'achat d'une maison secondaire ne bénéficie pas du même régime fiscal que celui de la résidence principale. Celui-ci est moins avantageux  :

  • Pas de crédit d'impôt attaché à l'acquisition d'une résidence principale
  • Pas de crédit d'impôt en faveur du développement durable
  • Pas de décote sur la valeur du logement pour le calcul de l'ISF
  • Pas d'exonération de plus-values de cession.
Lors de la revente de la résidence secondaire, la plus-value réalisée est normalement imposable au titre des plus-values immobilières (à l'inverse de la résidence principale). Pour être totalement exonéré de la plus-value immobilière, vous devez être propriétaire du logement depuis plus de 30 ans.

La résidence secondaire est par ailleurs soumise à des taxes locales telles que la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.En ce qui concerne l'assurance habitation, la plupart des compagnies insèrent dans leurs contrats des clauses spécifiques aux résidences secondaires.

Une occupation occasionnelle accroît les risques de vol, ce qui incite les compagnies à demander plus de garanties et une prime plus élevée que pour une résidence principale. Vous pouvez faire baisser la note en vous pliant à leurs exigences en matière de sécurité : alarmes, installation de systèmes de vidéosurveillance...

Rentabiliser sa résidence secondaire grâce à la location

Pour rentabiliser votre résidence secondaire, n'hésitez-pas à la louer !

La demande de location de maisons au bord de la mer et à la campagne augmente régulièrement et la crise devrait encore accentuer cette tendance. Les résidences secondaires les plus prisées concernent les maisons individuelles en bon état avec terrasse et cheminée. Laissez votre résidence en location plus de 6 mois dans l'année.

Vous pouvez aussi la proposer à la location pour de courts séjours, ce qui améliorera le taux de remplissage et augmentera vos revenus de location.

Des précautions s'imposent : au moment de la réservation, signez un contrat qui stipule notamment le montant de la caution, la souscription d'une garantie complémentaire à la multirisque habitation, la réalisation d'un état des lieux avant et après... Et soyez vigilant quant au choix du locataire.

Une alternative : la résidence de tourisme

Investir dans l'immobilier touristique, percevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances dans l'année, c'est le pari gagnant que proposent les promoteurs !

Ils commercialisent des programmes conçus pour être loués à la semaine aux touristes. Pour cela, ils sont dotés de certains services (accueil, ménage) et gérés par un exploitant professionnel. Le principe consiste donc à confier, via un bail commercial, la résidence secondaire à une société d'exploitation (Pierre et Vacances, Maeva...) pendant 9 ans au minimum.

Ce type de placement offre un double avantage fiscal :

  • Vous récupérez, auprès de l'administration fiscale, la TVA payée sur le prix d'acquisition (19,6 %). Mais attention : vous devez conserver le bien pendant 20 ans.
  • Vous bénéficiez d'une fiscalité attrayante. Plusieurs régimes existent, renseignez-vous !
Vérifiez bien la compétence et la solidité de l'exploitant avant de vous lancer. La rentabilité est comprise le plus souvent entre 4 % et 3,5 % net par an.

Bien choisir sa résidence secondaire

Examinez soigneusement les 5 critères suivants :
  1. Le coût : Le prix moyen d'une résidence secondaire oscille entre 150 000 et 200 000 euros. S'il varie d'une région à une autre, la tendance actuelle est plutôt à la hausse. Les prix les plus élevés se concentrent dans les régions les plus ensoleillées.
    Attention aux dépenses annexes, les charges courantes... et les autres (entretien, impôts fonciers et assurances diverses...) !
  2. La proximité : Recherchez une destination bien desservie par train ou avion. Vous éviterez ainsi les embouteillages et le stress de la route. 
  3. L'état : Privilégiez une résidence habitable en l'état. Oubliez la galère des travaux interminables sauf si vous êtes un bricoleur chevronné !
  4. La surface : N'optez pas pour une surface trop grande. Elle sera plus lourde à entretenir (ménage, entretien, etc.) et engendrera des frais plus conséquents.
  5. L'emplacement : Sans être en bas des pistes ou les pieds dans l'eau, privilégiez la proximité. Non seulement votre qualité de vie sera meilleure en vacances, mais votre résidence aura d'autant plus de valeur (vente ou location).

Astuce : Les logements aux surfaces atypiques (loft, atelier, ancienne boutique...) attirent les personnes en quête d'un habitat différent. Investir dans des lieux uniques ou des volumes XXL permet également de toucher un public en quête de fantaisie.

Des petits bémols existent toutefois :
  • L'ensoleillement n'est pas toujours au rendez-vous.
  • Le confort est souvent sommaire. Ce type de bien nécessite des aménagements (créations de sanitaires, chambres, cuisine...).
  • Des démarches sont à effectuer : renseignez-vous auprès de la municipalité...
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