Par Christophe Raffaillac, le 18 Avril 2016 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Face au Livret A, au taux très faible, et à des marchés financiers volatiles, difficile de se constituer un patrimoine en limitant les risques. Pour réaliser un placement sûr, disposer d'un capital, préparer sa succession, l'immobilier locatif s'impose.

Le choix de l'investissement locatif

Certains dispositifs, comme la loi Pinel, procurent des avantages pour investir dans l'immobilier. Acheter un bien dans le but de louer est une stratégie financière intéressante pour les particuliers, et ce à plusieurs points de vue. Dans un premier temps, "investir dans la pierre" est une manière de capitaliser ses avoirs, de se constituer un patrimoine, en mettant ses liquidités à l'abri d'une éventuelle fluctuation défavorable de l'économie.
Dans un second temps, ce type d'investissement permet une rente immédiate, via la mise en place de loyers, et donc une rémunération complémentaire. Dans un troisième temps, l'immobilier est une démarche intéressante pour transmettre son patrimoine à sa succession, par étape et dans le cadre des plafonds prévus par la législation.
La loi Pinel offre un gros avantage dans la réalisation de ce type de projet : une défiscalisation allant de 12 à 21 % pour une mise en location du bien allant de 6 à 12 ans. De ce fait, la rémunération perçue sera ainsi partiellement exonérée d'impôts.

Réussir son investissement locatif avec la loi Pinel

Le rendement d'un investissement locatif évolue en fonction du dynamisme du lieu choisi, de la superficie du bien et du rapport investissement/loyer. Ainsi, le placement idéal correspond à une ville où vous aurez la certitude de louer votre bien, qui aura été acheté à un prix raisonnable.
Contrairement aux idées reçues, les plus grandes villes ne sont pas celles qui offrent le meilleur rendement (une moyenne de 3 à 4.5 % annuel pour Paris, Lyon ou Marseille), mais plutôt les villes étudiantes de taille moyenne (comme Grenoble, Saint Etienne ou encore Rennes qui peuvent atteindre des taux de rendement de 9 % annuellement).
Comme précisé à l'instant, le dynamisme "étudiant" est une valeur assez sûre pour peu que le bien soit bien placé : proche des transports en commun, en hyper centre ou à proximité des écoles.
Ensuite, privilégiez des surfaces type "studio" ou "T1". Ce sont celles qui se louent le mieux, qui limitent les charges de copropriété et les impôts fonciers, puisqu'ils dépendent du tantième et du nombre de mètres carrés. Ce sont également celles qui offrent le meilleur rendement locatif puisque le rapport investissement/location est tendu. Ceci vous permettra d'avoir un retour rapide sur investissement, ou, dans le cadre d'un financement à crédit, de payer vos mensualités et de dégager malgré tout une rente.

Conditions pour investir en Pinel

La loi Pinel prévoit des zones où vous pourrez bénéficier des avantages de sa défiscalisation : les zones A bis (Paris et sa proche périphérie), A (les villes de plus de 250 000 habitants), B1 (les villes de 150 000 à 250 000 habitants) et B2 sous réserve que les communes aient un agrément (les villes de 50 000 à 150 000 habitants). En outre, quelques conditions seront à observer concernant les caractéristiques du bien et de sa mise en location. Il faudra qu'il soit neuf ou en état futur d'achèvement, dans le cadre d'une construction ou dans le cadre d'une souscription à une SCPI. Ce logement devra répondre aux normes BBC de la RT 2012.
Parallèlement, le bien devra être loué en tant que résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant sa livraison. Cette mise en location devra s'étendre sur un minimum de 6 ans, et le plafond des loyers et des ressources du locataire seront à respecter. Une simulation en ligne est possible et vous permettra de vérifier si la situation de votre bien est éligible à la loi Pinel. Elle vous permettra également de bien estimer votre investissement locatif.

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