Par Marie Christine Ménoire, le 4 Avril 2016 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, les propriétaires doivent respecter un certain nombre de conditions dont une concernant le plafond de loyers et de ressources des locataires. Ceux-ci sont remis à jour tous les ans.

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel est un mécanisme d’incitation fiscale destiné aux investisseurs immobiliers. Son objectif est de relancer la construction de logements neufs notamment dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre.
Le Pinel permet de réaliser jusqu’à 21 % d’économie sur l’achat d’un logement neuf. Pour cela, il suffit au propriétaire-bailleur de s’engager à le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette durée de location, l’investisseur pourra déduire de ses impôts 12, 18 ou 21 % du prix d’acquisition du bien.

Faites du neuf avec de l'ancien

On l’ignore souvent, mais le Pinel n’est pas réservé au neuf. Vous pouvez aussi en bénéficier en achetant :

  • un logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
  • un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • un local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

En revanche, ce type d’investissement suppose la réalisation de travaux, parfois conséquents.
Leur coût n’est pas à négliger lors du montage financier de l’opération. L’avantage fiscal et les conditions pour en bénéficier seront les mêmes que dans le cadre d’un achat dans le neuf.

De nouveaux plafonds

Parmi les conditions à respecter figurent deux impératifs relatifs au montant du loyer à pratiquer et aux revenus du locataire. Ils sont mis à jour tous les ans.

Pinel : quelques conseils

Si investir en Pinel vous tente, voici quelques petits conseils préalables à ne pas négliger pour vous assurer une bonne rentabilité :

  • interrogez-vous sur le « potentiel » locatif de la ville. Est-ce une ville dynamique susceptible d’attirer des étudiants et des jeunes actifs en quête d’un logement ?
  • sélectionnez avec soin l’emplacement du programme (proximité des commerces, des transports en commun…) ;
  • choisissez un logement dont la superficie correspondra à celle la plus fréquemment recherchée par les locataires dans le quartier (un 2/3 pièces dans le quartier des facs fera très bien l’affaire pour un étudiant) ;
  • choisissez la durée de votre engagement de location et par la même le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre ;
  • fixez un loyer « raisonnable » dans la limite des plafonds fixés par la loi Pinel ;
  • faites quelques calculs et simulations… et vous pourrez commencer à prospecter (avec l’aide de votre notaire bien sûr !).

Vous pouvez louer à vos enfants

Une des particularités du Pinel par rapport aux dispositifs précédents, c’est la possibilité pour l’investisseur de louer à ses enfants. Cependant, pour bénéficier des avantages fiscaux, ceux-ci ne devront pas faire partie du foyer fiscal du parent investisseur et il faudra appliquer les conditions de loyers et de revenus imposées par la loi.

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