Par Marie Christine Ménoire, le 15 Octobre 2014 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

À chaque ministre du Logement son dispositif fiscal. Après le "Duflot", place au "Pinel". Ce nouveau procédé de défiscalisation se veut plus souple que son prédécesseur afin de relancer le marché de l'immobilier neuf. Explications.

Jusqu'à 21 % de réduction d'impôt

2014 est une année particulièrement faste pour investir dans l'immobilier. Le gouvernement met tout en oeuvre pour donner un coup de pouce à ce secteur. Parmi les mesures annoncées, le dispositif Pinel.

Le Pinel se veut être un dispositif fiscal tout en souplesse afin de permettre à un maximum de contribuables d'accéder à l'investissement locatif et par voie de conséquence, relancer le secteur de la construction en augmentant l'offre de logements à louer. Si le nouveau dispositif reprend le principe général du Duflot, plusieurs aménagements significatifs sont cependant à noter.

Alors que le Duflot n'accordait que 18 % de réduction d'impôt, le Pinel prévoit plusieurs taux de réduction proportionnelle à la durée d'engagement de location. L'investisseur pourra choisir entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt étant alors respectivement de 12 %, 18 % ou 21 %. Ce choix ne sera pas figé et, en fonction des objectifs de chacun, il sera possible de changer d'option.

Tout comme avec le Duflot, il est possible de réaliser deux investissements par an dans la limite de 300 000 euros.

Le Pinel : pas qu'un avantage fiscal

Outre le fait de profiter d'une réduction d'impôt conséquente, le dispositif Pinel présente bien d?autres atouts. Il permet à l'investisseur de :
  • devenir propriétaire même sans apport personnel. Si vous souscrivez un prêt pour acquérir le bien loué, celui-ci sera remboursé sous forme de mensualités (l'effort d'épargne), mais aussi l'avantage fiscal et les loyers perçus ;
  • se constituer un patrimoine solide et à valeur ajoutée. L'investissement locatif permet d'obtenir un taux de rendement supérieur à celui proposé par les produits bancaires traditionnels. À la fin de lengagement de location, le propriétaire est libre de le vendre (avec une plus-value à la clé) ou de continuer à le louer (en dehors des conditions du dispositif Pinel) et percevoir ainsi un complément de revenus ;
  • préparer sa retraite. L'investissement sera amorti une fois la retraite arrivée et permettra à l?investisseur de profiter d'une rentrée d'argent supplémentaire à sa pension de retraite. À la fin de la période obligatoire de location, l'investisseur pourra disposer de son bien, soit en continuant à le louer et percevoir des loyers, soit en le revendant afin de récupérer un capital conséquent (éventuellement assorti d'une plus-value), soit en le gardant pour son usage personnel en qualité de logement principal ou secondaire ;
  • aider et protéger sa famille. Contrairement au dispositif Duflot, le Pinel permet à l'investisseur de louer le bien à sa famille proche (enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents). Par ailleurs, ce bien pourra faire l'objet d'une donation, avec tous les avantages que cela représente.

Des conditions très proches du Duflot

Le bénéfice de l'avantage fiscal sera subordonné à un certain nombre de conditions. Le logement devra :
  • être neuf ou être acquis en l'état futur d'achèvement ou avoir fait l'objet de travaux de rénovation (si le logement a été construit il y a au moins 15 ans) ;
  • respecter les normes de performances énergétiques en vigueur ;
  • être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier ;
  • être loué non meublé et à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant l?acquisition du bien.
Le propriétaire s'engagera à respecter des plafonds de loyer selon la surface du logement et la zone dans laquelle il est situé. Ces plafonds se veulent plus avantageux que dans le Duflot.

Exemple chiffrépour un investissement de 200 000 euros.
La réduction d'impôt selon chaque durée de location sera la suivante :
  • pour un engagement de location de 6 ans  : 24 000 euros d'économie d'impôt soit 4 000 euros par an pendant 6 ans ;
  • pour un engagement de location de 9 ans  : 36 000 euros d'économie d'impôt soit 4 000 euros par an pendant 9 ans ;
  • pour un engagement de location de 12 ans  : 42 000 euros d'économie d'impôt, 
soit 3 500 euros par an pendant 12 ans.






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