Par Nathalie Duny, le 13 Juin 2014 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

L'investissement locatif en résidence étudiante a le vent en poupe. Pas étonnant ! Ticket d'entrée raisonnable, forte demande de la part d'étudiants, avantages fiscaux, les atouts sont nombreux ! Ce qu'il faut savoir avant de se lancer !

Le principe

Investir dans une résidence étudiante consiste à acheter un logement dans un immeuble conçu pour les étudiants. Il s'agit de petites surfaces (studio, 2 pièces maximum).

Ces appartements sont dotés de services conçus pour faciliter la vie des occupants : buanderie, cafétéria, connexion internet haut débit, salle d'études... Le ticket d'entrée reste modeste, de l'ordre de 80 000 à 100 000 euros pour un studio de 18 à 20 m².

En tant qu'investisseur, vous confiez la gestion à un exploitant, bénéficiant d'un bail commercial de 9 ans au minimum, qui se chargera de sous-louer le logement meublé à un étudiant et vous reversera les revenus locatifs.

Il est donc extrêmement important d'établir une relation de confiance avec l'exploitant.
Attention au prix : veillez à ne pas surpayer le bien (il doit être à peine supérieur par rapport à un bien classique).

La fiscalité

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'achat (régime Censi Bouvard) dans la limite de 300 000 euros par an sur un ou plusieurs logements.

Vous pouvez vous faire rembourser le montant de la TVA de 20 % sur le prix du logement neuf et percevoir des revenus défiscalisés pendant au moins 9 ans.

Attention : vous ne pourrez pas louer ce logement à votre enfant !

Les critères à vérifier

  • L'emplacement : d'abord, il faut que la ville soit universitaire. Surtout, assurez-vous de la demande locative et de son potentiel. Pour cela, veillez à ce que le programme soit proche d'un campus universitaire ou d'écoles, ou qu'il soit situé en centre-ville. Attention aussi à ce qu'il soit bien desservi par les transports en commun. Bref, l'emplacement doit être prisé par les étudiants !
  • La surface : ne voyez pas trop grand ! Au-delà de 18-20 m², votre appartement risque de se louer moins facilement, car les étudiants ont un budget serré !
  • Les services : vérifiez que la résidence dispose bien des prestations classiques (laverie, ménage, connexion Internet), mais rien de superflu que les étudiants ne pourraient s'offrir !
  • La rentabilité : vous pouvez tabler sur une rentabilité locative moyenne de l'ordre de 3,5 à 4 % avec un taux d'occupation de la résidence de 75 %. Attention au gestionnaire qui promet un rendement trop élevé et pratique des loyers trop hauts. Le risque étant d'avoir du mal à trouver des locataires !
  • Le bail commercial : vous vous engagez à louer votre bien meublé en confiant sa gestion à l'exploitant. Soyez vigilant quant à la répartition des charges (charges d'entretien, menus travaux, assurances) et vérifiez aussi les modalités d'indexation du loyer et la durée ferme du bail !
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