Par Christophe Raffaillac, le 4 Octobre 2013 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Investir dans la pierre, c'est l'assurance de se constituer un patrimoine solide et l'occasion de réaliser des économies d'impôts.

Dispositif Duflot : investir à moindre coût

Pour savoir quelle formule convient le mieux à vos projets, voici différents mécanismes de défiscalisation immobilière à actionner ! La rentabilité d'un investissement immobilier ne se résume pas à l'opportunité de percevoir des revenus locatifs. Cela permet, en outre, de faire fondre ses impôts grâce aux formules Duflot, Malraux et Censi-Bouvard notamment. Chacune d'entre elles a ses vertus pour les plus grands bienfaits de l'investisseur.

Avantage : 18 % de réduction d'impôt
sur le prix du bien sur 9 ans
Le Duflot veut donner un nouveau souffle à l'investissement locatif. La mesure donne droit à une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient d'un bien immobilier acquis neuf ou ancien, réhabilité selon la norme RT 2012 (Réglementation thermique).
La réduction fiscale est étalée sur neuf années dans la limite de 300 000 ? d'investissement maximal et un plafond de 5 500 ?/m², quelle que soit la localisation du logement.
Le dispositif Duflot est en vigueur dans des zones présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande. Il a également pour effet de lutter contre les problèmes de logement avec des plafonds de loyer fixés par décret et inférieurs d'environ 20 % au prix du marché. Par conséquent, les ménages les plus modestes sont avantagés en tant que locataires, car un plafond de revenus doit être respecté.
Notre avis
Les PLUS
  • Réduction du montant de l'impôt
  • Adéquation entre l'offre et la demande locative
Les MOINS
  • Loyers plafonnés

Loi Malraux : pour préserver le patrimoine

Avantage : 22 à 30 % de réduction d'impôt
pendant 3 ans
Instaurée en 1962 pour protéger le patrimoine immobilier, la loi Malraux encourage la restauration de biens anciens. Depuis le 1er janvier 2013, elle s'adresse aussi aux investisseurs qui achètent des appartements à rénover dans la perspective de les louer.

Le dispositif Malraux accorde une réduction de 22 à 30 % du montant des travaux effectués, en fonction de la localisation du bien. Cette réduction est octroyée en fonction d'un plafond annuel de dépenses de travaux de 100 000 ?. La réduction d'impôt dure le temps des travaux dans la limite de 3 ans (4 en cas de fouilles archéologiques).
Seuls les immeubles situés au sein des périmètres définis sont concernés. Si votre bien est situé en "secteur sauvegardé" ou dans un quartier ancien dégradé, la réduction d'impôt correspond à 30 % du montant des travaux. S'il est situé en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), c'est 22 %.
Une autorisation spéciale doit être délivrée par le Préfet avant la réalisation de travaux dans le cadre de la loi Malraux. Par ailleurs, les travaux sont nécessairement suivis par les architectes des Bâtiments de France.
Pour que l'avantage fiscal s'applique, le logement restauré devra être loué nu à usage d'habitation principale durant 9 ans minimum. Enfin, la loi Malraux impose qu'un engagement de location soit pris dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux.
Les PLUS
  • Réduction d'impôt attractive
  • Conservation du patrimoine
Les MOINS
  • Dispositif très encadré par les architectes des Bâtiments de France

Censi-Bouvard : percevoir des revenus

Avantage : 11 % de réduction d'impôt pour un investissement dans une résidence services
Applicable aux résidences services (résidences seniors, étudiants, tourisme, médicalisées), le régime fiscal du "Censi-Bouvard" a de quoi séduire les investisseurs. Bâti sur le même principe que le "Duflot", il autorise aussi une réduction d'impôt sur le prix de revient du bien. Dans ce cas, elle représente 11 % du montant de l'investissement (limité à 300 000 ?) à déduire durant 9 ans. Pour un investissement sur le long terme, durant 20 ans minimum, la TVA à 19,6 % liée à l'acquisition est entièrement récupérable.
À cet avantage fiscal, le "Censi-Bouvard" procure un vrai confort en termes de gestion. En effet, c'est un exploitant qui s'occupe de tous les aspects locatifs. De cette manière, l'investisseur perçoit des loyers nets de toutes les charges liées au fonctionnement de la résidence, à son entretien, à son occupation... Une formule qui ne manque pas d'intérêt, d'autant qu'elle correspond bien aux évolutions sociétales. Avec le vieillissement de la population, les résidences seniors, par exemple, ont de beaux jours devant elles !
Le dispositif ne réclame que peu de contreparties puisque le propriétaire doit s'engager à louer pendant au moins 9 ans, sans plafond de loyer, ni critères de ressources. Le succès de l'investissement repose sur la fiabilité de l'exploitant qui doit s'engager à garantir les loyers pour toute la durée du bail commercial. Dans ces conditions, on peut espérer retirer d'une résidence services une rentabilité comprise entre 3,5 % et 5 %. C'est une performance alléchante !
Pour optimiser au mieux votre investissement immobilier, un rendez-vous avec votre notaire
vous aidera à faire le bon diagnostic et à prendre
les bonnes décisions !
Les PLUS
  • Formule confortable grâce à l'intervention de l'exploitant de la résidence
  • Avantage fiscal intéressant
Les MOINS
  • Rentabilité liée au coût de gestion appliqué par l'exploitant
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