Par Nathalie Duny, le 3 Mai 2013 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Si vous investissiez dans l'immobilier ancien ? C'est rentable et il existe de belles opportunités. Les prix sont plus abordables, la rentabilité est bonne et les contraintes moins nombreuses. Gros plan sur 3 dispositifs à saisir en 2013 !

1_Le Duflot : pour l'ancien à rénover

Le dispositif offre les mêmes avantages fiscaux pour un logement ancien à rénover que pour un logement neuf.

Vous pouvez ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 %, calculée sur le prix global du bien (prix d'achat + frais de notaire + travaux). Le plafond est fixé à 300 000 ? et limité à 5 500 ?/m2. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, ce qui représente une économie d'impôt maximum de 6 000 ? par an. En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale au locataire.

Attention : le locataire doit disposer de ressources ne dépassant pas certains plafonds et le loyer est plafonné. Par ailleurs, le logement doit avoir été acheté après le 1er janvier 2013. Pour pouvoir être mis en location, il doit satisfaire à au moins 4 des 15 critères de décence, et 6 des 12 performances techniques exigées. Les travaux de rénovation doivent résoudre ces défaillances et se dérouler dans un délai inférieur à 2 ans.

2_La loi Malraux : l'ancien en secteur protégé...

Vous devez investir dans l'immobilier patrimonial réhabilité d'habitation, destiné à la location. Le bien immobilier doit se situer dans un secteur protégé (le plus souvent au coeur d'une ville historique). Vous devez rénover le bien. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 %, avec un plafond de 100 000 euros par an.

3_Le Censi-Bouvard : pour les résidences de services

C'est le dispositif qu'il vous faut si vous voulez investir dans une résidence services : résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, etc. Vous vous engagez, via un bail commercial, à louer le logement pendant au moins 9 ans. Un gestionnaire-exploitant vous versera, chaque mois ou chaque trimestre, des loyers. Le montant de l'investissement est plafonné à 300 000 ? par an. Vous bénéficiez de 11 % de réduction d'impôt.

L'immobilier ancien a conservé tous ses atouts...

L'immobilier locatif ancien a de nombreux atouts, à commencer par ses prix, en général, moins élevés que dans le neuf. Ils sont souvent facilement négociables. Il existe de réelles opportunités, car certains vendeurs sont pressés.

Ensuite, les loyers dans l'ancien sont généralement plus élevés que dans le neuf. En revanche, quelques précautions sont à prendre pour éviter de déchanter. Avant de mettre le bien en location, prenez le temps d'évaluer les travaux à réaliser et ne négligez pas l'emplacement. Un logement bien desservi par les transports en commun, situé près d'écoles et des commerçants, se louera plus facilement.

Il existe un statut fiscal approprié avec le LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour ceux qui ne recherchent pas d'économie d'impôt immédiate comme avec le Censi-Bouvard, mais une économie à plus long terme. Vous amortissez le bien en percevant des loyers qui ne seront pas fiscalisés pendant 20 ans.
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