Par Nathalie Duny, le 22 Mars 2013 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Les habitations destinées aux seniors encore autonomes ont la cote en 2013. C'est un investissement séduisant qui permet de diversifier son patrimoine immobilier, d'assurer des rendements intéressants et de profiter d'une fiscalité avantageuse.

Un marché en plein essor

Le nombre de seniors à la retraite va quasiment doubler d'ici 2050 (source : l'INSEE). Et l'espérance de vie ne cesse de s'allonger. Les experts estiment qu'il faudra construire plus de 200 000 logements du type "résidences senior" d'ici les 20 prochaines années.

Pour les investisseurs, il s'agit d'un placement abordable avec une mise de fonds minime. Si  vos économies vous le permettent, pourquoi ne pas acquérir un ou plusieurs appartements dans un programme immobilier de ce type ?

Le concept

Les résidences accueillent des seniors autonomes souhaitant vivre dans un logement. L'appartement ou la maison se trouvent dans un quartier résidentiel, exclusivement dédié aux seniors. Le cadre de vie est idéal avec, au programme, du calme, de la sécurité et des activités.

Les logements sont conçus pour que les résidents puissent faire eux-mêmes la cuisine et être totalement indépendants. Un restaurant, des salles conviviales, des activités et des équipements sportifs sont également mis à leur disposition. En général, les occupants sont locataires et paient tous les mois un loyer et des frais pour les services consommés.

La fiscalité

Vous pouvez opter pour le dispositif Censi-Bouvard. Vous consentez un bail commercial à une société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur 9 ans et la société vous verse le loyer, que le logement soit vide ou occupé. Vous bénéficiez d'un système de défiscalisation, et vous pouvez récupérer la TVA sous certaines conditions.

Autre solution : opter pour une forme de location classique, sous le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Enfin, le dispositif Duflot représente une aubaine. Certains acteurs du marché de la résidence senior proposent des programmes éligibles à ce dispositif. Cela représente une réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans.

Les points à vérifier

Soyez vigilent par rapport aux aspects suivants :
  • L'emplacement, comme pour tout investissement ! Une résidence sénior mal située ne se remplira pas. Conséquence : le gestionnaire peut cesser son activité, faute de rentabilité.
  • L'ancienneté de la résidence. La solidité financière du gestionnaire.
  • Le taux de remplissage de la résidence : plus il est bas, plus le risque de loyer impayé est fort.
  • Le montant des prestations de services : lorsque le bien n'est pas loué, le propriétaire doit payer les charges mensuelles.
Bémol : la revente peut être difficile, et les charges sont parfois élevées. Vérifiez bien le contrat de bail qui vous lie à l'exploitant afin de connaître la répartition des charges.

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