Par Marie Christine Ménoire, le 22 Mars 2013 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Les résidences services sont à la mode. Qu'elles soient d'affaires, de tourisme, étudiantes ou pour séniors, ce marché a tout pour séduire les investisseurs. La résidence service permet de diversifier son patrimoine immobilier en toute sécurité.

Définition de la résidence services

Les résidences services sont toutes basées sur le même principe. Elles se composent en général d'appartements de petite taille, du studio au 2 pièces, loués meublés et équipés. Elles se différencient de l'hôtellerie classique par le fait qu'elles sont dotées d'une cuisine ou d'une kitchenette et offrent des services complémentaires à la carte et adaptés au type de résidence : accueil, laverie, restauration, fourniture de linge de maison, ménage dans les logements et parfois même piscine, sauna, salle de réunion, salle multimédia...

Ce type d'investissement est idéal si vous voulez vous décharger de tous les soucis de gestion inhérents à une location. En effet, tout est pris en charge par l'exploitant de la résidence avec lequel vous allez signer un bail commercial de 9 ans minimum. C'est lui qui s'occupera de la location (choix du locataire, encaissement des loyers qu'il vous reversera ensuite...), prendra en charge les travaux d'entretien...

En investissant dans une résidence services, vous êtes certain de choisir un placement sécurisé. Vous êtes, en effet, assuré d'avoir un rendement entre 4 et 6 %, que le logement soit occupé ou non. Le loyer perçu est net de toute charge de gestion et d'entretien. Ce loyer, dont le montant est inscrit dans le bail, est indexé chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers.

Logements concernés

La loi Censi-Bouvard s'adresse à toutes les personnes qui achètent un logement neuf, en état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis plus de 15 ans, réhabilité ou rénové pour satisfaire aux exigences de ce type de résidence.

L'investisseur s'engage à louer le logement meublé pendant 9 ans, et à le conserver durant cette période. En cas de non respect de l'engagement de location ou de vente du logement, il perd le bénéfice de la réduction d'impôt.

Le dispositif Censi-Bouvard s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2012.

Toutefois, il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2014 si :

  • le permis de construire de l'ensemble immobilier est accordé avant le 31 décembre 2012
  • le contrat de réservation est signé avant le 31 décembre 2012
  • la signature de l'acte authentique de vente est réalisée avant le 31 décembre 2014.
A savoir : La loi Censi-Bouvard permet l'acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite de 300 000 euros ht), contrairement à la loi Scellier qui est limitée à une seule acquisition par année fiscale. De même, la loi Censi-Bouvard n'impose pas le respect de plafonds de loyers ni de ressources du locataire, ni de zonage particulier.

Résidence services : un investissement à étudier

Même si la formule est relativement accessible, il ne faut pas oublier qu'il s'agit là d'un investissement à long terme.

  1. Commencez par établir le budget dont vous disposez. Investir ne doit pas être synonyme de sacrifice. Selon le type de résidence dans lequel vous souhaitez investir, renseignez-vous sur sa localisation, ses caractéristiques et les prestations offertes.
  2. Comparez par rapport aux résidences du même type existant dans le même secteur. Privilégiez une résidence située dans l'endroit adéquat : proximité université, plage ou lieu touristique, quartier d'affaires...
  3. Il convient également de bien choisir le gestionnaire ! C'est l'un des points les plus importants si vous envisagez ce type d'investissement. Le gestionnaire à qui vous allez faire confiance doit avoir la capacité de promouvoir la résidence sur laquelle s'est porté votre choix pour assurer un bon taux de remplissage. Ce qui suppose, obligatoirement, un certain savoir-faire, une gestion optimale et des garanties financières.

La fiscalité attractive de la résidence services

Dès lors que la location du bien immobilier en question n'est pas votre activité professionnelle, vous serez soumis au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cela permettra de bénéficier d'avantages fiscaux de deux ordres :
la récupération de la TVA payée sur le prix d'achat du logement (19,6 % du prix de revient hors taxes du logement)
une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient du bien, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, plafonnée à 300 000 euros.

Prenons un exemple. Pour l'achat d'un appartement dans une résidence services de 125 418 euros ht :
  • la récupération de TVA est de : 24 582 euros
  • la réduction d'impôt sur 9 ans est de : (125 418 x 11 %) = 13 796 euros, soit 1 533 euros par an pendant 9 ans.
Si l'on ajoute la récupération de TVA, cela porte la défiscalisation totale à 38 378 euros sur 9 ans (soit 4 264 euros par an pendant 9 ans).
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