Par Marie-christine Ménoire, le 17 Mars 2017 dans J'INVESTIS - J'achète pour louer

Quels que soient votre âge, vos projets... l'investissement immobilier est la pierre angulaire d'une gestion de patrimoine efficace et pérenne. Parmi les nombreuses formules d'investissements pouvant exister, à vous de trouver celle qui correspond le plus à votre "profil".

Si vous investissez dans le neuf

Outre son confort, l'assurance d'avoir un logement performant et économe en énergie, le neuf a plus d'une corde à son arc. C'est un placement sûr qui prendra de la valeur avec le temps. Il se louera facilement et sous certaines conditions, il peut même réduire vos impôts par le biais notamment du dispositif Pinel. À la différence de ses prédécesseurs (Scellier, Duflot) qui ne proposaient qu'une réduction d'impôt de 13 et 18 %, le Pinel va beaucoup plus loin et vous permet de profiter d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du montant de votre investissement (soit l'équivalent de 63 000 euros) si vous vous engagez à louer le bien durant 12 ans. Cela vous paraît long ! Et bien sachez que le Pinel s'adapte. Il prévoit trois durées d'engagement locatif avec une réduction d'impôt proportionnelle à celle-ci.
 
Vous louez pendant 6 ans 9 ans 12ans
Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12 %
(soit jusqu'à 36 000 euros de réduction d'impôt)
18 %
(soit jusqu'à
54 000 euros de réduction d'impôt)
21 %
(soit jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôt)

Pour bénéficier de cet avantage fiscal rien de plus simple. Il faut :
  • Acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans une zone Pinel
  • Que le logement soit loué nu comme résidence principale dans les 12 mois suivant la remise des clés
  • Choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond
  • Louer suivant des plafonds établis en fonction des zones Pinel
  • Le montant de l'investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros ni 5 500 euros/m2

 

Les zones Pinel

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue Zone A  : reste de la banlieue Parisienne Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse. Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants Zone C : le reste du territoire  

Si vous investissez dans l'ancien

Ah l'authenticité des vieilles pierres. Pour vous il n'y a pas mieux  ! Mais vous vous dites qu'au niveau des dispositifs fiscaux l'ancien n'est pas beaucoup aidé. Et bien c'est faux. Saviez-vous que le Pinel a une version ancien ? Avec exactement les mêmes taux de réduction d'impôt que dans le neuf.
Le Pinel ancien concerne l'achat :
  • d'un logement en vue de sa réhabilitation. Il s'agira d'un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation permettant au logement "d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf"
  • ou d'un local en vue de le transformer en habitation (local commercial, entrepôt, grange...).
Le bien ancien, situé dans une zone Pinel, devra être loué selon les mêmes conditions que pour un logement neuf (plafonds de loyer et de ressources du locataire).

À savoir

Un document fourni par le service des impôts nommé "modèle d'attestation de l'état descriptif du logement avant et après travaux" doit être rempli par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux de réhabilitation. Pensez à conserver vos factures et veillez à ce que les travaux soient réalisés avant le 31 décembre de la 2e année suivant l'achat.

Un nouveau dispositif pour l'ancien

Le "Cosse ancien" (également intitulé "dispositif louer abordable") est le petit dernier des dispositifs fiscaux en faveur de l'immobilier ancien. Il s'agit d'une déduction fiscale sur les revenus locatifs, en faveur des propriétaires qui louent en zone tendue à un niveau de loyer abordable à des ménages modestes. En résumé, plus les loyers pratiqués sont abordables et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus l'avantage fiscal sera élevé. Cette déduction d'impôt, applicable depuis février 2017, concerne les logements anciens (ou récents) loués non meublés, avec ou sans travaux. La déduction d'impôt est de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique où se situe le bien, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion.
Taux de déduction applicable
  Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
loyer intermédiaire  30 % 30 % 15 %  85 % (seulement intermédiation locative)
loyer social ou très social 70 % 70 % 50 %  85 % (seulement intermédiation locative)
intermédiation locative                                             85 % quelle que soit la zone géographique


 

Optez pour l'intermédiation locative

Cette démarche est avantageuse pour le propriétaire à plusieurs titres car elle garantit le paiement du loyer conventionné et l'association gestionnaire prend en charge toutes les démarches administratives (recherche du locataire, paiement des loyers et des charges, entretien du bien). Par ailleurs, avec l'intermédiation locative, quelle que soit la zone où se trouve le logement, la déduction fiscale s'élève à 85 %
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