Par Marie Christine Ménoire, le 13 Juillet 2015 dans J'INVESTIS - J'achète pour louer

Réussir son investissement immobilier réclame un peu d'anticipation et de savoir-faire. Sans oublier quelques éléments indispensables pour optimiser la gestion de votre logement et valoriser au mieux votre patrimoine.

Telle une recette de cuisine, un investissement immobilier réussi suppose que vous ayez les bons “ingrédients” en main. Et ne cherchez pas forcément une rentabilité immédiate. Laissez faire le temps.

Ingrédient n°1 : connaître le marché immobilier local

Premier élément de la réussite de votre investissement : ne jetez pas votre dévolu sur une ville où la demande locative est rare. Ce serait un échec à coup sûr. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes à fort potentiel économique. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr).

Ingrédient n°2 : choisir le bon endroit

La zone géographique est, certes, importante mais elle ne fait pas tout. À un niveau plus “local”, il vous faudra “recentrer” votre recherche sur le quartier. Après l’emplacement, l’environnement sera votre second critère de sélection. Évitez les quartiers isolés, mal desservis par les transports en commun… Lors de votre prospection, mettez-vous à la place de votre locataire potentiel. Il est évident que votre choix se porterait sur un quartier “vivant”, proche de toutes les “commodités” (transports, commerces, établissements scolaires, crèche, médecin…), ayant des équipements sportifs et/ou culturels, des espaces verts…

Ingrédient n°3 : trouver la surface idéale

Un appartement trop grand, ou à l’inverse trop petit, peut faire “fuire” les locataires. Toutefois, un étudiant ou un jeune célibataire n’aura pas les mêmes besoins qu’un couple avec 2 enfants. Pour trouver le bon équilibre, privilégiez les petites et moyennes superficies (studio, 2/3 pièces) qui composent l’essentiel du marché locatif (surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal pour trouver un toit). En revanche, les locataires “tournent” plus souvent, ce qui risque d’entraîner des frais de remise en état, mais aussi des périodes de vacance du logement.

Côté revente, les 2 pièces trouvent facilement preneurs. C’est donc une bonne opportunité pour valoriser votre patrimoine. Mais que cela ne vous empêche pas de vous tourner vers les grands appartements ou des maisons qui attireront, en priorité, des familles à la recherche de plus d’espace et qui vous garantiront plus de stabilité. Encore faut-il que votre capacité financière vous le permette. Car cet élément est aussi à prendre en considération.

Le Pinel en quelques mots
Avec le Pinel, les investisseurs dans le neuf peuvent réduire leurs impôts de façon conséquente. Ils ont le choix entre 3 options au niveau de la défiscalisation et de la durée de location : 12 % de réduction d’impôts pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le montant de l’investissement ne peut excéder 300 000 €, par an et par personne, tandis que le prix d’achat au m2 est plafonné à 5 500 €. Le propriétaire-bailleur s’engage à louer le bien à titre de résidence principale, sans dépasser un plafond de loyer, à des locataires dont les revenus sont également plafonnés

Ingrédient n°4 : investir dans un immeuble de "qualité"

Le logement choisi devra répondre aux dernières normes de construction. C’est un gage de qualité et de confort. Par ailleurs, vous serez à l’abri des mauvaises surprises. Mais cela ne vous dispense pas d’être vigilant et de préférer un promoteur ayant pignon sur rue. N’hésitez pas à visiter des appartements témoins. Si le programme n’est pas encore construit, demandez à visiter des constructions similaires.

Ingrédient n°5 : calculer la rentabilité de son investissement

S’il est une équation essentielle à résoudre, c’est bien celle de la rentabilité de votre investissement.
L’immobilier offre de bonnes garanties et constitue une vraie opportunité au plan patrimonial. Il assure la possibilité de se constituer un capital ou de générer des revenus complémentaires dans de très bonnes conditions, compte tenu de la conjoncture actuelle. Mais, comme tout placement rémunérateur, les risques ne sont pas neutres.  Mieux vaut donc se livrer à quelques simulations pour vérifier la rentabilité de son opération immobilière. Pour évaluer le rendement auquel vous pouvez prétendre, livrez-vous aux calculs suivants :

  • la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100
    =>Exemple pour un studio acheté 130 000 € et loué 450 € : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 %
  • la rentabilité nette = loyer annuel - charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100.

Ingrédient n°6 : retenir le locataire idéal

Pas facile de trouver le locataire parfait ! Celui qui va payer son loyer tous les mois et qui ne va pas vous “mettre à sac” l’appartement que vous aviez entièrement refait à neuf ! Entourez-vous d’un maximum de précautions et demandez, non seulement des justificatifs de revenus, mais aussi, par exemple, une caution solidaire si le loyer est inférieur à un tiers des revenus. En cas de colocation, prévoyez une caution pour chaque colocataire.

L'achat dans l'ancien à rénover a également son intérêt
Acquérir dans l’ancien avec travaux peut vous permettre de booster votre rentabilité :
  • l’ancien est moins cher à l’achat et la marge de négociation est normalement plus importante pour l’acquéreur.
  • vous pouvez “faire du déficit foncier” et payer moins d’impôt. Le revenu foncier imposable est la différence entre le montant du revenu brut (loyers perçus) et le total des charges de la propriété. Or, parmi les charges déductibles figurent notamment les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire, les primes d’assurance, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt…
  •  Imprimer