Par Nathalie Clarissou, le 30 Novembre 2012 dans J'INVESTIS - J'achète pour louer

Depuis le 1er août 2012, un décret prévoit l?encadrement des loyers. Pour qui ? Comment ? Quelles conséquences pour les bailleurs ? L'essentiel de ce qu'il faut retenir de ce dispositif applicable pour seulement un an...

L'encadrement des loyers concerne-t-il tous les logements loués ?

Le dispositif ne s'applique qu'aux logements situés dans 38 agglomérations désignées, car les loyers y sont supérieurs à 11,10 euros le m2 et la hausse des loyers a excédé 3,2 % par an depuis 2002.

Des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes) sont concernées ainsi que des villes plus petites. La liste complète est consultable sur le site internet du ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement.

Par ailleurs, le décret ne s'applique qu'aux logements loués nus à usage de résidence principale, ayant déjà fait l'objet d'une location soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En sont donc exclus les logements neufs, ceux n'ayant jamais été mis en location antérieurement, les logements meublés, les locations saisonnières et les locations de résidences secondaires.

Le loyer est-il encadré à tous les stades de la location ?

OUI. L'augmentation du loyer en cours de location fait déjà l'objet d'un contrôle puisque l'augmentation annuelle en cours de bail ne peut être supérieure à l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE. La nouveauté, pour les logements visés par le décret, est l'encadrement du loyer lors du renouvellement du bail (c'est-à-dire à l'issue de la période triennale) ou lors de la location à un nouveau locataire (cas des logements vacants). Jusque là, le propriétaire pouvait proposer une augmentation au locataire en place lors du renouvellement en cas de loyer sous évalué. En cas de logement vacant ayant fait l'objet de certains travaux, il pouvait fixer librement le loyer lors de la relocation. Désormais, dans les communes visées par le décret, le loyer d'un bail renouvelé ou d'un logement vacant ne pourra pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il sera revalorisé sur la base  de l'évolution de l'indice de référence.

Y a-t-il des exceptions au blocage des loyers ?

Le dispositif prévoit que, pour les baux renouvelés à leur échéance triennale et pour les logements vacants faisant l'objet d'une relocation, le bailleur pourra pratiquer une augmentation supérieure dans certaines hypothèses :
  • Si le loyer se situe en-dessous de la moyenne de l'agglomération, il pourra pratiquer une revalorisation égale à 50 % de la différence entre le loyer et la moyenne du marché.
  • Si le propriétaire a entrepris des travaux d'amélioration d'un montant TTC au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il pourra revaloriser de 15 % du montant des travaux lors de la relocation. Il en va de même pour le loyer en cas de renouvellement de bail, sous réserve que le montant des travaux réalisés soit au moins égal à la dernière année de loyer.
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