Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans J'INVESTIS - J'achète pour louer

Plusieurs mesures d'incitations fiscales ont fait décoller le marché de la construction et de l'investissement locatif neuf. Ces annonces visent à doper les ventes. Ce n'est cependant pas une raison pour acheter sans vérifier certains critères.

Pourquoi investir ?

Avant de vous lancer dans l'aventure, sachez pourquoi vous souhaitez investir et quelles sont vos motivations : générer des revenus réguliers (notamment pour compléter votre retraite ou protéger votre conjoint), valoriser et diversifier votre patrimoine, bénéficier d'avantages fiscaux, constituer un patrimoine en vue de le transmettre à vos enfants... L'investissement immobilier permet de concrétiser tous ces objectifs à condition de faire le bon choix.

Les critères d'un bon investissement locatif

Pour mettre toutes les chances de votre côté et réussir votre investissement locatif, plusieurs critères sont à prendre en compte :
  • l'emplacement. Selon la ville (et le quartier), vos chances de trouver des locataires ne seront pas forcément les mêmes.
  • Si sa démographie est un facteur à ne pas négliger, l'autre point important sera son dynamisme économique. L'attractivité de la ville et du quartier passe aussi par son urbanisme et ses infrastructures (gare, commerces, crèches, établissements scolaires et/ou universitaires...).
  • la qualité de la construction.Prenez en compte son orientation, sa conception, la qualité des prestations et des équipements (performances énergétiques, mode de chauffage,ascenseur...)
  • la taille du logement loué. Les petites surfaces attirent une plus large clientèle : étudiants, jeunes actifs célibataires ou couples sans enfant n'ayant pas encore les moyens d'accéder à un logement plus grand. Avec le "risque" d'une rotation plus importante qui pourrait venir grever le rendement escompté.
Les grandes surfaces seront peut-être moins faciles à louer, car les locataires potentiels seront plus exigeants pour un logement dans lequel ils vont rester plus longtemps. Il s'agira essentiellement de familles, qui, une fois installées, auront tendance à bouger moins fréquemment
  • le potentiel d'évolution du bien au fil du temps et les perspectives de plus-values en cas de revente
  • le montant du loyer. Celui-ci doit vous permettre de couvrir les mensualités de votre prêt et vos charges.
Pour minimiser les risques, le meilleur moyen est de comparer et d'étudier la concurrence : pour un même type de bien, dans la même ville (voire, si possible, le même quartier), renseignez-vous sur les loyers pratiqués.

Calculez la rentabilité de votre investissement locatif

Comment être sûr que les loyers pratiqués seront suffisants pour couvrir votre investissement et les charges qui en découlent (entretien du logement, taxe foncière...) ?

Pour calculer sa rentabilité, commencez par rassembler toutes les informations chiffrées disponibles (prix d'achat, montant du loyer, des charges non récupérables et des impôts...). Vous devrez également connaître votre taux marginal d'imposition.

Ensuite, il ne vous restera plus qu'à appliquer une des méthodes de calcul suivantes : 
  • la rentabilité brute qui se calcule par rapport au prix d'acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.
  • ou la rentabilité nette de frais et charges qui se veut plus proche de la réalité. Toujours calculée par rapport au prix d'acquisition, elle tient compte des frais liés à l'entretien et la gestion du bien immobilier.

Trouvez le bon locataire

Reste à choisir votre locataire. Pour cela :
  • rédigez une annonce claire et précise. Si, comme dans la majorité des cas, vous gérez vous-même votre location, soignez la rédaction de votre annonce. Elle devra être descriptive, précise, suffisamment attirante sans tomber dans l'exagération. Allez à l'essentiel (situation dans le quartier, montant du loyer, surface, nombre de pièces, équipements éventuels, orientation...). Pensez à préciser si le logement dispose d'un garage, d'un balcon, d'un jardin... et joignez à votre annonce une ou plusieurs photos
  • définissez le profil du locataire que vous préféreriez (étudiant, salarié, retraité...)
  • n'omettez pas de vous entourer de garanties notamment contre les loyers impayés (caution d'un tiers, assurance loyers impayés, garantie des risques locatifs, bail notarié)
  • vérifiez que votre locataire est bien couvert par une assurance multirisque habitation.
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