Par Christophe Raffaillac, le 18 Mai 2017 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Neuf ou ancien, entre les deux votre coeur balance ! Romain Cabanac, notaire à Bordeaux, nous donne les ingrédients qui font le succès d'un achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement).

Quels sont les critères à prendre en compte pour acheter dans le neuf ?

Me Cabanac : le marché immobilier bordelais s'est révélé particulièrement actif en 2016, les ventes ont bondi de 47 %. Pour trouver un bien, les acquéreurs peuvent s'adresser au promoteur immobilier qui construit l'immeuble, ou à des gestionnaires de patrimoine et agences immobilières spécialisées. Il faut apporter un soin tout particulier à la sélection du bien selon les critères suivants :
  • la situation du bien (primordiale) en particulier pour les acquéreurs investisseurs,
  • le plan de l'appartement et la notice descriptive afin de bien connaître le bien acheté,
  • le délai de livraison prévisionnel,
  • le prix de vente.

Le neuf pour louer ou habiter à Bordeaux

L'immobilier neuf voit deux populations d'acquéreurs investir le marché :
  • pour 70 % des investisseurs qui souhaitent proposer leur bien à la location ;
  • pour 30 % des ménages qui le destinent à une première acquisition.

Comment se déroule une vente dans le neuf par rapport à l'ancien ?

Me Cabanac : une fois que le choix s'est porté sur un programme neuf en VEFA, il convient de régulariser le contrat de réservation. Cet avant-contrat a pour objectif de réserver le bien le temps que certaines conditions soient réalisées. Cela suppose le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 2 ou 5 % du prix de vente. Le promoteur s'engage à vendre, le moment venu, en l'état futur d'achèvement le bien. Cet avant-contrat ouvre un délai de rétractation de 10 jours. Suivra la régularisation de l'acte de vente en l'état futur chez le notaire qui constatera la vente. Le projet d'acte sera notifié 30 jours avant ledit rendez-vous, accompagné des pièces indispensables à la vente. Les clefs ne seront pas remises le jour de la vente, mais à la date de livraison indiquée dans l'acte.

De quels avantages peut-on bénéficier ?

" Même acheté sur plan, le bien peut être personnalisé selon le goût de l'acheteur "

Me Cabanac : le premier avantage est que le bien est neuf : basse consommation, régulation thermique, sécurité d'utilisation… Il dispose d'un confort et d'un niveau supérieurs à la moyenne. Sous oublier la garantie décennale qui couvre les vices de construction. Second avantage, même acheté sur plan, le bien peut être personnalisé selon le goût de l'acheteur. Le troisième avantage concerne les frais de notaire, car l'impôt sur la publicité foncière passe de 5,79 % dans l'ancien à 0,715 % dans le neuf. À titre d'exemple, pour un appartement de 200 000 € : dans l'ancien, ils s'élèvent à 15 200 € (dont 11 900 € d'impôt), contre 4 000 € environ dans le neuf (dont 1 400 € d'impôt).
Enfin, le quatrième avantage concerne des dispositions fiscales avantageuses :
  • L'investisseur pourra bénéficier de la Loi dite PINEL pour réduire ses impôts. Un engagement à louer durant une période de 6 à 9 ans autorise une réduction d'impôt de 18 % (voir 21 %  pour un bail de 12 ans) du montant de l'investissement.
  • L'acquéreur occupant peut, quant à lui, bénéficier d'un prêt PTZ+, prêt à 0 %, pour financer une partie du prix de vente. D'une durée de 20 à 25 ans, ce crédit est accordé en fonction des revenus et est destiné à acheter sa première résidence principale.

Comment le notaire peut-il accompagner les acheteurs ?

Me Cabanac : depuis très longtemps, le notaire demeure le partenaire privilégié des acquéreurs. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet de conseiller sur l'opportunité d'acquérir un bien et d'apprécier les incidences tant juridiques que financières. Ses compétences en droit immobilier contribuent à ce que la VEFA comporte toutes pièces indispensables à la bonne réalisation du programme (permis, assurance, GFA).
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