Par Marie Christine Ménoire, le 19 Novembre 2015 dans JE VEUX DES INFOS PRATIQUES - Conseils des Éditions Francis Lefebvre

Zoom sur les cas de jurisprudence à connaître... Profitez de conseils utiles qui vous rendront la vie plus facile pour acheter et financer votre bien !

Cacher peut coûter cher !

Se taire revient parfois à mentir… Et mentir est un vilain défaut qui peut coûter très cher ! Jacques et Sylvie achètent 880 000 € “une maison majestueuse avec dépendance d’écurie”. Peu après, ils découvrent l’existence d’une fosse à purin non vidée, vestige d’un hangar utilisé comme porcherie. Jacques et Sylvie assignent André et Isabel, les vendeurs, en réparation pour dol.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence constate que cette ancienne porcherie n’est mentionnée ni dans l’annonce immobilière, ni dans l’acte de vente. Les acquéreurs ne pouvaient donc pas deviner l’existence de cette fosse, “nuisible à la santé des occupants, désagréable en termes de nuisances olfactives et dévalorisante pour le bien”. En revanche, André et Isabel, les vendeurs, en connaissaient l’existence : elle était mentionnée dans l’acte d’acquisition du bien, acheté 295 000 € 4 ans auparavant.

Morale de l’histoire : André et Isabel ont été condamnés à payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par Jacques et Sylvie. Cass. 3e civ. 7 juillet 2015 no 14-20.336 (no 862 F-D).

Carrez : attention aux loggias !

Toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, doit mentionner la superficie de la partie privative, dite superficie "Carrez".

Lors de la vente d'un appartement appartenant à Martin D., sa surface a été calculée en incluant deux loggias. Les acheteurs contestent leur intégration dans la surface "Carrez" au motif que chacune a une superficie inférieure à 8 m2. Ils assignent le vendeur en diminution du prix.
 
La cour d'appel de Poitiers a rejeté leur demande au motif qu'à la date de la vente, les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables. Elles devaient donc être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues. La Cour de cassation a confirmé la décision.
Cass. 3e civ. 28 janvier 2015.

Contrat de construction : 2 signatures valent mieux qu'1 !

Lorsque vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), vous disposez d'un délai de 7 jours pour vous rétracter, à compter de la réception de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat.

Or, Pierre B. avait signé seul le recommandé notifiant le contrat au couple. Estimant ne pas avoir été en mesure d'exercer son droit de rétractation, Jacqueline, son épouse et co-signataire du contrat, a demandé en justice l'annulation du contrat et la remise en état du terrain aux frais du constructeur.

Pour rejeter la demande, les juges d'appel ont retenu que la signature par l'un des époux du pli recommandé, adressé aux deux époux et comportant la mention du droit de rétractation, ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après l'expiration du délai de sept jours.

Censure de la Cour de cassation. La lettre recommandée, notifiant le contrat aux fins de purger le droit de rétractation (CCH art. L 271-1), doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs. À défaut, l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux. Et toc !
Cass. 3e civ. 26 novembre 2014 no 13-24.294 (no 1405 FS-D), F. c/ Sté Geoxia Rhône-Alpes.

Isolation thermique et garantie décennale

Un défaut d'isolation thermique peut parfois jeter un coup de froid sur le constructeur ! Constatant que leur maison à ossature bois avait un défaut d'isolation thermique, Jacques et Lau­rence se sont retournés contre l'artisan chargé du lot menuiseries extérieures et son assureur en responsabilité décennale.

La cour d'appel a rejeté la demande. Elle a estimé que de tels défauts étaient "seulement" susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort. Ils ne relevaient donc pas de la garantie décennale des constructeurs.
 
La Cour de cassation ne l'a pas entendu de cette oreille : elle a reproché aux juges d'appel de ne pas avoir recherché si les désordres engendrés par ces défauts d'isolation ne rendaient pas la maison impropre à sa destination. Et pan sur le bec ! 

 

(Arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2013).

 

Garantie biennale : elle ne couvre pas tout !

La garantie biennale est une assurance mise en place lors de la construction d'un bien immobilier.
 
Elle impose au constructeur de remplacer tout équipement n'ayant pas un bon fonctionnement au cours des 2 ans qui suivent la réception des travaux. Mais elle ne couvre pas tout !

La réparation de fissures sur un carrelage y échappe... Du coup, les carrelages restent sur le carreau !

(Arrêt de la Cour de cassation 
du 11 septembre 2013).
 

Le locataire doit prouver qu'il a payé...

C'est au locataire et non au propriétaire-bailleur de prouver que les loyers ont été payés. En effet, une action en paiement des loyers et des charges engagée contre le locataire ne peut pas être rejetée au motif que le bailleur ne prouve pas que le locataire est débiteur d'une dette de loyers.

(Arrêt de la Cour de cassation 
du13 novembre 2013).
 

La banque doit alerter l'emprunteur !

La banque qui accorde un prêt sur la base des devis établis par l'entrepreneur prenant en charge la construction de l'intégralité de la maison doit informer les emprunteurs du risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas de garantie de livraison (Arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2013). L'obligation de conseil de la banque est ici affirmée à l'égard d'un projet de construction qui recouvrait en réalité un contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan.

Suppression de la garantie intrinsèque : le compte à rebours est lancé !

La garantie d'achèvement dite "intrinsèque" vit ses derniers jours. Compte tenu des risques qu'elle faisait peser sur les acquéreurs (l'achèvement dépendait de la solidité financière du vendeur),
le Parlement avait habilité le gouvernement à la supprimer (Loi 2013-569 du 1er juillet 2013). C'est désormais chose faite !

Pour les programmes dont la demande de permis de construire sera déposée à partir du 1er janvier 2015, les promoteurs n'auront plus d'autre choix que de fournir une garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement

(Article L 261-10-1 nouveau du Code 
de la construction et de l'habitation, créé par l'ordonnance 2013-890 du 3 octobre 2013).

Travaux : gare aux vices...

Celui qui a réalisé des travaux est présumé connaître les vices affectant ceux-ci. C'est la morale de l'histoire arrivée à Marc C.
 
Après avoir effectué des travaux dans sa maison, il la vend. Il y a notamment installé lui-même une belle cheminée en foyer ouvert, puis en fermé lors de nouveaux travaux. Quelque temps après la vente, un incendie détruit les trois étages de la maison et sa toiture. Cause de l'incendie : un vice de construction affectant... la cheminée. L'acheteur réclame alors à Marc C. une indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La cour d'appel rejette cette demande. Selon elle, le vendeur ne possédait aucune compétence particulière en matière de construction de cheminées. Il ne pouvait donc pas être considéré comme un professionnel présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée. Le fait qu'il ait travaillé dans le bâtiment, en tant que plaquiste et électricien, était sans incidence.

La Cour de cassation a cassé cette décision. Elle a estimé que le vendeur devait être assimilé à un professionnel dès lors qu'il avait lui-même conçu et installé la cheminée. Il ne pouvait donc pas invoquer la clause d?exclusion de garantie.

(Arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2013).

Immobilier : le vice n'était pas apparent...

Que faire lorsqu'on achète un bien immobilier et lorsqu'on découvre, après coup, des défauts qui le dégradent, diminuent son usage, voire amoindrissent sa valeur ?
 
Mélanie et Paul G... n'ont pas hésité : ils ont fait jouer la garantie décennale contre les vices cachés.

Ayant acheté sur plan, le couple avait été livré le 28 janvier 2004. Mais un défaut de la rampe d'accès aux sous-sols les empêchait d'accéder à leur garage avec un véhicule de grande dimension !
 
Le vendeur a été condamné à verser 27 500 euros de dommages-intérêts, malgré sa tentative de qualifier le défaut invoqué de "vice apparent".
 
Selon lui, un copropriétaire avait déjà révélé, lors d'une assemblée générale tenue dans le mois de la réception des travaux, l'inaccessibilité des sous-sols. Les juges d'appel ne l'ont pas entendu de cette oreille. L'AG s'étant déroulée après la livraison du bien, ils ont estimé que le vice ne pouvait être considéré comme apparent lors de la prise de possession. Et de préciser que la remarque faite en assemblée par un copropriétaire n'établit pas que les époux aient pu constater dans les jours suivants l'inaccessibilité de leur propre garage.

(Arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2013)

Contrat de construction de maison individuelle : retard après résiliation

S'il n'y a pas de retard à la date de résiliation du contrat de construction de maison individuelle et qu'à cette date, le maître de l'ouvrage n'a pas sollicité le garant de la livraison, la demande de pénalités pour un retard postérieur à la résiliation doit être rejetée

(Arrêt de la Cour de cassation du 4 avril 2013).

 

Droit au logement du conjoint survivant

Le droit au logement du conjoint survivant ne s'étend pas à un studio indépendant. C'est ce que conclut un arrêt de la Cour de cassation suite au décès de M. Paul J.. Sa veuve, Odette J., bénéficie ainsi d'un droit viager au logement qui porte sur l'appartement constituant l'habitation principale du couple. En revanche, ce droit ne s'étend pas au lot de copropriété distinct formé par un studio indépendant occupé par sa fille.

(Arrêt de la Cour de cassation 
du 25 septembre 2013)
 
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