Par Marie Christine Ménoire, le 29 Novembre 2013 dans JE VEUX DES INFOS PRATIQUES - Conseils des Éditions Francis Lefebvre

Préjudices, nuisances, désaccords... autant de situations qui risquent d'altérer votre quiétude ! Pour en savoir plus, découvrez les jugements rendus par les tribunaux et recensés par les Éditions Francis Lefebvre.

Seuls les associés peuvent voter

Une décision collective votée par un non-associé est nulle. Après le décès d’Arnaud, associé d’une société civile, ses héritiers prennent part à une assemblée et votent la désignation d’un nouveau gérant alors qu’ils n’ont pas été agréés dans les conditions prévues aux statuts. Éric, l’associé d’Arnaud, demande alors l’annulation de l’assemblée générale et de la nomination du gérant.

La Cour de cassation approuve la demande : seuls les associés ont, en effet, le droit de participer aux décisions collectives de la société (article 1844 du Code civil). Or, les héritiers d’Arnaud n’avaient pas la qualité d’associé à défaut d’avoir été agréés. Cass. 3e civ. 8 juillet 2015 no 13-27.248 (no 838 FS-PB).

Charges locatives : qui supporte la rémunération du gardien ?

Lorsque le gardien d'un immeuble assure l'entretien des parties communes et l'élimination des ordures, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales sont récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. Ces dépenses ne sont récupérables qu'à 40 % lorsque le gardien ou le concierge n'assure que l'une ou l'autre des tâches.

Dans les deux hypothèses, le forfait reste récupérable en cas d'intervention d'un tiers pendant les repos hebdomadaires, les congés du gardien, ainsi qu'en cas de force majeure. À ce propos, la Cour de cassation a décidé que le forfait de 75 ou de 40 % n'est récupérable que si le gardien ne peut assurer sa mission qu'à la suited'une impossibilité matérielle temporaire. Si cette impossibilité matérielle est permanente, le forfait n'est pas récupé­rable.

En l'espèce, le tribunal d'instance avait relevé que les gardiens effectuaient partiellement l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets ou l'une de ces deux tâches avec l'aide d'une société tierce intervenant pendant leur temps de travail. Il en avait déduit que le forfait de charges correspondant à la rémunération des gardiens n?était pas récupérable et devait être restitué au locataire. La Cour de cassation confirme le jugement.

(Arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2013).

Mise en conformité des ascenseurs

L'obligation de mise en conformité des ascenseurs en matière de sécurité vient d'être reportée d'un an. La date limite est repoussée au 3 juillet 2014.

En 2014, les ascenseurs devront, notamment, disposer d'un système de télé-alarme entre la cabine et un service d'intervention ainsi que d'un éclairage de secours.

Par ailleurs, les obligations de travaux relatifs à la précision d'arrêt de la cabine sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public
(Décret 2013-664 du 23-7-2013 ;
Arrêtés du 20 août 2013).

Troubles de voisinnage : construire sans nuire

Quand un voisin fait des travaux de construction ou de rénovation, cela peut parfois générer un trouble anormal de voisi­nage, une diminution d'ensoleillement, voire une perte d'intimité.
Sophie et Patrick G., ne l'ont pas supporté. Propriétaires d'une maison de maître avec jardin, ils se sont plaints des conséquences de la construction, sur le terrain voisin, d'un immeuble collectif de quatre étages.
Bien que l'immeuble soit conforme aux plans annexés au permis, les deux sociétés intervenues dans le program­me ont été reconnues responsables.
La cause d'un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, elles ont été tenues de réparer le trouble occasionné. Et ce, en dépit de la vente ultérieure de l'immeuble (Arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2013).

Immobilier : le vice n'était pas apparent...

Que faire lorsqu'on achète un bien immobilier neuf et lorsqu'on découvre, après coup, des défauts qui le dégradent, diminuent son usage, voire amoindrissent sa valeur ?

Mélanie et Paul G... n'ont pas hésité : ils ont fait jouer la garantie décennale contre les vices cachés. Ayant acheté sur plan, le couple avait été livré le 28 janvier 2004. Mais un défaut de la rampe d'accès aux sous-sols les empêchait d'accéder à leur garage avec un véhicule de grande dimension !

Le vendeur a été condamné à verser 27 500 ? de dommages-intérêts, malgré sa tentative de qualifier le défaut invoqué de "vice apparent". Selon lui, un copropriétaire avait déjà révélé, lors d'une assemblée générale tenue dans le mois de la réception des travaux, l'inaccessibilité des sous-sols.

Les juges d'appel ne l'ont pas entendu de cette oreille. L'AG s'étant déroulée après la livraison du bien, ils ont estimé que le vice ne pouvait être considéré comme apparent lors de la prise de possession. Et de préciser que la remarque faite en assemblée par un copropriétaire n'établit pas que les époux aient pu constater dans les jours suivants l'inaccessibilité de leur propre garage.
(Arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2013).

Acheteur non vigilant, attention !

Ouvrez bien vos yeux et vos oreilles avant d'acheter un logement, car le manque de vigilance n'est pas un argument suffisant pour annuler une vente !

C'est ce qu'a compris, à ses dépens, Mme Josette R...
Une fois propriétaire de sa nouvelle maison, elle a découvert l'existence de tirs de mines provenant d'une carrière exploitée à une distance de 700 mètres environ de la maison.

Elle a alors demandé l'annulation de la vente pour dol. Son action a été rejetée. Motifs : la présence de la carrière en activité ne pouvait pas échapper à Mme Josette R... qui avait visité plusieurs fois la maison avant la vente. La carrière était non seulement visible de la maison, mais de la route qui y conduisait. De plus, l'existence de cette carrière en cours d'exploitation était notoire.
(Arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2012)

Ascenseurs : montée en puissance des contrôles

L'entretien et le contrôle technique des ascenseurs prennent de la hauteur ! Désormais, le contrat d'entretien doit contenir une clause de résiliation, permettant notamment de changer de prestataire à l'occasion de travaux importants. La communication entre les différents intervenants est renforcée : 
  • présence d'un représentant du propriétaire lors des visites régulières du technicien d'entretien, en vue d'échanges d'informations utiles ; 
  • assistance du contrôleur technique par le technicien de l'entreprise d'entretien pendant la réalisation du contrôle technique ;
  • obligation du fabricant ou de l'installateur d'ascenseurs de rendre accessibles au prestataire d'entretien toutes les parties de l'installation et de mettre à la disposition du propriétaire toute la documentation technique et les outils spécifiques de maintenance.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er juillet 2012. Les contrats d'entretien en cours à cette date devront être mis à jour au plus tard le 1er janvier 2015. Pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000, les fabricants et installateurs d'ascenseurs devront communiquer toute la documentation technique pour le 1er juillet 2013.

Réparation sur tout-à-l'égout partiel

Si vous achetez une maison, présentée par le vendeur comme étant raccordée à l'égout, et que vous découvrez que ce raccordement n'est que partiel, vous êtes en droit de demander réparation.

C'est ce qu'a fait Mme Josette C. après avoir constaté qu'une salle de bains, deux machines à laver et un WC n'étaient pas reliés au réseau collectif.
Argumentant que le vendeur s'était engagé à délivrer un bien dont "tous les écoulements étaient raccordés", Mme C. a demandé au vendeur le remboursement des travaux de raccordement et l'indemnisation du préjudice subi du fait de ces travaux. La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2012, lui a donné raison.

PAS de pitié... pour les arbres !

Si vous possédez un arbre, un arbuste ou un arbrisseau dont les branches avancent sur la propriété d'à côté, votre voisin peut vous imposer de les couper (article 673 du Code civil)... y compris s'il s'agit d'un "specimen" rare. Sur le fondement de ce texte, un propriétaire a demandé en justice l'élagage d'un chêne monumental (de 15 à 20 mètres de haut), planté sur le terrain de son voisin. Pour le refuser, les juges d'appel ont retenu une série de motifs :
  • le chêne, bicentenaire, est répertorié comme arbre remarquable dans le plan vert de la commune ;
  • l'arbre ne présente pas de danger pour le voisin ;
  • toute taille mettrait en danger le devenir du chêne, causant ainsi un dommage irréparable à l'écosystème ;
  • aucun trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage n'est établi par le voisin.
La Cour de cassation ne l'a toutefois pas entendu de cette oreille et l'arbre bicentenaire a dû subir une "petite coupe" d'été (Arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2012).

Vous avez dit "Certificat de donation" ?

Un document intitulé "certificat de donation" peut constituer un testament. C'est ce que nous apprend un arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 2012. Voici les faits.

Jacques M. écrit, date et signe de sa main un acte qu'il intitule "certificat de donation". Il y déclare "faire donation" de sa maison et de son véhicule à un couple. Il ajoute : "Pour ce qui reste, le pourcentage aux ayants droit. C'est tout !". Le document est ensuite envoyé à son notaire qui lui demande des précisions sur ses intentions et l'invite à rédiger un testament si c'est un legs, et non une donation, qu'il entend faire. Invitation restée sans suite.

Après le décès de Jacques M., son fils unique demande la nullité de l'acte. Il prétend qu'il s'agit d'une donation. Or, une donation établie par acte sous seing privé est nulle pour violation de l'article 931 du Code civil.

Le fils a été débouté par la cour d'appel : celle-ci a exclu la qualification de donation et a retenu que l'acte, qui révélait la volonté de son auteur de disposer de ses biens après son décès, constituait un testament olographe (testament entièrement écrit à la main, daté et signé par son auteur) valable. Cette décision a été approuvée par la Cour de cassation.

Un mur qui ne fait pas d'ombre !

Il n'y a pas de trouble de voisinage sans ombre. C'est un peu la morale de l'histoire arrivée à M. Alain M.. Son voisin ayant surélevé un mur mitoyen pour y adosser une construction, Alain M. avait demandé la démolition de celle-ci, prétendant subir une perte d'ensoleillement.

Pour rejeter la demande, les juges ont relevé que la surélévation du mur ne produit d'ombre que sur une petite partie (14 m²) de la pelouse du voisin, vers 10 heures. Cette ombre portée diminue par la suite, pour être nulle la plus grande partie de la journée.

En outre, la construction respecte les règles d'urbanisme applicables. Dans ces conditions, il a été considéré que le désagrément subi ne dépassait pas les inconvénients normaux de voisinage en milieu urbain.
(Arrêt de la Cour de cassation du 5 septembre 2012)

Rirevrain assommés par les poids lourds !

Si votre sommeil est troublé, de manière répétitive, par le bruit des camions et si vous habitez à côté d'une entreprise de transport, vous pouvez peut-être la faire condamner, sous astreinte, à stopper la circulation de ses camions entre 22 heures et 7 heures. C'est ce qu'ont fait Clara et Pierre D... dont la maison était située sur une route départementale à proximité de cette entreprise.

Ils ont argumenté que le bruit causé par les véhicules constituait un trouble anormal de voisinage. La justice les a entendus. Il a été notamment retenu que :
  • le bruit, occasionné par l'activité d'une entreprise de transport, n'était pas normal dès lors que les voisins ont fait construire leur maison avant l'implantation de l'entreprise et avant le classement en zone artisanale ;
  • le bruit des camions, passant devant la maison de Clara et Pierre dépassait de 4 décibels le niveau admis dans cette tranche horaire par le décret du 18 avril 1995. Et c'était sans compter les émergences ponctuelles proches de 30 décibels, s'accompagnant de vibrations !
  • les nuisances sonores émanaient directement de l'activité de l'entreprise, ne pouvant être confondues avec le bruit occasionné par la voie ferrée voisine, plus homogène et d'élévation moins brutale.
(Arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2012).

Signature du procès verbal d'assemblée générale

Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être signé par le président et le secrétaire. L'absence de signature des personnes dépouillant les bulletins lors d'un vote n'est pas de nature à l'invalider (Arrêt de la Cour de cassation du 24 avril 2013).

LEGS

L'annulation d'un legs ne peut être demandée que par un héritier...

C'est l'histoire d'Henriette. Par testament, cette marseillaise avait institué deux associations légataires universelles. Après son décès, sa soeur Marthe demande la nullité du testament pour insanité d'esprit de la testatrice.

En vain. La nullité relative pour insanité d'esprit du testateur n'est ouverte qu'aux successeurs légaux ou testamentaires du défunt.

N'étant pas héritière, la soeur de la défunte n'a pas qualité pour demander la nullité du testament consenti aux associations. À bon entendeur !

Cass. 1er  civ. 5 novembre 2014 nos 13-15.578 et 13-25.455 (no 1302 F-D), P. c/ Assoc. départementale des Bouches-du-Rhône pour adultes et jeunes handicapés.

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