Par Marie Christine Ménoire, le 27 Mai 2016 dans JE VEUX DES INFOS PRATIQUES - Conseils des Éditions Francis Lefebvre

La fiscalité est une matière en perpétuelle évolution. L'immobilier ne fait pas exception et est soumis à plusieurs taxes qui jouent sur la rentabilité d'un bien. Sélection des dernières actualités en partenariat avec les Éditions Francis Lefebvre.

Peut-on hériter d'un PEL parvenu à terme ?

Au décès de Robert, titulaire d’un PEL arrivé à terme (plan de 12 ans), la banque gestionnaire prend l’initiative de le clôturer et transfère le solde sur le compte à vue du défunt. Élise et Cyril, les héritiers de Robert, auraient souhaité pouvoir bénéficier du taux de rémunération avantageux du PEL (plan épargne logement). Ils soutiennent que le plan aurait dû leur être transmis. Pour eux, la banque a commis une faute en clôturant le PEL car elle a agi sans recevoir de consigne de leur part. Élise et Cyril assignent la banque en réparation du préjudice subi. Leur demande est rejetée.

La Cour de cassation confirme. Le plan arrivé à son terme au décès de son titulaire ne pouvait être transmis aux héritiers et, en clôturant le plan, la banque n’a pas commis de manquement à ses obligations. Pour rappel, la durée contractuelle d’un PEL ouvert depuis le 1er avril 1992 ne peut pas être supérieure à 10 ans, à compter de la date du premier versement. Après 10 ans, aucun nouveau versement ne peut être effectué sur le plan, mais les sommes y figurant peuvent y être maintenues et continuent à être rémunérées au taux d’origine (sans produire ni droit à prêt, ni droit à prime). Par ailleurs, pour pouvoir transmettre à son décès un PEL parvenu à terme, le titulaire doit rédiger un testament au profit d’un bénéficiaire unique de son choix.

Cass.com. 19 janvier 2016.

Promettre n'est pas donner...

Suite à l’organisation d’une manifestation, une association réclame à sa commune la somme correspondant à la subvention promise. Mais la collectivité conteste avoir fait une telle promesse… L’Association fait alors valoir qu’elle a eu, avant la manifestation, plusieurs échanges de courriers et de mails avec la commune à propos du montant de la subvention. Pour les juges, ces divers échanges ne peuvent être considérés comme un engagement formel de versement de subvention. Par ailleurs, toute subvention supérieure à 23 000 euros (l’association demandait 38 000 euros) doit faire l’objet d’une convention.

CAA. Marseille. 8 février 2016.

Poker : faut-il déclarer ses gains ?

Anna, une joueuse de poker classée parmi les meilleures françaises, a participé la même année à 14 tournois. Elle a remporté des prix d’un montant total de 176 755 euros… Estimant que ces gains relèvent d’une activité professionnelle non déclarée, l’administration établit l’imposition d’office dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, avec majoration de 25 % de la base imposable pour absence d’adhésion à un organisme de gestion agréé et majoration des droits rappelés de 80 % pour activité occulte. Le tribunal administratif de Paris a donné raison à l’administration. Le nombre de tournois auxquels Anna a participé et les gains qu’elle en a retirés (alors qu’elle n’exerçait aucune activité professionnelle) révèlent une activité lucrative de joueuse professionnelle.

T.A. Paris 25 novembre 2015.

Aide aux personnes : Le crédit d'impôt prolongé...

Les équipements pour personnes âgées ou handicapées, ainsi que ceux liés à la prévention des risques technologiques, donnent droit à un crédit d'impôt.  Ce dispositif devait se terminer au 31 décembre 2014. Il a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2017. Les travaux doivent être réalisés par l'entreprise qui fournit les équipements.

Pour les dépenses de prévention des risques technologiques, le crédit d'impôt est réservé, à partir de 2015, aux propriétaires. Le plafond de dépenses devient un plafond unique de 20 000 euros par logement, quel que soit le nombre de ses occupants. Il est apprécié sur une période de 3 ans, entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017.

Banque : commissions d'intervention

Une loi a imposé récemment aux banques un plafonnement par mois et par opération des commissions d'intervention (Loi 2013-672 du 26 juillet 2013 ). Un décret du
 17 octobre 2013 fixe les plafonds applicables par compte bancaire à compter du 1er janvier 2014 (Décret 2013-931 du 17 octobre 2013) :
- 8 euros par opération et 80 euros par mois pour tous les clients ;

- 4 euros par opération et 20 euros par mois pour les clients en situation de fragilité financière.
 

Comment déduire les frais de transport domicile-travail ?

Les salariés qui optent pour la déduction du montant réel et justifié de leurs frais professionnels, peuvent déduire les frais de transport correspondant à un second aller-retour entre leur domicile et leur lieu de travail.
Ils doivent toutefois justifier de circonstances particulières permettant de regarder les frais engagés comme nécessaires et inhérents à l'emploi.

En revanche, si votre conjoint n'a pas le permis et si vous êtes obligé de le conduire sur son lieu de travail, n'espérez pas une déduction fiscale des frais liés au second aller-retour quotidien...
Réponse ministérielle Mathis du 15 janvier 2013).

Plus-value et vente partielle d'un immeuble

En cas de vente d'une partie d'un immeuble, la plus-value est calculée en retenant, comme prix d'acquisition, le seul prix de la partie vendue. Celui-ci est déterminé au prorata des surfaces respectives de la partie vendue et de la partie conservée.
 
C'est ce qu'a appris Paul C. à ses dépens. Après avoir acquis un terrain, il fait construire une maison. Quelque temps plus tard, il vend une partie du terrain avec la maison et conserve l'autre partie. L'édification de la maison ayant absorbé tous les droits à construire attachés au terrain, et la parcelle conservée ayant de ce fait une valeur moindre, Monsieur C. prétend majorer le prix d'acquisition du terrain revendu (et par conséquent minorer sa plus-value).

Erreur, a répondu le Conseil d'État : les circonstances postérieures à l'acquisition n'ont pas d'incidence sur le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value.
Arrêt du Conseil d'État du 12 avril 2012

Taxes foncières

En cas de constructions nouvelles et de changements d'affectation (ou de consistance) de votre propriété, vous devez les déclarer spontanément à l'administration fiscale dans les 90 jours de leur réalisation. 

Désormais, l'administration peut prendre l'initiative de vous demander de souscrire cette déclaration. 

En l'absence de réponse dans les 30 jours, gare aux sanctions ! (Loi du 29 décembre 2010 et décret du 6 décembre 2011).

Frais d'entretien et succession

Un arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2012 vient de rejeter la demande de M. P qui avait demandé que les 75 000 euros versés à son frère aîné par son père soient rapportés à la succession au décès de celui-ci.

Pendant 11 ans, le père avait donné en moyenne 550 euros par mois à son fils aîné. Selon M. P., compte-tenu de la durée et de l'importance des versements (le montant cumulé représentait 45 % de l'actif successoral), il ne pouvait s'agir de dépenses d'entretien. Selon lui, son frère avait donc reçu sa part d'héritage à hauteur des sommes en cause.

La Cour de cassation ne l'a pas entendu de cette oreille. Elle a en effet considéré que les sommes versées par le père constituaient des frais d'entretien représentant "l'expression d'un devoir familial, sans entraîner un appauvrissement significatif du disposant". Et de conclure que les sommes n'étaient pas rapportables à la succession...

Logements vacants davantage taxés

En 2013, les taux de la taxe sur les logements vacants sont respectivement portés de 10 % à 12,5 % la 1re année d'imposition, de 12,5 % à 15 % la 2e année et de 15 % à 20 % à compter de la 3e année (Article 8 de la loi 2012-958 du 16 août 2012).

Cette taxe frappe les propriétaires de logements habitables, inoccupés depuis plus de 2 ans et dont la vacance résulte de leur volonté délibérée de ne pas les louer.

Elle est calculée sur la valeur locative brute du logement. En pratique, elle ne s'applique que dans les agglomérations de Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes, Toulouse et Nice.

La taxe foncière sauvée des eaux...

Le classement par le Plan Local d'Urbanisme d'un lieu où se situe un bien en zone inondable ne constitue pas un changement d'environnement affectant la valeur locative du bien et susceptible d'être répercuté d'office par l'administration. C'est ce qu'a appris, à ses dépens, Jean-Paul B...
Son argument pour contester le montant de la taxe foncière dont il était redevable, a été rejeté par l'administration comme par les juges.
En revanche, il lui a été signifié qu'il aurait pu demander, par voie de réclamation, la modification du coefficient de situation retenu pour l'évaluation de son immeuble, s'il estimait que celui-ci avait été fixé sans prendre en considération la zone de situation de l'immeuble. (Arrêt du Conseil d'État du 10 décembre 2012).

Extension de la taxe sur les logements vacants

La liste des communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants s'allonge. Désormais, la taxe s'applique dans 28 agglomérations (regroupant 1 151 communes). Il s'agit d'Ajaccio,  Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (Décret 2013-392 du 10 mai 2013).
Cette extension géographique s'appli­que­rait pour la taxe due au titre de 2013. Rappelons qu'il n'y a pas de déclaration à déposer.
Les propriétaires concernés recevront un avis d'imposi­tion courant novembre 2013.

Exonération de plus-value en cas remploi pour solder un prêt

La plus-value réalisée lors de la première cession d'une résidence secondaire ou d'un autre logement peut être exonérée totalement ou partiellement en cas de remploi du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de la résidence principale (Article 150 U, II-1° bis du Code général des impôts).

Un contribuable peut-il bénéficier de cette exonération s'il utilise le prix de cession au remboursement de l'emprunt sur le logement cédé ?
L'administration fiscale indique que l'appréciation du montant remployé se fait par comparaison de la fraction du prix de cession dont le contribuable demande le remploi avec le montant qu'il justifie avoir remployé, sans tenir compte des emprunts. Si le prix d'acquisition de la résidence principale est au moins égal au prix de cession du bien secondaire, l'exonération est donc totale (Réponse ministérielle Fromantin du 11 juin 2013).

Autrement dit, l'achat de la résidence principale ne doit pas nécessairement être financé par le prix de vente du logement. Le prix du logement vendu peut être affecté au remboursement de l'emprunt contracté pour son achat ? ce qui est très courant
? et l'achat de la résidence principale peut être financé par un nouvel emprunt.
 

Bientôt un plafond des frais !

À compter du 1er janvier 2016, les frais et commissions liés à la gestion et à la clôture des comptes inactifs seront plafonnés. Ils ne pourront pas être supérieurs à 30 € par an pour les comptes en banque. Pour les PEA, ainsi que pour les autres comptes sur lesquels sont inscrits des titres financiers, les frais et commissions prélevés annuellement ne pourront être supérieurs à ceux qui auraient été prélevés si le compte n’avait pas été considéré comme inactif.

Les livrets d’épargne réglementée (livret A, livret de développement durable, livret d’épargne populaire, livret jeune, épargne logement), ainsi que les plans d’épargne populaire ne donneront lieu au prélèvement d’aucuns frais ni commission. (Arrêté du 21-9-2015 : JO 24 p. 16794).

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