Par Stephanie Swiklinski, le 4 Mars 2016 dans JE VEUX DES INFOS PRATIQUES - Je m'informe sur mes droits

La densification des villes entraîne des contentieux de voisinage de plus en plus fréquents. Que faire lorsqu'une construction empiète sur votre terrain ? Votre voisin est-il simplement étourdi ou calculateur ?

Le droit de propriété est un droit exclusif. D’où la présomption de l’article 553 du Code civil : «Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais, et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé.» Ainsi, en cas de construction édifiée par un tiers sur le terrain d’autrui, l’article 555 du Code civil fixe le régime de droit commun applicable. Si vous êtes confronté à ce genre de situation (par exemple votre voisin a construit un mur en empiétant sur votre propriété), deux possibilités s’offrent à vous.

Le constructeur est de mauvaise foi

C’est l’hypothèse où la construction a été réalisée sur votre terrain, par un tiers (votre voisin) avec ses propres matériaux. Ne vous emballez pas ! Avant de vous précipiter avec un marteau piqueur pour rectifier vous-même les limites de propriété, deux options plus pacifiques sont possibles.

  • Soit vous obligez le voisin indélicat à supprimer la construction à ses frais. Dans ce cas, il ne pourra vous réclamer la moindre indemnisation. Il ne manquerait plus que cela !
  • Soit vous avez la possibilité de conserver la propriété des constructions. Dans ce cas, vous devrez rembourser à ce tiers une somme égale à la plus-value apportée au bien ou le prix des matériaux et de la main-d’oeuvre ayant servi à la construction.

En tant que propriétaire légitime du terrain, on ne peut que vous conseiller de choisir la solution la moins coûteuse pour vous.

Le constructeur est de bonne foi

Cette fois-ci, c’est différent ! Le constructeur pensait être véritablement le propriétaire ! Il s’agit du cas où l’acquéreur d’un bien, de bonne foi, va se retrouver évincé par la justice, suite à la revendication du véritable propriétaire. Non seulement vous ne pouvez pas demander la suppression de la construction, mais vous êtes dans l’obligation d’indemniser le constructeur.

Il ne faut pas non plus écarter l’hypothèse d’un voisin qui espérait que vous ne vous aperceviez pas de l’occupation illicite de votre terrain. Son objectif ? Récupérer ce morceau de  parcelle par le jeu de la prescription acquisitive. L’article 2272 du Code civil nous dit à ce sujet : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi, et par juste titre, un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Prescription acquisitive :
c’est le fait d’acquérir juridiquement un droit réel, après l’écoulement d’un certain délai durant lequel on a exercé de fait ce droit.

Attention, le cadastre a ses limites !

C’est le cadastre qui délimite les parcelles et tient l’inventaire de la propriété foncière bâtie et non bâtie. Le rôle du cadastre fait l’objet de confusion dans l’esprit de nombreux propriétaires qui l’assimilent, à tort, à un véritable titre de propriété. Les documents qui émanent du cadastre (plan cadastral, extrait cadastral…) ne sont que des documents administratifs. Ils se bornent à décrire seulement des situations apparentes, mais ils ne constituent aucunement une preuve de la propriété ! La reconnaissance de la propriété ne sera établie que sur le fondement du titre de propriété, résultant d’un acte publié au service de la publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques).

Aussi, afin d’éviter les empiètements sur le terrain d’autrui, il est préférable d’effectuer un bornage. Le géomètre-expert fixera les limites séparatives de votre terrain, en posant des bornes. Il établira un procès-verbal de bornage, contradictoirement avec les voisins. Plus de  contestation possible ! Et surtout ne dépassez pas les bornes !

  •  Imprimer