Champs d'application

Personnes concernées

Les personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt lorsqu'elles réalisent, avant le 1er janvier 2018, des investissements dans le secteur du logement. La réduction d'impôt est ouverte aux investissements outre-mer en indivision autre que successorale. Chaque indivisaire pratiquera une réduction d'impôt proportionnelle au montant de ses droits dans l'indivision*. Attention, la loi Girardin exclut expressément du bénéfice fiscal les immeubles, parts ou actions dont le droit de propriété est démembré. Ainsi, seules les personnes titulaires de la pleine propriété des immeubles bénéficient de l'avantage fiscal.

Types d'investissements

La réduction d'impôt concerne notamment les acquisitions d'un logement neuf situés dans les départements et territoires d'outre-mer. Le contribuable doit s'engager à louer nu le logement dans les 6 mois à compter de la date d'achèvement à un locataire qui y fixe sa résidence principale.  .

Réduction d'impôt
Le montant de la réduction dépend du choix du propriétaire qui peut opter :

• soit pour le secteur libre.
• soit pour le secteur intermédiaire.

Le secteur libre

La réduction d'impôt est de 40% du montant de l'investissement étalée sur 5 ans. Le propriétaire doit alors s'engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 5 ans. Le contribuable n'est soumis à aucun plafond de ressources  du locataire.

Le secteur intermédiaire

La réduction d'impôt est de 50% du montant de l'investissement étalée sur 5 ans. Le propriétaire doit alors s'engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 6 ans. 
L'utilisation d'une source d'énergie renouvelable
Le taux de la réduction d'impôt est majoré de 4 points lorsque des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont installés dans le logement. Les équipements concernés sont les suivants :

• Equipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire ;
• Systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse ;
• Pompes à chaleur ;
• Equipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières.

En contrepartie, le contribuable est tenu au respect de certains plafonds :

Plafonds de loyers
Pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

• 145 € dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte.
• 184 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Plafonds de ressources du locataire
Le plafond de ressources du locataire s'entend des revenus nets de frais professionnels, figurant sur l'avis d'imposition établi l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l'année antérieure. Les conditions de ressources s'apprécient à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement exprès. Les évolutions postérieures de ressources ne remettent pas en cause la réduction d'impôt.
Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
 

Composition du foyer	Plafonds annuels de ressources
	DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte	Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule	27 781 €	26 962 €
Couple marié	51 383 €	49 867 €
Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge	54 355 €	52 751 €
Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge	57 327 €	55 636 €
Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge	61 300 €	59 489 €
Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge	65 271 €	63 344 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ième	+ 4 169 €	+ 4 045 €

LE MECANISME DE LA REDUCTION D'IMPÔT (cependant commun aux 2 secteurs)

Le taux de la réduction

Le prix de revient de l'immeuble s'entend du prix effectivement versé c'est-à-dire le prix du terrain et de la construction majorés des frais d'acquisition  (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA). Les frais de banque n'entrent donc pas dans la base de la réduction d'impôt.

Le plafonnement de la réduction
Cette réduction d'impôt est limitée pour les investissements réalisés en 2008 à 2 058 € HT/m² pour toutes les collectivités. Cette limite doit être majorée de la TVA applicable soit 2 232,93 € TTC/m2 pour la Réunion (TVA à 8,5%).
Exemple : logement utilisant des énergies renouvelables de 50m2 acquis en 2008 pour 150 000 € TTC.
La base de la réduction d'impôt procurée par l'investissement est de :
150 000 € x 54% = 81 000 € sur 5 ans soit une réduction d'impôt annuelle de 16 200 €
Cependant, la base de la réduction d'impôt est plafonnée :
2 232,93  x 50 m2 = 111 646,5 €

• soit une réduction d'impôt totale plafonnée à 60 289,11 € (54% de la base de réduction d'impôt) ;
• soit une réduction d'impôt de 12 057,82€ par an pendant 5 ans (10,8% par an pendant 5 ans).

Application de la réduction d'impôt

Imputation sur l'IR

La réduction d'impôt est pratiquée pour la première fois sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Le problème de l'imputation du déficit foncier

La réduction d'impôt n'est pas compatible pour un même logement avec l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Le déficit foncier ainsi généré n'est pas non plus reportable, il est donc perdu.

Exemples :

• Investissement Girardin seul (déficit 2000€): le déficit foncier n'est ni imputable sur le revenu global ni reportable, le revenu foncier est égal à 0.
• Investissement Girardin (déficit 2000€) et Investissement foncier (revenu 5000€) : les revenus fonciers sont globalisés, le revenu foncier est égal à 3000€.
• Investissement Girardin (déficit 2000€) et Investissement foncier (revenu 1000€) : la réduction d'impôt n'étant pas compatible avec l'imputation du déficit sur le revenu global, le revenu foncier est donc égal à 0.

FORMALITES ADMINISTRATIVES

Lorsque le logement est loué nu à usage d'habitation principale du locataire, le propriétaire bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée : L'engagement de louer le bien dans les six mois de l'achèvement pour 6 ans sur papier libre. Une copie du bail. Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire de l'année précédant la conclusion du bail ou, à défaut, de l'année antérieure. En outre, chacune des années ouvrant droit à la réduction d'impôt, l'investisseur devra joindre à sa déclaration de revenus une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration et comportant les modalités de calcul de la réduction d'impôt.

Lorsque le logement est loué nu à usage d'habitation principale du locataire, le propriétaire bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée : L'engagement de louer le bien dans les six mois de l'achèvement pour 6 ans sur papier libre. Une copie du bail. Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire de l'année précédant la conclusion du bail ou, à défaut, de l'année antérieure. En outre, chacune des années ouvrant droit à la réduction d'impôt, l'investisseur devra joindre à sa déclaration de revenus une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration et comportant les modalités de calcul de la réduction d'impôt.

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