Comment payer son viager ?

Bouquet et rente viagère

La valeur du viager


Déterminer la valeur d'un viager n'est pas simple, mais comme dans toute vente, le prix est un élément déterminant.

S’il est dérisoire ou peu sérieux, la vente risque d’être annulée. C’est pourquoi il est indispensable, dès le départ, de déterminer la valeur du logement en fonction de sa surface, de son ancienneté, de son emplacement, de son état…

Le plus souvent, le paiement s’effectue en deux étapes :

• Une partie versée à la signature de l’acte : le "bouquet" ;
• Le solde qui est converti en rente viagère versée périodiquement, tous les mois ou tous les trimestres. Ces versements périodiques s’appellent des "arrérages".

 

Le montant de la rente viagère

Le montant de la rente viagère est fixé librement, mais doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. La rente se calcule donc à partir du prix de vente auquel s’ajoutent d’autres critères comme l’espérance de vie du vendeur, la forme de vente (viager libre ou viager occupé)…

Seul un spécialiste du viager, et notamment votre notaire, sera à même de rassembler toutes ces données et d’établir un calcul précis.

Une fois déterminé, le montant de la rente n’est pas figé. Afin de permettre au vendeur de conserver des revenus constants tout au long du contrat, il est indispensable de prévoir dans l’acte de vente une clause d’indexation de la rente. Cette indexation se fait en fonction d’un indice choisi par les parties. Le plus souvent, il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation. Si aucune indexation n’est prévue au contrat, la rente est revalorisée par l’application d’un  coefficient annuel fixé par la loi de finances.

 

A savoir : Des garanties pour le vendeur

La loi fait la chasse aux mauvais payeurs. Elle protège le vendeur par tout un arsenal de mesures dont la plus fréquente est l'insertion, dans le contrat de vente, d'une clause résolutoire l'autorisant en cas de non-paiement à reprendre son bien. Le vendeur peut également exiger une caution qui s'engagera à payer à la place de l'acquéreur en cas de défaillance de sa part.

Une fiscalité intéressante

Pour le vendeur, l'un des atouts du viager est sa fiscalité.

Certes, les rentes sont considérées comme un revenu imposable pour le crédirentier mais uniquement pour une fraction de leur montant. Cette fraction se calcule en fonction de l’âge du crédirentier à la date de la vente :

• 70 % s’il a moins de 50 ans ;
• 50 % s’il a entre 50 et 59 ans inclus ;
• 40 % s’il a entre 60 et 69 ans inclus ;
• 30 % s’il a plus de 69 ans.

En revanche, la rente constitue pour l’acquéreur une dépense non déductible de ses revenus.

Une bonne affaire à coup sûr ?

Le viager est évidemment une solution intéressante pour tout propriétaire souhaitant se garantir un flux de revenus assurés jusqu’à la fin de ses jours.

C’est également un système avantageux pour les acheteurs non pressés ou les investisseurs, même dans le cas où le crédirentier dépasse largement son espérance de vie (ce qu’on ne peut que lui souhaiter !). En effet, même dans ce cas de figure, le viager permet d’acheter par mensualités, tout en limitant le recours à l’emprunt bancaire, source de frais toujours importants.

Christophe RAFFAILLAC
Article mis à jour le 28-03-2008