Plusieurs milliers de biens se vendent chaque année en viager. Ce mode de transaction correspond parfaitement à l'évolution de notre société et, plus particulièrement, à l'allongement de la durée de vie.

Pourquoi acheter en viager ?

Le goût du risque

Longtemps décrié et mal perçu, le viager a aujourd’hui meilleure réputation. Il faut dire qu’il a de nombreux avantages. Pour l'acheteur, c'est l'opportunité de devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduit. Pour le vendeur, c'est le moyen de trouver un complément de revenus, tout en continuant à habiter le logement vendu. La vente en viager est une vente classique assortie d'un aléa. La durée du versement de la rente repose, pour l’acquéreur, sur une incertitude liée à l'espérance de vie du vendeur.

 

Le viager, un contrat aléatoire...

La vente en viager entre dans la catégorie des contrats dits aléatoires. Le risque fait impérativement partie du contrat. La durée de versement de la rente, et donc le coût total de l’opération dépendent d’un événement futur et incertain : le décès du vendeur.

L’absence de risque entraînerait la nullité de la vente. Il en serait ainsi si la rente était constituée sur la tête d’une personne qui décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, à la suite d’une maladie dont elle était déjà atteinte lors de la vente.

 

Le viager, une vente presque classique

À part cet aléa, une vente en viager s’apparente à une vente classique. Elle doit être établie devant notaire et publiée au bureau des hypothèques. La vente est précédée d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, comportant les modalités de paiement et d’indexation de la rente. Le notaire aura au préalable vérifié que toutes les conditions tenant à la personne du vendeur (appelé crédirentier) et de l’acquéreur (débirentier) ainsi qu’au bien lui-même sont réunies : capacité de vendre ou d’acheter, droit de disposer librement du bien en question…

Les frais sont identiques à ceux d’une vente ordinaire, aussi bien en ce qui concerne les honoraires du notaire que les droits de mutation.

Les diverses faces du viager

Viager libre ou viager occupé ?

La vente en viager peut être conclue de deux façons. La formule la plus courante est le viager occupé (90 % des ventes) : le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu.

Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu. Cette formule intéresse de nombreux acquéreurs, mais est souvent boudée par les vendeurs, bien que le montant de la rente soit alors supérieur à celui d’un viager occupé.

 

Céder son droit d’occupation

L’âge ou la maladie du vendeur peuvent le contraindre à quitter le bien vendu. Dans cette hypothèse, il peut céder son droit d’occupation moyennant une majoration de la rente, ce qui pourra l’aider à faire face à des frais d’hospitalisation ou de maison de retraite.

Dans certains cas, le vendeur peut souhaiter conserver l’usufruit de son bien, c’est-à-dire l’habiter ou se donner la possibilité de le louer. Au décès du vendeur, l’acquéreur sera tenu d’attendre la fin du bail en cours avant de pouvoir occuper lui-même les lieux. Ce qui explique qu’en pratique, cette formule est peu utilisée, car elle est relativement complexe à gérer.

 

Transmettre le viager

Le principal objectif du viager est d’assurer au vendeur un complément de revenu jusqu’à la fin de sa vie. Lorsque le vendeur est marié, il peut souhaiter qu’à son décès, son conjoint continue de percevoir la rente totalement ou partiellement. C’est pourquoi, très souvent, le contrat de vente prévoit que la rente soit constituée sur deux têtes. Le vendeur a alors deux options :

1. La réversibilité de la rente au profit du conjoint, ce qui lui permettra de percevoir la rente dans son intégralité jusqu’à son propre décès ;


2. La réductibilité de la rente. Dans ce cas, le contrat de vente prévoit de scinder la rente en deux et d’en attribuer une partie au conjoint. Chacune des rentes s’éteint au décès de son bénéficiaire correspondant.

En revanche, si l’acquéreur décède le premier, la charge de la rente est transmise à ses héritiers.