Pourquoi acheter en viager ?

Le goût du risque

Longtemps décrié et mal perçu, le viager a aujourd’hui meilleure réputation. Il faut dire qu’il a de nombreux avantages. Pour l'acheteur, c'est l'opportunité de devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduit. Pour le vendeur, c'est le moyen de trouver un complément de revenus, tout en continuant à habiter le logement vendu. La vente en viager est une vente classique assortie d'un aléa. La durée du versement de la rente repose, pour l’acquéreur, sur une incertitude liée à l'espérance de vie du vendeur.

 

Le viager, un contrat aléatoire...

La vente en viager entre dans la catégorie des contrats dits aléatoires. Le risque fait impérativement partie du contrat. La durée de versement de la rente, et donc le coût total de l’opération dépendent d’un événement futur et incertain : le décès du vendeur.

L’absence de risque entraînerait la nullité de la vente. Il en serait ainsi si la rente était constituée sur la tête d’une personne qui décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, à la suite d’une maladie dont elle était déjà atteinte lors de la vente.

 

Le viager, une vente presque classique

À part cet aléa, une vente en viager s’apparente à une vente classique. Elle doit être établie devant notaire et publiée au bureau des hypothèques. La vente est précédée d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, comportant les modalités de paiement et d’indexation de la rente. Le notaire aura au préalable vérifié que toutes les conditions tenant à la personne du vendeur (appelé crédirentier) et de l’acquéreur (débirentier) ainsi qu’au bien lui-même sont réunies : capacité de vendre ou d’acheter, droit de disposer librement du bien en question…

Les frais sont identiques à ceux d’une vente ordinaire, aussi bien en ce qui concerne les honoraires du notaire que les droits de mutation.

Les diverses faces du viager

Viager libre ou viager occupé ?

La vente en viager peut être conclue de deux façons. La formule la plus courante est le viager occupé (90 % des ventes) : le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu.

Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu. Cette formule intéresse de nombreux acquéreurs, mais est souvent boudée par les vendeurs, bien que le montant de la rente soit alors supérieur à celui d’un viager occupé.

 

Céder son droit d’occupation

L’âge ou la maladie du vendeur peuvent le contraindre à quitter le bien vendu. Dans cette hypothèse, il peut céder son droit d’occupation moyennant une majoration de la rente, ce qui pourra l’aider à faire face à des frais d’hospitalisation ou de maison de retraite.

Dans certains cas, le vendeur peut souhaiter conserver l’usufruit de son bien, c’est-à-dire l’habiter ou se donner la possibilité de le louer. Au décès du vendeur, l’acquéreur sera tenu d’attendre la fin du bail en cours avant de pouvoir occuper lui-même les lieux. Ce qui explique qu’en pratique, cette formule est peu utilisée, car elle est relativement complexe à gérer.

 

Transmettre le viager

Le principal objectif du viager est d’assurer au vendeur un complément de revenu jusqu’à la fin de sa vie. Lorsque le vendeur est marié, il peut souhaiter qu’à son décès, son conjoint continue de percevoir la rente totalement ou partiellement. C’est pourquoi, très souvent, le contrat de vente prévoit que la rente soit constituée sur deux têtes. Le vendeur a alors deux options :

1. La réversibilité de la rente au profit du conjoint, ce qui lui permettra de percevoir la rente dans son intégralité jusqu’à son propre décès ;


2. La réductibilité de la rente. Dans ce cas, le contrat de vente prévoit de scinder la rente en deux et d’en attribuer une partie au conjoint. Chacune des rentes s’éteint au décès de son bénéficiaire correspondant.

En revanche, si l’acquéreur décède le premier, la charge de la rente est transmise à ses héritiers.

Comment payer son viager ?

Bouquet et rente viagère

La valeur du viager


Déterminer la valeur d'un viager n'est pas simple, mais comme dans toute vente, le prix est un élément déterminant.

S’il est dérisoire ou peu sérieux, la vente risque d’être annulée. C’est pourquoi il est indispensable, dès le départ, de déterminer la valeur du logement en fonction de sa surface, de son ancienneté, de son emplacement, de son état…

Le plus souvent, le paiement s’effectue en deux étapes :

• Une partie versée à la signature de l’acte : le "bouquet" ;
• Le solde qui est converti en rente viagère versée périodiquement, tous les mois ou tous les trimestres. Ces versements périodiques s’appellent des "arrérages".

 

Le montant de la rente viagère

Le montant de la rente viagère est fixé librement, mais doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. La rente se calcule donc à partir du prix de vente auquel s’ajoutent d’autres critères comme l’espérance de vie du vendeur, la forme de vente (viager libre ou viager occupé)…

Seul un spécialiste du viager, et notamment votre notaire, sera à même de rassembler toutes ces données et d’établir un calcul précis.

Une fois déterminé, le montant de la rente n’est pas figé. Afin de permettre au vendeur de conserver des revenus constants tout au long du contrat, il est indispensable de prévoir dans l’acte de vente une clause d’indexation de la rente. Cette indexation se fait en fonction d’un indice choisi par les parties. Le plus souvent, il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation. Si aucune indexation n’est prévue au contrat, la rente est revalorisée par l’application d’un  coefficient annuel fixé par la loi de finances.

 

A savoir : Des garanties pour le vendeur

La loi fait la chasse aux mauvais payeurs. Elle protège le vendeur par tout un arsenal de mesures dont la plus fréquente est l'insertion, dans le contrat de vente, d'une clause résolutoire l'autorisant en cas de non-paiement à reprendre son bien. Le vendeur peut également exiger une caution qui s'engagera à payer à la place de l'acquéreur en cas de défaillance de sa part.

Une fiscalité intéressante

Pour le vendeur, l'un des atouts du viager est sa fiscalité.

Certes, les rentes sont considérées comme un revenu imposable pour le crédirentier mais uniquement pour une fraction de leur montant. Cette fraction se calcule en fonction de l’âge du crédirentier à la date de la vente :

• 70 % s’il a moins de 50 ans ;
• 50 % s’il a entre 50 et 59 ans inclus ;
• 40 % s’il a entre 60 et 69 ans inclus ;
• 30 % s’il a plus de 69 ans.

En revanche, la rente constitue pour l’acquéreur une dépense non déductible de ses revenus.

Une bonne affaire à coup sûr ?

Le viager est évidemment une solution intéressante pour tout propriétaire souhaitant se garantir un flux de revenus assurés jusqu’à la fin de ses jours.

C’est également un système avantageux pour les acheteurs non pressés ou les investisseurs, même dans le cas où le crédirentier dépasse largement son espérance de vie (ce qu’on ne peut que lui souhaiter !). En effet, même dans ce cas de figure, le viager permet d’acheter par mensualités, tout en limitant le recours à l’emprunt bancaire, source de frais toujours importants.