Un appartement ou une maison, comme tout bien de consommation, a un prix. Mais comment savoir quel est le juste prix ? Votre notaire peut vous y aider…

L’expertise notariale permet, au travers d’un travail approfondi, de connaître la juste valeur d’un bien immobilier quelle qu’en soit sa nature (terrain, maison, bien rural). Le recours au notaire est une solution de tranquilité.

Seul professionnel à intrevenir d’un bout à l’autre de la chaîne immobilière, le notaire est un  interlocuteur indispensable, capable d’établir une évaluation détaillée et objective d’un bien immobilier.

Comment faire réaliser une expertise ?

Les notaires réalisant des expertises immobilières sont généralement ceux qui proposent déjà des services de négociation immobilière pour vendre ou acheter un bien. Pour trouver leurs coordonnées par département ou localité, il vous suffit de vous rendre sur le site www.immobilier.notaires.fr

Le notaire que vous aurez choisi vous proposera :

• soit de réaliser un « avis de valeur » qui donne une estimation décrivant assez succintement la valeur du bien. Ce document a peu de valeur juridique lors d’un litige ;

• soit d’établir une « expertise ». Plus détaillé, ce document contient par exemple des photos, des exemples de transaction et les valeurs locatives et vénales. Par ailleurs, le rapport d’expertise engage la responsabilité de celui qui l’a réalisé.

Les principaux critères d'évaluation

Pour réaliser son expertise, le notaire tient compte du marché immobilier ainsi que du jeu de l’offre et de la demande.

Le notaire utilise les bases de données « Bien » et « Perval » afin de mettre en œuvre la méthode dite « de marché » qui lui permet de définir la valeur vénale d’un bien immobilier par consultation des prix pratiqués lors des ventes de biens de même nature, situés dans le même secteur.

La méthode dite « de comparaison » permet au notaire d’affiner son calcul. Elle consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, situés dans le même secteur.

Le notaire prend également en considération :

• L’environnement et la localisation du bien (campagne, petite ou grande agglomération, proximité des transports, des commerces, des établissements scolaires…) ;

• La surface. Les petits appartements ont en général un coût au mêtre carré supérieur aux rands appartements ;

• Le type de bien (appartement, maison de ville, maison avec terrain, grange) ;

• La qualité de la construction (maison en pierres de tailles ou en brique, aménagement intérieur, isolation, mode de chauffage…). L’orientation, la présence ou non d’un balcon ou d’une terrasse peut aussi jouer sur le prix du bien, ainsi que l’état d’entretien et les éventuels travaux à prévoir.

Fiabilité de l'expertise notariale

De par sa profession, le notaire est amené à suivre de très près l’évolution du marché immobilier. Pour cela, il s’appuie sur des bases de données immobilières efficaces et sur la série d’indices « Notaire-Insee ».

Tous les notaires participent au fonctionnement des bases de données immobilières notariales.

Chaque fois qu’un bien est vendu dans leur étude, les notaires envoient ses principales caractéristiques (localisation, composition, état du bien, superficie, prix…) à un centre de traitement d’informations. L’une d’elles, la base BIEN (Base d’Informations Economiques Notariales) est tenue par la chambre interdépartementale des notaires de Paris et concerne Paris et l’Ile-de-France. L’autre, la base PERVAL, concerne la province.

A savoir - L?indice « Notaire-Insee »

La fiabilité des bases immobilières notariales a permis la constituution d?une série d?indices « Notaires Insee ». Ils couvrent la totalité du marché des logements anciens (appartements et maisons), y compris les transactions réalisées entre particuliers ou par l?intermédiaire d?agences immobilières. Ils ont pour objectif de mesurer trimestriellement l?évolution des prix dans l?ancien selon la localisation et la nature des biens. Grâce aux données calculées en province (« Notaires Insee Province ») et à celles portant sur l?île-de-France, les notaires ont à leur disposition une tendance dominante du marché. Au-delà des évaluations qu?elles permettent, ces bases de données attestent de la valeur normale du prix d?un bien en cas de réclamation fiscale.

Combien ça coûte ?

Le coût de l’expertise notariale est fixé en fonction d’un barème qui tient compte de l’importance du bien, de la difficulté technique liée à la réalisation du dossier et du temps consacré par le notaire, mais jamais en fonction de la valeur du bien.

D’une façon générale, le coût de l’expertise tiendra compte également des frais liés au déplacement, du coût d’établissement de devis pour travaux, du coût de demande de pièces d’urbanisme. Un devis est fourni au préalable.

Les « frais de notaire »

Chaque fois qu’il y a vente d’un bien immobilier, l’acheteur doit s’acquitter de « frais de notaire ».

 

1. Qu’est-ce que c’est ?

Le notaire perçoit 1/10e de la somme qui lui est versée (il s’agit de sa rémunération et de celle de ses collaborateurs).

Le reste comprend :

• Les taxes pour l’Etat et les collectivités locales (environ 8/10e des frais) ;
• Les déboursés (pour 1/10e  des frais) acquittés par le notaire pour le compte de son client, nécessaires à la réalisation de l’acte de vente.


1. La rémunération du notaire

Le notaire est rémunéré par des émoluments tarifiés par décret. Ils sont « proportionnels » car calculés selon un pourcentage décroissant par rapport au prix de vente.

 

1. Leur paiement

Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire demande une provision sur frais afin de faire face aux dépenses liées à la vente. Ensuite le notaire envoie, en même temps que le titre de propriété, un état des frais comportant distinctement les droits payés à l’Etat et les sommes perçues pour le compte de l’étude. Si les frais sont inférieurs à la provision, le notaire rembourse le trop perçu.

Marie-Christine MENOIRE
Article mis à jour le 19-08-2008