C’est une excellente alternative à l’indivision, susceptible de blocages. La SCI est une solution stable, où les associés ne sont pas sous la menace d’une action en partage, où les parts sont aisément négociables, et où les décisions sont prises avec facilité puisqu’elles relèvent de la majorité.

La SCI vous donne de nouvelles clés pour la transmission de patrimoine

La SCI simplifie les donations. La division du capital social en parts permet de répartir la totalité d’un bien entre plusieurs héritiers et ce, de façon égalitaire ou non. Avec des avantages fiscaux à la clé ! En effet, habituellement, la donation d’un bien immobilier est taxée sur sa valeur.

Dans le cadre de la SCI, la donation de parts sociales est imposée sur la valeur de l’actif net de la société, c’est-à-dire l’actif moins le passif (dettes). L’opération est encore plus avantageuse si les parts sont données peu après la création de la SCI.

Imaginons une SCI dont le capital est faible, et qui a emprunté pour l’achat du bien. Pour déterminer la valeur des parts, on déduit le passif (emprunt) de l’actif (valeur du bien sur le marché).

Le passif est généralement supérieur à l’actif et la valeur des parts est donc faible. Au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt, la valeur des parts augmentera et profitera aux enfants qui ont reçu les parts en donation.

Le montage de la SCI peut aussi avantager un héritier (important en cas de famille recomposée).

Prenons un exemple : un père a 2 fils.

Souhaitant avantager son fils aîné, il crée avec lui une SCI. Le fils fait un apport en somme d’argent et reçoit 50 parts. Le père apporte les bâtis et reçoit 650 parts. Par testament, le père lègue à son fils aîné “l’entière quotité disponible” soit 1/3 de 950 parts, donc 316 parts. Au décès de son père, le fils héritera donc les 316 parts, plus 316 parts pour la “réserve”.

Ainsi, avec ses 50 parts initiales, la majorité de la SCI lui est assurée !

À l’inverse, la SCI peut écarter certains héritiers. S’appuyant sur l’article 1870 du Code civil, la SCI peut prévoir que certains héritiers (non associés) n’aient aucun droit sur les immeubles qui ont été apportés.

Les statuts peuvent indiquer que la société continuera après le décès d’un associé, soit avec son conjoint, soit avec un ou plusieurs héritiers, ou toute autre personne désignée par les statuts…