Avant la signature de l'acte de vente définitif chez votre notaire, vous devrez signer un avant contrat. Il peut s'agir d'une promesse de vente ou d'un compromis.

La promesse unilatérale de vente

Le vendeur (appelé "promettant") s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la "promesse unilatérale de vente". En revanche, le candidat à l’acquisition se réserve le droit de ne pas acheter le bien. La promesse de vente lui permet d’étudier l’opération immobilière, sans contracter d’obligation. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité dite d'immobilisation, généralement de 10 % du prix de vente. Le sort de cette indemnité dépend de la décision du bénéficiaire de la promesse de vente. S'il décide de concrétiser son projet (il "lève l’option"), l'indemnité s'imputera sur le prix de vente.

A compter de la levée de l'option, acquéreur et vendeur sont définitivement engagés. Si au contraire, il renonce à acheter, l'indemnité reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique")

Le propriétaire s'engage à vendre et le candidat à l’acquisition à acheter. Les deux parties sont engagées. Le compromis vaut vente. Comme précédemment, la conclusion du compromis de vente s'accompagne du versement de 10 % du prix de vente. On parle ici de dépôt de garantie qui sert, en fait, d'acompte sur le prix de vente. Il s'imputera sur celui-ci, lors de la signature de l'acte de vente définitif.

A savoir : Les conditions suspensives de l'avant-contrat

Généralement, l'avant-contrat prévoit des conditions suspensives. Les effets de la vente sont alors suspendus à la survenance d'un événement précis, futur et incertain, ne dépendant pas de la volonté des parties (obtention d'un prêt, par exemple). Lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l'acquéreur reprennent leur liberté. L'argent éventuellement versé doit être restitué.

7 jours pour changer d'avis

La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente vous lie. Mais, depuis juin 2001, les candidats à l'accession ont la possibilité de changer d'avis. Deux délais de 7 jours - réflexion et rétractation - sont prévus pour revenir sur un projet d’achat immobilier. L’un avant la signature de l'avant-contrat, l’autre après.

Si l'avant-contrat est signé sous seing privé, vous bénéficiez d'un délai dit de rétractation. L’acte sous seing privé devra être envoyé à l’acquéreur après signature, pour permettre à celui-ci de se rétracter. Si l'avant-contrat est notarié, on parle de délai de réflexion. L’acte authentique ne pourra pas être signé avant l’expiration de ce délai de 7 jours.

Dans les deux cas, ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement l'avant-contrat et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi servir à se rendre en mairie pour y vérifier certains points (droit de préemption, zones à risque, périmètre protégé, projets d'urbanisme…).

Marie-Christine MENOIRE
Article mis à jour le 28-03-2008