Qu'est-ce qu'une servitude ?

Selon le Code civil, c’est une charge pesant sur un terrain (appelé “fonds servant”) au profit d’une autre propriété (le “fonds dominant”).

Quelles sont les origines d'une servitude ?

La servitude a pour origine :

• la loi. Le Code civil instaure un certain nombre de servitudes (distances de plantation en limite de propriété…) ;

• la volonté des voisins. On parle alors de “servitude conventionnelle” car elle résulte d’un accord écrit, de préférence notarié (pour éviter les contestations ultérieures) ;

• les lieux peuvent également faire naître une servitude. Par exemple, si votre terrain est situé en contrebas, il doit supporter l’écoulement naturel des eaux provenant des fonds situés plus haut. On parle alors d’une “servitude d’écoulement des eaux de ruissellement” ;

• l’usage (“prescription trentenaire”). Une servitude peut naître si son bénéficiaire prouve qu’il en a profité pendant 30 ans, de manière continue et apparente. Quelle qu’en soit l’origine, la servitude n’est pas affectée par la vente. Le nouveau propriétaire en bénéficiera ou devra la supporter.

Elle ne s’éteint pas non plus au décès du propriétaire du terrain, mais seulement si le bien auquel elle est rattachée disparaît.

Comment user d'une servitude sans en abuser ?

Le propriétaire du terrain à qui la servitude profite (fonds “dominant”) ne doit pas profiter de cette position de “force” pour causer des désagréments à son voisin. Il a droit “à tout ce qui est nécessaire pour utiliser la servitude”. Il a également le droit de “faire tous les ouvrages nécessaires pour en user”. En contrepartie, il ne doit rien faire qui puisse aggraver la servitude existante.

L’inverse est également vrai. Le propriétaire du fonds qui subit la servitude ne peut rien faire qui puisse en gêner l’usage ou la rendre plus incommode. En cas de litige, ce sont les tribunaux qui trancheront au cas par cas.

Par exemple, dans le cas d’une servitude de passage, le propriétaire qui subit cette servitude ne doit pas entraver le libre usage de celui qui en bénéficie en y garant, par exemple, sa voiture.

Quel est le rôle du notaire en matière de servitude ?

Le notaire intervient lors de la signature d’une servitude conventionnelle notariée ou lors de sa modification. Cet acte a pour but de déterminer l’étendue de la servitude et ses conditions d’application.

Lors de la vente d’un bien immobilier, la servitude doit être portée à la connaissance de l’acquéreur.

Il appartient au vendeur, dès lors qu’il  a connaissance de son existence, de déclarer celle-ci dans l’acte de vente, même si elle est non apparente (on dit alors qu’elle est “occulte”).

À défaut, la vente risque d’être résiliée et le vendeur peut être contraint de payer des dommages-intérêts à l’acheteur lésé.

De par son devoir de conseil lors d’une vente, le notaire consultera les titres de propriété antérieurs et entreprendra les vérifications nécessaires afin d’identifier les servitudes existantes.