l'immobilier des notaires
Vous et votre notaire : les conseils
La mitoyenneté
Pour une relation sans épines avec ses voisins, mieux vaut connaître ses droits en matière de mitoyenneté.
- La clôture (mur, grillage, haie, fossé...) doit séparer deux terrains attenants (appelés "fonds"), appartenant à deux propriétaires différent ;
- Les frais lors de la mise en place de la clôture doivent avoir été partagés par les deux voisins ;
- La clôture doit se trouver à cheval sur la limite séparative des deux propriétés. À défaut, la clôture est dite "privative".
La mitoyenneté mode d'emploi
Pour qu’il y ait mitoyenneté, trois conditions doivent êtres réunies :
- Construction d’un mur à frais commun avec votre voisin, à cheval sur la limite séparative de vos terrains respectifs. La dépense est répartie de moitié, sauf si le mur est plus utile à l’un des "fonds", pour retenir des terres, par exemple. Mieux vaut écrire les modalités des accords et la répartition des frais.
- Acquisition "amiable" de la mitoyenneté du mur de votre voisin. Le prix doit comprendre la moitié de la valeur actuelle du mur et la moitié de la valeur actuelle du sol sur lequel il repose.
- Acquisition "forcée de la mitoyenneté du mur de votre voisin. Si votre voisin refuse de vous vendre la mitoyenneté de son mur, vous pouvez l’y obliger contre indemnité. Il ne peut s’agir que d’un mur. En revanche, votre voisin ne peut vous forcer à acquérir la mitoyenneté du mur dont il est propriétaire.
Les origines de la mitoyenneté
A savoir
L'achat de la mitoyenneté est un acte de vente immobilière, qui est obligatoirement notarié et publié à la Conservation des Hypothèques. Les taxes et frais dus sont à la charge de l'acquéreur.
La preuve de la mitoyenneté
Le titre de propriété
Il définit l’appartenance de la "clôture". Il peut être établi sous-seing privé mais il est préférable d’avoir recours à un notaire. L’acte notarié a l’avantage d’être opposable aux tiers, car il est publié au bureau des hypothèques. Posséder un titre de propriété ne suffit pas toujours. Pour être indiscutable, la nature juridique de la clôture doit être mentionnée en des termes identiques (ou similaires), soit dans un titre commun aux deux voisins, soit dans chacun de leurs titres respectifs. Si la mention de mitoyenneté (ou de non-mitoyenneté) ne figure que dans l’un des deux titres de propriété, sa valeur sera plus facilement contestable.
Les autres moyens de preuve
A défaut de titre de propriété, le Code civil prévoit que la clôture est présumée mitoyenne dès lors qu’elle sépare deux cours, deux jardins, ou deux bâtiments... Et qu’il n’y a ni titre, ni marque contraire. Cette présomption n’est toutefois pas applicable à un mur séparant une cour (ou un jardin) d’un terrain d’une autre nature (bois, pré). Dans ce cas précis, le mur est censé appartenir au propriétaire de la cour (ou du jardin). Par ailleurs, certains signes ou certaines marques peuvent venir conforter la présomption de mitoyenneté.
A savoir : La prescription trentenaire
Si un des voisins a, pendant 30 années consécutives, assumé seul les charges d'entretien et de réparation de la clôture, il peut en revendiquer la propriété privative. L'inverse est également vrai et un mur privatif peut ainsi devenir mitoyen. La prescription trentenaire prévaut sur toutes les autres preuves. Pour l'officialiser, il est recommandé de la transcrire dans un acte notarié.
Article mis à jour le 9 nov. 2011
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