Qu'est-ce qu'un avant-contrat ?

Il s’agit d’un accord préliminaire qui constitue un véritable “contrat” et entraîne des obligations pour les deux parties.

Il permet de préciser les conditions de la future vente et marque l’accord des parties.

Quelle est la différence entre promesse et compromis ?

Il existe deux formes d’avant-contrat, chacune ayant des conséquences différentes pour le vendeur et l’acheteur.

La promesse de vente engage le propriétaire auprès du “candidat acheteur” (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé.

Durant cette période, le vendeur ne pourra ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu’un d’autre. De son côté, l’acquéreur a la possibilité de donner suite ou non au projet pour un temps limité. On dit qu’il a “une option”. La durée de l’option est mentionnée dans l’avant-contrat.

Le compromis engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Ils ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu’un d’autre et l’acquéreur ne peut plus se désister. On dit que “le compromis vaut vente”.

Quelles informations doit contenir l'avant-contrat ?

L’avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car l’acte de vente s’appuiera sur lui.

Il doit notamment préciser :

• la désignation du bien vendu (description, superficie…),

• les charges existantes (hypothèque, servitudes…),

• le prix de la vente,

• les conditions suspensives (obtention d’un crédit ou d’un permis de construire…).

Le vendeur devra également fournir les diagnostics pouvant concerner son bien.

Quels sont les avantages de recourir à un notaire ?

L’avant-contrat notarié sécurise la vente.

Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois existantes, la rédaction de l’avant-contrat ne s’improvise pas. D’où l’utilité de recourir à un notaire. Il collectera des informations indispensables au bon déroulement de la transaction. 

Il s’agira essentiellement d’informations relatives au bien, à l’identité et à la capacité juridique des personnes concernées par la vente.

Le notaire vérifiera également que le vendeur est réellement le propriétaire du bien mis en vente et qu’il est  autorisé à le vendre.

Peut-on changer d'avis ?

La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente vous lie. Mais, depuis juin 2001, les candidats à l’accession ont la possibilité de changer d’avis. Deux délais de 7 jours (réflexion et rétractation) sont prévus pour revenir sur un projet d’achat immobilier. L’un avant la signature de l’avant-contrat, l’autre après.

Si l’avant-contrat est signé sous seing privé, vous bénéficiez d’un délai dit de rétractation. L’acte sous seing privé devra être envoyé à l’acquéreur après signature, pour permettre à celui-ci de se rétracter. Si l’avant-contrat est notarié, on parle de délai de réflexion. L’acte authentique ne pourra pas être signé avant l’expiration de ce délai de 7 jours.

Dans les deux cas, ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement l’avant-contrat et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi servir à se rendre en mairie pour y vérifier certains points (droit de préemption, zones à risque, périmètre protégé, projets d’urbanisme…).