Vous êtes propriétaire-bailleur et, depuis quelque temps, vous recevez des plaintes émanant des voisins de votre locataire. Ces derniers font état de bruit excessif, de manque d’hygiène dans les parties communes (vous n’osez imaginer l’état de l’appartement !). De votre côté, vous ne percevez pas régulièrement les loyers dus… Quels sont vos droits ? Quels sont ses devoirs ? Un point s’impose…

User paisiblement des locaux loués ?

L’article 1728 du Code civil dit que le locataire est tenu “d’user de la chose louée en bon père de famille”. Une règle valable également pour sa famille, conjoint, enfants majeurs ou non…

Dans le cas contraire, votre sanction nécessitera sans doute un passage devant les tribunaux. Sachez que, la plupart du temps, les juges retiennent les comportements agressifs, les menaces, le bruit et le manque d’hygiène.

... et s'acquitter des loyers !

Le Code civil dit aussi que le locataire se doit “de payer le prix du bail aux termes convenus”. Une règle, hélas, pas toujours respectée… L’impayé est l’autre cauchemar des propriétaires car l’expulsion d’un mauvais payeur peut prendre du temps : le délai légal est d’un an, mais en réalité, il en faut souvent près de deux !

Pour lutter contre les impayés, vous disposez pourtant de quelques outils :

• la caution qui payera le loyer en lieu et place du locataire défaillant (parent, tiers, Action Logement…) ;

• l’assurance, avec notamment la GRL (garantie des risques locatifs) mise en place par la loi Dalo de mars 2007. Cette disposition, destinée aux locataires modestes (loyer représentant 33 % à 50 % des revenus), coûte environ 2,5 % du loyer annuel au propriétaire ;

• le bail notarié, qui constitue un titre exécutoire permettant au propriétaire de procéder à une saisie par huissier au premier impayé.

Quels sont vos droits ?

Face à votre “charmant locataire”, deux possibilités s’offrent à vous : vous armer de patience et donner congé à l’échéance du bail… ou demander la résiliation du bail et l’expulsion immédiate.

Dans ce cas, commencez par adresser une lettre recommandée, avec accusé de réception, à votre locataire, le mettant en demeure de se conformer à ses obligations. Elle constituera le point de départ de votre procédure.

En parallèle, préparez un “dossier” car des affirmations ne seront pas suffisantes aux yeux du juge. Pétitions, lettres de voisins, attestations, voire copie de jugement en cas de troubles de voisinage… recueillez tout ce qui pourra étayer vos dires.

Enfin, par voie d’assignation (huissier), saisissez le tribunal d’instance du lieu où se situe votre bien, en demandant de prononcer la résiliation et d’ordonner l’expulsion.