Le crédit In Fine est essentiellement recommandé dans le cadre d’un investissement locatif. Il suppose que l’emprunteur dispose d’un capital pour dénouer le contrat. Il peut s’agir de la revente du bien, ce qui reste aléatoire, les banques préfèrent donc adosser ce crédit à un contrat d’assurance-vie.

Avantages... et inconvénients

Les avantages sont essentiellement fiscaux. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’emprunteur peut déduire les intérêts de ses revenus fonciers et, si ceux-ci n’absorbent pas la totalité des charges de l’emprunt, le surplus est imputable sur le revenu global. De plus, dans l’hypothèse d’un adossement à un contrat d’assurance-vie, le rendement de celle-ci améliore sensiblement la rentabilité de l’opération.

En revanche, le capital n’étant pas amorti, le coût total du crédit est beaucoup plus lourd puisque les intérêts sont calculés sur la totalité du capital emprunté, et ce, de la première à la dernière échéance. De plus, les taux pratiqués par les banques sont en général plus élevés que pour un crédit amortissable.

Cas pratique

Prenons l’exemple d’un emprunt amortissable de 250 000 € au taux (hors assurance) de 3,85 %, remboursé par 180 mensualités de 1 830 €. Soit un coût global de 79 500 €. Le même emprunt in fine aurait un taux de l’ordre de 4,2 % et coûterait 157 500 € à l’emprunteur. Soit quasiment le double de l’emprunt amortissable.

Il ne fait pas de doute que l’établissement financier y trouve son compte, surtout qu’il percevra également une rémunération sur le contrat d’assurance-vie (droits d’entrée, frais de gestion, etc.).

Quant à l’emprunteur, il faut qu’il fasse précisément ses comptes ! Dans notre exemple, il déduira deux fois plus d’intérêts de son revenu. S’il est imposable dans la dernière tranche, le gain fiscal annuel sera constant sur toute la période et de l’ordre de 4 300 € par an.

Valorisation de l'Assurance-Vie

À cela, s’ajoute la valorisation de l’assurance-vie. Celle-ci sera très probablement en euros, sécurisation du remboursement oblige, et donc soumise annuellement aux prélèvements sociaux (12,3 % aujourd’hui). Elle sera taxée forfaitairement à 7,5 % à la sortie, après un abattement de 4 600 € (9 200 pour un couple). Si nous reprenons notre exemple, un emprunt in fine et un placement de 250 000 € sur 15 ans, la taxation de l’épargne serait couverte par l’abattement.

Dans l’hypothèse d’un rendement brut moyen de 3 %, l’assurance-vie rapporterait à peu près 80 000 € au terme des 15 ans. Le gain fiscal, dû à la déductibilité des intérêts d’emprunt, serait de 64 500 €. Soit un avantage global de 144 500 € et donc un coût réel de 13 000 € (157 500 – 144 500).

Si le choix est celui d’un crédit amortissable, le total des intérêts serait de 79 500 €. Soit un gain fiscal de 32 600 € et un coût réel du crédit de 46 900 € (79 500 – 32 600).

L’avantage est nettement en faveur de l’emprunt in fine, mais à condition de pouvoir placer la somme qui permettra de rembourser le capital. De plus, ce montage est intéressant sur la base de la fiscalité et des taux actuels, ce qui pourrait changer dans les mois à venir. Donc vigilance !