Ce n’est qu’en 2001, après l’avoir longtemps expérimenté sur Paris, que les notaires avec la collaboration de l’Insee ont publié leur premier indice national. Suivant cet exemple, nombre d’organisations, d’agences ou de banques ont tenté de développer leurs propres outils. Devant cette profusion, le gouvernement a confié au CNIS, Conseil national de l’information statistique, une mission d'information. Publiées en mars 2010, plusieurs recommandations, concernant notamment la construction d’indicateurs avancés et une meilleure utilisation des informations contenues dans les avant-contrats, sont nées de ce travail.
Il existe, en effet, deux types d’indicateurs :

•    Les indicateurs dits “avancés” qui tentent de saisir l’évolution des évènements avant qu’ils ne se produisent et anticiper ainsi les points de retournement du marché. Pour le logement, deux approches sont faites actuellement : évolution du prix des annonces (site internet SeLoger.com) et enquêtes auprès des notaires (TMI de Notariat Services).

•    Les indices de prix traditionnels qui déterminent l’évolution des prix à partir des transactions réalisées. Dans le cas de l’immobilier, elles peuvent s’apprécier soit par des contrats de vente (Indice Notaires-Insee), soit par leurs avant-contrats (Indice Fnaim)*, soit par un regroupement de ces prix (Indice meilleursagents.com sur Paris).

*Pour répondre à la recommandation n°21 du CNIS, les notaires disposent aussi, en interne, d’indices basés sur les avant-contrats.

Les principaux indices nationaux repris par la presse sont résumés dans ce tableau :

La fabrication des indices

Un indice de prix est l’émanation des prix de transaction contenus dans une base de données. Plus la base est exhaustive et contrôlée, plus les calculs sont affinés, plus l’indice est fiable. Les indices Notaires-Insee sont réalisés à partir d’une base comptant environ 500.000 enregistrements annuels provenant du prix des contrats de vente enregistrés dans les études. Sur le plan mathématique, l’Insee a retenu une méthode sophistiquée, la méthode hédoniste. De son côté l’indice Fnaim repose sur 150 000 compromis signés annuellement par les agents immobiliers adhérents. Il est le résultat d’un calcul de moyenne de prix sur des transactions dont certaines seront repoussées. Construits sur le même principe, les indices Orpi, Century 21 ou Pap ont des bases beaucoup moins importantes qui dépendent de leurs implantations. D’où une moindre exhaustivité.

La lecture des indices

La qualité du travail réalisé par les notaires et l’Insee a pour contrepartie un délai plus long dans la publication des résultats. Au délai moyen de trois mois entre la signature de l’avant-contrat et l’enregistrement du contrat définitif s’ajoutent deux mois et demi pour la collecte et le traitement de la masse des données. La publication ne peut donc intervenir que cinq mois et demi après la transaction. La Fnaim collecte immédiatement par internet les informations concernant les compromis et il ne lui faut qu’une huitaine de jours pour publier ses statistiques. Il en résulte que pour les ventes ayant fait l’objet d’une transaction en juin, l’indice Fnaim est connu début juillet et l’indice Notaires-Insee en décembre. Entre-temps, une modification de conjoncture peut produire des résultats antagonistes, les analystes prévoyant des orientations différentes du marché en prolongeant dans le temps les résultats statistiques provenant de périodes différentes.

La recherche des tendances

Ce sont uniquement les modifications de tendance que cherchent à repérer les indicateurs avancés. Suivant la technique du consensus de marché, la TMI de Notariat Services confie à un panel d’études notariales le soin de « sentir » l’évolution future du marché, deux mois avant qu’elle n’ait lieu et donc sept mois et demi avant qu’elle ne soit observée par l’indice Notaires-Insee. Le site SeLoger.com préfère s’intéresser aux prix des annonces proposées par les vendeurs, prix rarement identiques à ceux de la vente. Mais leur évolution peut présager aussi de celle du marché. Le nouvel indicateur d’Immonot repose sur le même principe se limitant aux mandats de vente confiés aux notaires.
Ainsi, entre l’annonce d’une vente et la publication de sa réalisation, se crée une chaîne d’indicateurs qui permet aux professionnels de mieux suivre l’évolution du marché immobilier.

Consultez la Tendance du marché immobilier.