Les plus-values immobilières, comment les calculer ? Quelle imposition ?

Calcul des plus-values immobilières

La plus-value immobilière est déterminée grâce à un certain nombre de calculs dont les deux principaux éléments sont le prix d'achat et le prix de vente.

Le prix d'achat est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte de vente. Il peut être majoré par divers frais (frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales, dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration...).

A savoir

Si le bien a été acquis suite à une donation ou une succession, le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est égal à la valeur vénale du bien au jour de la donation ou de la succession. Toutefois, dans le cas d'une succession, cette valeur subit un abattement de 20 % si le bien en question constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt et de son conjoint.

Le prix de vente à retenir est le prix réel stipulé dans l'acte de vente. Il est réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente (frais liés à l'établissement des diagnostics immobiliers obligatoires ou à la mainlevée d'hypothèque, par exemple).

Abattement de 10 % : La plus-value immobilière brute, ainsi calculée, est réduite d'un abattement de 10 % par année de détention du bien au-delà de la 5e année. À cette plus-value immobilière, réduite de l'abattement de 10 %, s'ajoute un abattement forfaitaire de 1 000 €.

 

Plus-value immobilière brute	Prix de cession moins prix d'achat
Plus-value immobilière nette	Plus-value immobilière brute moins abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année
Plus-value immobilière imposable	Plus-value immobilière nette moins abattement de 1 000 euros par cession

Les exonérations de plus-values immobilières

Un certain nombre d'opérations sont exonérées de déclaration et de taxation. Les principales sont :

• • La vente de la résidence principale. Le vendeur doit justifier qu'il s'agit de sa résidence principale, habituelle et effective au jour de la vente. L'exonération de plus-value immobilière concerne également les dépendances "immédiates et nécessaires", à condition qu'elles soient vendues en même temps que la résidence principale. Peu importe que les acheteurs soient différents ou non.

• • La vente effectuée après 15 ans de détention

• • Le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros

• • En cas d'expropriation, si l'indemnité perçue en dédommagement est réutilisée en intégralité, dans les 12 mois à compter de la date de perception, pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble

A savoir

PACS et exonération de plus-value immobilière
Jusqu'à présent, suite à une séparation et au départ du domicile conjugal, seuls les propriétaires mariés étaient exonérés de la plus-value immobilière lors de la revente de leur habitation principale. Cette exonération est étendue aux partenaires qui rompent un Pacs, à condition que le bien soit vendu dans l'année qui suit la séparation.

Plus-values immobilières : votre notaire s'occupe de tout

C'est le notaire du vendeur qui déclare, calcule et paie l'impôt sur le prix de vente. La plus-value immobilière est donc acquittée au moment de la vente.

C'est également lui qui est chargé de remettre au bureau des hypothèques, en même temps que l'acte de vente, l'original de la déclaration et le montant de la plus-value immobilière. Ce système a le mérite de réduire les risques d'oublis ou d'erreurs de calcul. Autre avantage : le vendeur reçoit un chèque net d'impôt, ce qui lui permet de connaître immédiatement la somme dont il dispose pour d’autres investissements.