Un acte informatif, complet et précis

L'avant-contrat engage vendeur et acquéreur. L'intervention d'un notaire est donc plus que conseillée.

L’avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car l’acte de vente s’appuiera dessus. Celui-ci doit notamment préciser :

• La désignation du bien vendu (description, superficie…)
• Les charges existantes (hypothèque, servitudes…)
• Le prix de la vente
• Les conditions suspensives (obtention d’un crédit ou d’un permis de construire…).

Le vendeur devra également fournir les diagnostics pouvant concerner son bien (amiante, plomb, gaz…).

A faire rédiger par un notaire

La rédaction de l’avant-contrat ne s’improvise pas. D’où l’utilité de recourir à un notaire. Il collectera des informations indispensables au bon déroulement de la transaction.

Il s’agira essentiellement d’informations relatives à l’identité et à la capacité juridique des personnes concernées par la vente. Sont-elles majeures ? Ne sont-elles pas soumises à un régime de protection juridique telle la tutelle ? Y a-t-il un contrat de mariage et si oui lequel ?… Le notaire vérifiera également que le vendeur est réellement le propriétaire du bien mis en vente et qu’il est autorisé à le vendre.

Promesse ou compromis : pas les mêmes conséquences

Il existe deux formes d’avant-contrat, chacune ayant des conséquences différentes pour le vendeur et l’acheteur.

• La promesse de vente : le propriétaire s’engage auprès du “candidat acheteur” (appelé “bénéficiaire”) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Durant cette période, le vendeur ne pourra ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu’un d’autre. De son côté, l’acquéreur a la possibilité de donner suite ou non au projet (on dit qu’il a “une option”) pour un temps limité. La durée de l’option est mentionnée dans l’avant-contrat.
• Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Ils ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu’un d’autre et l’acquéreur ne peut plus se désister.

On dit que “le compromis vaut vente”. L‘usage veut qu’en général, à la signature du compromis, l’acheteur paie un acompte d’environ 10 % du prix du bien. Appelée “dépôt de garantie”, cette somme s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte de vente notarié.