Les bonnes questions

Elle est constituée de 2 ou plusieurs personnes qui conviennent, par contrat, d’affecter des biens à une entreprise commune, dans le but d’en partager les bénéfices ou les économies. La constitution d’une SCI nécessite un apport de chacun des associés, sous forme d’argent ou d’immeubles.

Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d’établir des statuts qui définiront la société.

Après ces formalités et l’immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés), la SCI devient une personne morale, ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre et indépendant de celui de ses associés.

Les formalités ne se limitent pas à la création : la SCI est une société comme une autre et des règles strictes sont à respecter.

Pour la rédaction des statuts, il est prudent de s’adresser à votre notaire ! 

Charges : qui paie quoi ?

Chaque copropriétaire doit participer aux dépenses liées au fonctionnement de l’immeuble et aux travaux réalisés dans les parties communes. En général, le règlement prévoit :

• Des charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (nettoyage, honoraires du syndic, réfection de la toiture ou des canalisations communes…). Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur de leur lot, par rapport à la valeur totale de l’immeuble.
• Des charges spéciales concernent le fonctionnement et l’entretien des services et des éléments d’équipement communs (ascenseurs, chauffage central, pose d’un interphone…).

Elles sont réparties en fonction de l’utilité de chaque service, pour chaque lot. Par exemple, les copropriétaires habitant au rez-de-chaussée ne paieront rien pour les frais d’entretien de l’ascenseur (sauf si celui-ci dessert un sous-sol où ils ont un garage ou une cave).

Les documents

Prendre connaissance du règlement intérieur est indispensable, car il fixe les modes de fonctionnement et de gestion de la copropriété. Sa lecture vous donnera également la référence des contrats d’assurance et contrats dommages-ouvrages souscrits lorsque de gros travaux ont été réalisés, celle des contrats d’entretien et de maintenance (chaudière, ascenseur…). Enfin, si l’immeuble a été mis en copropriété plus de 15 ans après sa construction, vous pourrez consulter le dossier de diagnostic technique. Ce document constate l’état apparent et la solidité du bâtiment, des conduites et canalisations communes, ainsi que des équipements de sécurité.

Le rôle du syndic

Le syndic : la clé de voûte de la copropriété

Chaque copropriétaire doit participer aux dépenses liées au fonctionnement de l’immeuble et aux travaux réalisés dans les parties communes. En général, le règlement prévoit :

• Des charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (nettoyage, honoraires du syndic, réfection de la toiture ou des canalisations communes…). Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur de leur lot, par rapport à la valeur totale de l’immeuble.
• Des charges spéciales concernent le fonctionnement et l’entretien des services et des éléments d’équipement communs (ascenseurs, chauffage central, pose d’un interphone…).

Elles sont réparties en fonction de l’utilité de chaque service, pour chaque lot. Par exemple, les copropriétaires habitant au rez-de-chaussée ne paieront rien pour les frais d’entretien de l’ascenseur (sauf si celui-ci dessert un sous-sol où ils ont un garage ou une cave).