La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution judicieuse pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier en commun. Ses avantages fiscaux sont réels, même si ce n’est pas la panacée...

Avantages de la SCI

Un outil de transmission

L’acquisition d’un bien au moyen d’une société civile immobilière peut être envisagée pour organiser une succession. C’est un bon moyen d’anticiper la transmission du patrimoine et de réduire, dans certains cas, la charge fiscale. En l’absence de donation ou de partage anticipé, la SCI permet de maintenir un patrimoine dans une famille et facilite le règlement successoral. Il est, en effet, plus aisé de partager des parts que des biens immobiliers de valeurs différentes ou formant un seul bloc.

Mais l’achat en SCI ne se limite pas au cadre familial. Bon nombre de commerçants, artisans, professionnels libéraux y ont recours pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qu’ils loueront ensuite à l’entreprise exploitante ou au professionnel. La SCI finançant l’achat des locaux, en cas de difficultés financières et de poursuites par des créanciers, les immeubles sont préservés. La SCI peut également faciliter la transmission de l’entreprise à des tiers. En effet, les immeubles achetés par le biais d'une SCI n'entrent pas dans l'actif de l'entreprise et l'acquéreur n'est pas tenu de les acheter. Ils ne seront donc pas un "obstacle" lors de l'évaluation de la valeur d'achat de l'entreprise.

A savoir : Société civile immobilière ou indivision ?

On oppose et compare souvent la SCI et l'indivision. Elles sont pourtant proches par certains points : dans un cas comme dans l'autre, il s'agit d'un moyen d'acquérir et de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. L'indivision est toutefois plus lourde à gérer, car les décisions importantes (travaux, location...) doivent être prises à l'unanimité. D'où un risque de blocage en cas de conflit. Par ailleurs, chacun des indivisaires peut demander à tout moment de sortir de l'indivision et provoquer la vente de l'immeuble.
La SCI permet d'éviter ces écueils : elle fait jouer la règle de la majorité pour les prises de décisions importantes et assure la pérennité du bien. Toutefois, elle ne sert pas toujours l'intérêt de l'associé qui peut éprouver des difficultés à céder ses parts...

De réels avantages fiscaux

Transmettre une SCI est fiscalement avantageux. En effet, contrairement à une donation d’immeuble, les droits de donation sont perçus sur la valeur vénale des parts sociales, relativement faible dans les SCI familiales. La valeur des parts données est, en effet, égale à la valeur de l’immeuble moins les dettes. Les droits de donation sont donc calculés sur l’actif net de la société et l’imposition est moins élevée. Mais attention : ce type d’opération est très surveillé par le fisc. Les compétences d’un notaire vous éviteront tout problème.

A savoir : Quelques obligations !

Plusieurs obligations se succéderont durant toute la vie de la SCI. Les associés devront respecter certaines règles comptables, fiscales et juridiques. Ils devront, entre autres, tenir une assemblée générale annuelle et publier les comptes au même titre qu'une société commerciale.

Christophe RAFFAILLAC
Article mis à jour le 28-03-2008