Investir pour payer moins d'impôts

De Robien : un classique remis au goût du jour

Lancés fin 2006 par le ministère du Logement, le "Robien recentré" et le "Borloo populaire" permettent d'investir dans l'immobilier neuf tout en diminuant considérablement ses impôts. Ces deux dispositifs reposent sur un principe d'amortissement. Ils permettent à l'investisseur de déduire de ses loyers une partie du prix d'achat et de créer ainsi "des déficits fonciers" venant s'imputer sur le revenu global. Au final, l'investisseur déclare moins et paye moins d'impôts !

Bien qu'un peu moins attractif que son prédécesseur - l'amortissement a été ramené à 50 % du prix d'achat sur 9 ans au lieu de 65 % sur 15 auparavant, le "de Robien version 2006" a de quoi séduire bon nombre d'investisseurs.

Sur le principe, l'acquéreur peut amortir 6 % du prix d'achat pendant 7 ans, puis 4 % les 2 années suivantes. Par ailleurs, les déficits fonciers sont imputables à hauteur de 10 700 € par an. Comme dans le système précédent, plusieurs conditions doivent être remplies. L'investisseur doit notamment s'engager à louer le logement vide pendant 9 ans à titre de résidence principale et ne pas dépasser un plafond de loyer variable selon la zone géographique où se situe le bien.

A savoir

Il est possible de louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) ne faisant pas partie du foyer fiscal. Le ''de Robien recentré'' a été élargi aux logements anciens faisant l'objet de gros travaux de réhabilitation.

Le Borloo populaire : un dispositif qui se veut social

Créé par la loi "Engagement National pour le Logement" (loi ENL), ce dispositif a de nombreux points communs avec le "de Robien recentré". Il permet de déduire, sur les loyers perçus, 6 % du prix d'achat pendant 7 ans, puis 4 % les 2 années suivantes. Soit jusqu'à 65 % de la valeur du bien sur 15 ans.

Le logement doit être loué pendant 9 ans. Le propriétaire-bailleur doit respecter certains plafonds de loyers. Il ne peut louer qu'à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

 

A savoir

Contrairement au ''de Robien recentré'' qui a une durée d'amortissement ferme, le Borloo autorise l'investisseur à proroger son engagement au-delà des 9 ans pour deux nouvelles périodes de 3 ans et amortir encore 2,5 % de la valeur du bien chaque année. Autre avantage de taille : une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus durant toute la durée de l'investissement se greffe à l'amortissement.

Tableau comparatif

	Loi de Robien recentré	Loi Borloo populaire
Durée de la location	9 ans minimum	Entre 9 et 15 ans
Amortissement	6 % pendant 7 ans 4 % pendant 2 ans	6 % pendant 7 ans 4 % pendant 2 ans 2,5 % pendant 6 ans
Abattement forfaitaire	0 %	30 %
Imputations des déficits fonciers	10 700 ?	10 700 ?
Location aux ascendants et descendants	Possible avec maintien de l'avantage fiscal	Possible dès la 3e année de location pour 9 ans. Amortissement suspendu et reporté
Plafonnement 2008 des loyers au m2/mois	Zone A : 21,02 ? Zone B1 : 14,61 ? Zone B2 : 11,95 ? Zone C : 8,76 ?	Zone A : 16,82 ?/m2 Zone B1 : 11,69 ?/m2 Zone B2 : 9,56 ?/m2 Zone C : 7,01 ?/m2
Plafonnement 2008 des loyers au m2/mois	Non	Oui
Date d'effet du dispositif	Actes passés depuis le 01/09/2006	Actes passés depuis le 01/01/2006

Zone A : Paris, petite et grande couronne, Côte d'Azur et Genevois Français

Zone B1 : agglomérations de plus de 25 000 habitants, 3e couronne Île-de-France, pourtour Côte d'Azur, départements d'Outre-mer, Corse

Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales qualifiées de "chères" ou à la limite de l'Île-de-France

Zone C : reste du territoire