Écoutant les discours de nos gouvernants en plein mois d’Août, il était tentant  de chanter, Tout va très bien madame la marquise ! En effet, les prévisions pour l’année 2006 ce sont considérablement améliorées d’un mois sur l’autre, l’économie française connaissant une réelle embellie au second trimestre. Ainsi, le taux de croissance annuel du PIB progresse de 1,2% à 2,5% sur le premier semestre tandis que le taux de chômage poursuit sa diminution et devrait atteindre 8,6% en fin d’année. L’inflation est maîtrisée, nos exportations croissent plus rapidement que nos importations, l’augmentation des taux d’intérêts marque une pose, et l’évolution des prix dans l’immobilier s’est considérablement assagie… !
Pourtant, le Cercle des économistes qui souhaite participer aux débats de la prochaine élection présidentielle relève de nombreuses faiblesses dans nos activités. Elles concernent notamment le marché du travail, la redistribution des richesses, l’ouverture des services publics, la réforme de l’État, la fiscalité, la recherche et les universités.
Pourtant, en matière de logements les réponses qu’apportent le gouvernement et le législateur aux problèmes du moment et notamment pour les mal-logés peuvent paraître inadaptées. Ainsi, fin août 2005, 24 personnes périssaient dans les incendies de deux immeubles parisiens. Le premier ministre réagissait à cette tragédie en annonçant, le 1er septembre, la réalisation de 5.000 logements d’urgence d’ici la fin du premier trimestre 2006. Malheureusement, aucune construction liée à cette promesse n’a encore été mise en chantier et la question des mal-logés est loin d’être résolue.
Pourtant, une loi portant « Engagement national pour le logement » a été promulguée le 13 juillet 2006 pour répondre à ce besoin. Elle prévoit des dispositions permettant d’accélérer la mise à disposition des terrains appartenant aux pouvoirs publics au profit de la construction de logements, de ramener la TVA de 19,6% à 5,5% pour les opérations d’accession sociale, de moderniser la gestion des offices HLM. Parallèlement, elle introduit de nouvelles avancées en faveur du droit au logement effectif et prévoit l’arrêt des coupures d’eau, d’électricité et de gaz en période hivernale pour les ménages en grande difficulté. En définitive, il semble beaucoup plus aisé de faire voter des lois sur le logement que de reloger décemment les mal-logés. Mais en essayant de pallier les effets plutôt que de traiter les causes on crée de nouveaux déséquilibres dans le marché, qui engendreront eux-mêmes de nouvelles mesures de régulation.
Pourtant le logement est devenu le premier poste du budget des français et un ménage y consacre plus de 21% de son revenu contre 18% il y a 20 ans et la moitié de son épargne. C’est presque le double des dépenses d’alimentation (12%) ou de transport (13%), l’alourdissement étant beaucoup plus sensible ces dernières années, les loyers augmentant suivant les régions et sans discontinuer de 4 à 5% par an depuis 2000.
Mais à  part ça, tout va très bien… conclut la chanson.

L’affaire semble entendue : globalement, le retournement du marché se confirme de mois en mois. Mais alors, comment faire le bonheur de ceux qui, néanmoins, souhaitent investir leurs économies dans l’immobilier ? Une solution est de s’intéresser aux terrains et plus précisément aux terres agricoles. On peut prévoir, en effet, que le prix des terrains à bâtir soit amené à suivre plus ou moins rapidement l’évolution négative des constructions qu’ils vont devoir supporter. Ce qui n’est pas le cas des terrains voués à l’agriculture. Or, suivant la Safer, le marché des terres agricoles a enregistré en 2005, 90.000 transactions, soit environ 10% de l’ensemble des transactions immobilières. L’hectare de terre agricole s’est négocié en moyenne à 4.750 € en progression de 5,3% par rapport à 2004, chiffres tout à fait raisonnables mais qui semblent devoir perdurer encore de nombreuses années grâce à la pression de l’urbanisation.
Pour autant, il s’agit de bien choisir sa terre. Sauf à vouloir suivre absolument l’exemple de quelques-unes de nos célébrités, investir dans la vigne n’apparaît pas pour le moment très judicieux. Les prix depuis deux ans connaissent en effet une baisse significative liée à la crise de la viticulture française. En outre, le prix moyen d’un hectare de vigne se négocie autour de 83.600 €. Quitte à vouloir de la terre, mieux vaut s’intéresser à la forêt. Pour le même prix, on obtient une superficie prés de vingt fois plus importante. Et cette acquisition peut paraître d’autant plus séduisante, que seul un quart des superficies détenues entre dans le calcul de l’ISF. Mais, malheureusement les prix des forêts qui ont connu huit années de fortes croissances entre 1997 et 2004 semblent là aussi s’étouffer avec une très modeste augmentation de 1,6% en 2005. En outre, en Euros constants les prix sont passés de 4.967 € en 1980 à 2.716 € aujourd’hui, performance fort négative pour ceux qui veulent investir sur le très long terme. Restent alors les prés et terres cultivables. Il y a dix ans, en 1995, le prix moyen de l’hectare était de 2.950 €. Il s’établit actuellement à 4.750 €, soit une augmentation de plus de 60%. Alors, pour les cinéphiles qui ont aimé le film d’Etienne Chatillez, comme pour les investisseurs en mal de placements rentables, il semble bien que « Le bonheur est dans le pré ».

Chez nos amis anglo-saxons l’ours (Bear) et le taureau (Bull) ont le privilège d’imager les réactions du marché. Le plantigrade représente le calme mais aussi la masse qui pèse sur les prix et les fait descendre. Le second, plus combatif, propulse le marché à la hausse. Or, l’une des questions importantes qui hante actuellement l’esprit des banquiers mais aussi des particuliers auxquels ils ont beaucoup prêtés est bien : le marché immobilier est-il bearish ou bullish ? Est-ce qu’il va monter ou est-ce qu’il va descendre ?
Les réponses apportées par la presse spécialisée nous laissent bien souvent sur notre faim. En particulier lorsqu’il s’agit du prix des logements. Les statistiques sur lesquelles elles s’appuient et qui sont fournies par les principaux opérateurs du marché prêtent à confusion. Prenons par exemple le cas du 6ème arrondissement, l’un des plus emblématiques et le plus cher des quartiers parisiens. Pour décembre 2005 la Fnaim donnait dès le 6 janvier 2006 un prix moyen de 6 634 € /m2 et une variation de 2,5% par rapport à l’année précédente. Quelques jours plus tard, les Notaires parisiens annonçaient pour le 3ème trimestre 2005 et sur le même arrondissement un prix moyen de 7 829 €/m2 avec une augmentation de 14,1% sur un an. Enfin trois mois après, LaCoteimmo qui tente de faire la synthèse des prix d’offres des deux plus importants sites Internet français, Immostreet et SeLoger, affichait pour mars 2006 un prix moyen de 9 508,87 €/m2 avec une évolution annuelle de + 6%. Un observateur peu averti pouvait en déduire que sur le dernier trimestre 2005 les prix sur le 6ème arrondissement avaient baissé de 18% puis augmenté de 43% le trimestre suivant. En fait, le chiffre proposé par la Fnaim porte sur un très petit nombre de transactions, celles enregistrées par les agents immobiliers locaux adhérents à l’institution et ne peut donc servir de base à une évaluation aussi précise. Quant à LaCoteimmo elle reproduit les espérances des vendeurs, largement influencées par l’euphorie ambiante, et non les prix réels. Seuls les chiffres présentés par les Notaires doivent faire autorité car ils sont le résultat de l’ensemble des transactions réalisées sur un secteur donné. Mais leur qualité suppose des délais de production difficilement compressibles et donc une présentation jugée parfois trop tardive.
Indépendamment de ces statistiques sur l’évolution des prix, quelques observations permettent cependant d’avoir une bonne perception du marché. La première est que le nombre annuel des transactions, sur le neuf, l’ancien et les terrains à bâtir , dépassent chaque année largement le million. Il en résulte qu’en cinq ans un quart des ménages a déjà augmenté ou renouvelé son patrimoine immobilier. Comme la moitié des particuliers qui constituent chaque ménage a un revenu annuel inférieur à 9,8 K€, ceux qui souhaitent et peuvent encore acquérir un nouveau logement, ou un terrain pour le faire construire, sont de toute évidence chaque jours moins nombreux.  Même en y incorporant les velléités de nos voisins étrangers qui aimeraient bien prendre leur retraite en France, il est clair que la demande ne peut que fléchir dans les années qui viennent. En outre, trois éléments expliquent l’essentiel des variations du marché : les taux d’intérêts, les revenus et l’incertitude sur le niveau des retraites. Or, pour la première fois depuis 18 mois le taux de référence européen pour les emprunts à dix ans a dépassé les 4%. Même si ce facteur ne s’est pas encore traduit par un renchérissement des crédits immobiliers du fait de la concurrence bancaire et de l’allongement des périodes de prêts, il renforce un sentiment bearish. En outre, depuis des années les salaires des couches intermédiaires n’évoluent plus. Ainsi, dans Paris, alors qu’un salaire annuel gagné entre 30 et 35 ans permettait d’acheter 9 m2 en 1986, il n’en permet d’en obtenir que 4 aujourd’hui . Seule la nécessité de se constituer un patrimoine pour s’assurer une retraite décente apparaît un facteur encore bullish. Mais c’est un facteur qui, parvient de plus en plus difficilement à équilibrer les deux autres. C’est du moins ce qu’il ressort de cette nouvelle enquête sur l’évolution du marché.

Nombreux sont ceux qui préfèrent une maison avec jardin plutôt qu’un appartement dans un immeuble collectif et vivre à la campagne plutôt qu’en centre ville. C’est ainsi qu’actuellement, 56% des résidences principales sont des maisons individuelles ayant en moyenne 4,8 pièces. En outre, 80% des ménages habitant ces maisons en sont propriétaires contre seulement un quart de ceux vivant en appartement. Enfin, c’est dans les communes rurales situées en zone péri-urbaine que le parc de logements s’est accru le plus fortement et les maisons individuelles y représentent plus de 60% des constructions nouvelles. Mais, sur un plan purement économique, on peut se poser la question: est-ce plus avantageux d’acheter une maison plutôt qu’un appartement ?

Au vu du tableau ci-dessous, qui compare sur cinq ans les taux de croissance des prix de l’une et de l’autre, la réponse est à priori négative. Durant cette période, le prix des maisons a perdu 14% par rapport à celui des appartements.
Cependant, contrairement à cette tendance, entre 1965 et 2000 le prix des appartements s’est dévalorisé par rapport à celui des maisons, en moyenne de 1,5% par an en Province et de 1% en Ile de France. Mais qu’ils soient dans un sens ou dans un autre, des écarts importants apparaissent assez paradoxal. La logique sinon le bon sens laissent supposer qu’ils ne peuvent indéfiniment s’accroître. A partir d’un certain niveau, en effet, les acquéreurs trouveront tout intérêt à se reporter sur le type d’habitat qui a le moins augmenté ce qui conduira inévitablement à inverser le sens de l’évolution des prix. 
Une explication de ces écarts tient néanmoins au lien très étroit qui existe entre le prix des logements et le revenu moyen des ménages et cela, quel que soit la région ou même la commune . Plus les revenus augmentent, plus le prix d’acquisition d’un logement est élevé. On peut donc en déduire que jusqu’à la fin des années 90, les ménages ayant eu une augmentation sensible de leurs revenus se sont orientés de préférence vers le choix d’une maison en périphérie des villes. Cette hypothèse est d’autant plus réaliste que les enquêtes logements menées par les pouvoirs publics ont révélées qu’entre 1973 et 2002 la croissance du revenu des occupants des maisons a été en moyenne supérieure de 1% par an à celui des occupants des appartements. La tendance inverse, depuis le début de l’année 2000 laisse supposer qu’il y a eu une demande plus importante sur les centres villes et les immeubles collectifs de la part des ménages à revenus relativement élevés. Or, entre le recensement de 1999 et celui de 2004, le nombre de personnes vivant seules dans un logement a augmenté de 1 millions pour atteindre 8,5 millions sur un parc de 26 millions de logements. Et phénomène relativement nouveau, « entre 20 et 30 ans, 2,5% des hommes et des femmes vivant seules déclarent vivre en couple avec une personne habitant dans un autre logement. Cette proportion augmente avec l’âge et plus encore pour les hommes que pour les femmes. Entre 50 et 59 ans, 5,3% des hommes vivant seuls déclarent vivre en couple contre 3,5% des femmes seules  ». Ces décohabitations, qui sont plus fréquemment le fait de gens relativement aisés, s’effectuent plus probablement vers des appartements que vers des maisons. Aussi, dans la mesure où ce phénomène perdure, il n’est pas impossible que la tendance favorable au collectif se maintienne encore quelques temps avant qu’elle ne s’inverse inévitablement. Nombre des notaires participant à notre panel signalent d’ailleurs à la fois une relative pénurie et une augmentation plus sensible du prix des appartements par rapport à celui des maisons.

 

Un récent rapport des sénateurs sur « les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement » souligne que « l’insuffisante mobilisation des terrains disponibles et la flambée des prix du foncier apparaissent comme des données majeures de l’actuelle crise du logement ». On serait tenté d’en déduire que le marché immobilier sur lequel se forme les prix du foncier est le principal responsable de la crise dénoncée par nos parlementaires. Or, cela n’apparaît absolument pas évident à la lecture des chiffres officiels concernant l’ensemble du territoire.
En effet, suivant les dernières enquêtes de l’Insee la population en France métropolitaine s’élève à 60,2 millions pour 29,5 millions logements - soit un logement pour 2 personnes - la proportion de logements vacants y étant actuellement  la plus faible depuis 30 ans . Entre les deux derniers recensements de 1999 et 2004, 1.576.000 logements neufs ont été mis en chantier couvrant à la fois l’excédent des naissances sur les décès (1.130.000) et le solde migratoire (410.000) . De plus, 400.000 logements auront été construits pour la seule année 2005, record inégalé depuis 20 ans. Difficile alors d’évoquer une crise de l’offre d’autant que depuis dix ans le marché est en plein essor, le nombre de transactions ayant augmenté de près de 50%.
En outre, sur cette période de cinq années, le prix des logements anciens d’après l’indice Insee-Notaires a augmenté de 68 %. Cette augmentation est, pour l’essentiel, imputable à la baisse des taux d’intérêts qui s’est répercutée sur la diminution des coûts d’acquisition. Le prix des terrains constructibles suivant la Safer a suivi le même mouvement (+ 67 %) alors que ces terrains auraient pu faire l’objet d’une véritable spéculation comme ce fut le cas à la fin des années 90 où, sur la région parisienne, leur prix tripla en trois ans. Il n’y a donc pas eu d’effet multiplicateur des prix immobiliers sur les prix fonciers et donc pas de réelle flambée des prix.
Plus étonnant encore : sur la même période, le prix des maisons neuves, qui bénéficient d’un véritable engouement par rapport aux autres types de construction, n’a augmenté que de 45 % et celui des appartements de 34 % . Ce qui signifie que les promoteurs ont été extraordinairement prudents dans la fixation de leurs prix de ventes face à l’envolée des prix de l’ancien. Mais il faut dire aussi que ce développement de la construction neuve a surtout profité aux communes rurales, loin des centre-ville où se concentrent les plus fortes hausses du prix de l’ancien.
Ce n’est donc pas une insuffisance du parc immobilier et des terrains mis à la disposition  des constructeurs qui a engendré les problèmes actuels du logement mais plus probablement une inadaptation d’une partie de ce parc aux besoins de ceux qui ont le plus de difficulté à se loger. Toutefois, même en se trompant d’alibi dans la lutte contre ce phénomène, on peut se réjouir que nos sénateurs notant que l’Etat est le premier propriétaire foncier de France en concluent qu’il faille d’abord mobiliser les terrains publics.
Mais alors, pourquoi n’a t-on pu résoudre la crise de surpopulation de nos prisons en mettant à disposition du ministère de la justice une partie du parc des casernes libérées par le ministère des armées ? Fallait-il une loi pour ce faire ?