Septembre 2007

La maladie du crédit fou

 Le pourquoi et le comment d’une contagion qui s’est étendue au monde entier et perturbe nos économies.

 

Une crise financière, née de prêts immobiliers faits aux ménages américains les moins solvables, s’est traduite par une chute de l’ensemble des bourses mondiales. Deux questions viennent alors à l’esprit. Pourquoi des prêts en dollars (qualifiés de subprime) faits par des banques américaines à des ménages américains, font-ils chuter les actions de sociétés françaises cotées à la bourse de Paris ? Les crédits accordés par nos banquiers aux ménages les moins solvables de notre pays peuvent-ils avoir des effets aussi dévastateurs ?

 

Juin 2007

Y aurait-il péril en la demeure ?

Finie la croissance sans risque, l’inflation pointe son nez. Faut-il redouter pour autant quelque péril en immobilier ? Dans la mesure où les temps de réaction du marché sont assez longs, rien à craindre pour le moment. Mais si la tendance inflationniste persiste, peu de chance que le marché échappe à une crise réelle.

Le boom du prix des métaux et des matières premières, l’appétit insatiable des pays d’Asie laissent craindre une reprise de l’inflation. C’est du moins l’analyse faite par de nombreux économistes et patrons des banques centrales. Pourtant, ces quinze dernières années nous ont fait quelque peu oublier quelles étaient les conséquences de l’inflation. Elle a notamment pour effet de diminuer la valeur des patrimoines et d’améliorer les revenus de l’activité, elle favorise les actifs par rapport aux retraités, les salariés par rapport aux rentiers. Mais, quand on parle du patrimoine, il s’agit pour plus de la moitié des Français du patrimoine immobilier.

 

Mai 2007

Logement social : vive le capitalisme !  (Prévisions sur mai et juin 2007)

En ces temps électoraux, le logement retient l’attention de la plupart des observateurs économiques et politiques. La loi du 5 mars 2007 créant le Droit au logement opposable (Dalo) n’engendre pas pour autant les ressources financières nécessaires à son application, ce qui ne signifie pas qu’elles soient inexistantes. Chaque année, les entreprises apportent un milliard et demi d’euros à l’État. Qu’en fait-il ?

Depuis deux décennies, l’État français, tout comme celui des autres pays européens, a une curieuse tendance à se désengager financièrement du logement (1). Heureusement, il dispose encore d’une ressource importante : le 1% logement (2). C’est en 1953, alors que sévissait une grave pénurie de logements, que le législateur a imposé aux entreprises de contribuer au financement de la construction pour le compte de leurs salariés. La loi, dénommée "participation des employeurs à l’effort de construction", soumet ceux qui ont au moins 10 salariés (3) à une obligation d’investissement dans le logement des salariés, obligation dont ils se libèrent dans leur quasi-totalité par un versement à un organisme collecteur. Un milliard et demi d’Euros sont ainsi prélevés chaque année sur les entreprises. Ils ont vocation à être redistribués aux salariés, soit sous forme de prêts immobiliers qui les aident à devenir propriétaire, soit sous forme de logements HLM construits pour leurs être loués.

Ce système de répartition a été un peu modifié par l’instauration en 2002 (4) de la Foncière Logement, association à but non lucratif, gérée paritairement par les représentants des salariés et des chefs d’entreprise. Deux objectifs lui ont été fixés :

• Répondre à la demande de logements locatifs sociaux dans les villes qui n’atteignent pas les 20 % imposés par la loi
• Contribuer à la démolition des immeubles insalubres pour reconstruire des logements non sociaux

Le patrimoine ainsi constitué, équivalant à près de 15 000 logements par an, devrait être remis gratuitement 15 à 20 ans plus tard aux caisses de retraite AGIRC et ARRCO. Soit un don de 200 à 300 000 logements. Actuellement, l’ensemble du parc de logements locatifs des compagnies d’assurances et des sociétés foncières cotées en Bourse ne dépasse pas 120 000 logements

Deux conséquences résultent de cette création :

• Tout d’abord, les entreprises et leurs salariés deviennent, par cet intermédiaire, les grands bâtisseurs du logement social, 2/3 de la collecte étant affectée à cette tâche
• Ensuite, l’Etat autorise une association sans but lucratif à devenir un acteur important du marché immobilier privé à partir d’un prélèvement sur les salaires (1/3 de la collecte soit l’équivalent d’environ 5 000 logements par an). À terme, l’ensemble de ces immeubles devenant propriété des régimes de retraites complémentaires, celles-ci devront répartir les revenus et les bénéfices de ce capital. On ne peut être qu’admiratif de ce détournement de pratiques libérales pour résoudre une partie des problèmes liés au logement social et à l’avenir de nos retraites. Même si ces mesures n’ont pas d’effet immédiat sur le marché immobilier, elles participent peut-être aussi à l’impression de quiétude et d’optimisme qui se dégage de nos dernières enquêtes.

 

Mars 2007

Désirs et réalités

Peut-on concilier recherche d’un meilleur avenir pour les mal logés et équilibre du marché immobilier ? Analyse et réflexion autour de quelques réalités.

Cette étude qui paraît six fois par an depuis janvier 1998 a pour objectif, comme son nom l’indique, d’estimer la tendance du marché sur les deux mois à venir et d’en pressentir les retournements éventuels. En aucun cas, elle n’a celui de prédire la variation des prix sur un an. Il n’y avait donc pas lieu, comme certains l’ont fait, de comparer les résultats diffusés le 15 janvier dernier avec ceux obtenus par différents instituts de prospective, ni même avec ceux résultant de la publication de l’indice Notaires-Insee quelques jours après.

Cela ne signifie pas que l’évolution à terme des prix immobiliers ne soit pas une préoccupation de nos correspondants notaires, car ils sont parfaitement conscients des lacunes du marché immobilier. Or, suivant un très récent rapport déposé devant le Sénat (1), les besoins actuels seraient d’environ 800 000 logements. De son côté, l’Insee, à partir des plus récentes études démographiques, évoque pour la période 2005-2010 des besoins de construction de 300 000 logements par an, chiffre que certains bureaux d’études contestent pour le porter à 400 000, voire 500 000.

La question est alors de savoir si l’augmentation du nombre d’habitants détermine celui des logements nécessaires au bon équilibre du marché. Dans ce cas, plus la demande est forte et plus les prix devraient avoir tendance à s’élever. C’est du moins la conclusion que formulent, un peu prématurément, nombre d’observateurs du marché. Or, sur ce point, les quelques réalités suivantes prêtent à réfléchir :

• Il n’existe pas de véritables relations statistiques entre prix des logements et démographie (2). Une variation dans la population n’entraîne pas systématiquement une variation des prix dans l’immédiat ou dans les années qui suivent.
• Il n’y a pas forcément un lien entre demande de logements et augmentation de la population. Ainsi, en 1962, le retour de 800 000 français d’Algérie n’a provoqué aucune demande supplémentaire. Le nombre de logements commencés est passé successivement de 325 000 en 1961 à 329 000 en 1962 et 362 000 en 1963.
• Entre 1990 et 2005 la population française a augmenté de 4 millions et 50 000 personnes et le parc de logements de 4 millions et 150 000 logements. En théorie, pendant cette période, chaque nouvel arrivant a eu sa maison.

Ce n’est donc pas parce que 2 millions de personnes cherchent à améliorer leurs conditions de vie que le rythme des constructions va exploser ou les prix augmenter. Une autre hypothèse serait que, grâce à cette cadence soutenue pendant 15 ans, les moins démunis ont pu trouver des logements plus spacieux, les démembrements familiaux ont pu se multiplier et accroître ainsi le nombre des ménages. Cette hypothèse, un peu iconoclaste, semble pour le moment en adéquation d’une part avec les résultats de cette nouvelle enquête qui tendent à prouver que, pour notre panel, malgré l’augmentation théorique des besoins, la tendance des prix immobiliers demeure à la baisse et que, d’autre part, le nombre des maisons neuves invendues s’accroît sensiblement...

Janvier 2007

Demain, on loge gratis !  (Prévisions sur janvier et février 2007)

On s'émeut chaque hiver qu'il existe encore des sans-logis (86 000 en 2001 suivant l'Insee et probablement beaucoup plus actuellement), alors qu'une loi Droit au Logement devrait garantir à chacun un logement décent. Mais cet aphorisme nous interpelle aussi parce qu'il existe un besoin évident d'avoir un parc de logements gratuits à destination notamment des « travailleurs pauvres », nouvelle catégorie sociale désignant ceux qui ont un emploi, mais pas assez de ressources pour trouver un logement…

 

Demain, on loge gratis. Ce pourrait être l'un des slogans utilisés pour les élections, mais cette formule fait aussi référence à l'adage "Demain on rase gratis", qualifiant une promesse qui ne sera pas tenue. Peut-être vaut-il mieux qu'il en soit ainsi car le public et les consommateurs s'habituent à la gratuité sous des formes de plus en plus diverses. "La gratuité peut sembler un principe très démocratique puisqu’elle permet à tout un chacun, quel que soit son revenu, d’accéder à l’ensemble des biens marchands. La réalité est exactement contraire" (1). C’est ainsi que dans le domaine de l’enseignement et de la santé, où elle est généralisée, elle conduit tout naturellement à une pénurie de moyens qui suscite des offres privées accessibles seulement aux plus riches. De nos jours on peut aussi s’inquiéter d’une certaine normalisation de cette gratuité qui doit beaucoup au développement d’internet. Ce n’est pas tout à fait le cas pour le logement. Mais même s’il est rarement gratuit, il bénéficie d’aides assez considérables.

En effet, le nombre de logements sociaux avoisine 4,3 millions ce qui peut apparaître encore très insuffisant eut égard aux 1 millions de logements supplémentaires estimés nécessaires. Aussi, le plan de Cohésion Sociale prévoit de réaliser 500 000 logements locatifs sur 5 ans avec un financement de l’Etat de 2,7 milliards d’euros. Mais cette somme importante ne représente finalement que 5 400 euros par logement. Cependant elle s’ajoute aux quelques 15 milliards d’euros d’aides personnelles au logement versées à plus de 6 millions de ménages.

Pour en revenir au sort des sans-logis il semblerait que les questions se posent plus en termes d’adaptation, de qualité d’accueil et de prise en charge que de mise à disposition de structure d’accueil plus ou moins temporaire. L’association d’aide aux SDF, Les Enfants de Don Quichotte note d’ailleurs qu’une des priorités est de « créer une meilleure articulation entre les dispositifs d’accueil d’urgence et d’accompagnement, et l’accès à un vrai logement».

En définitive, cette mobilisation générale en faveur du logement devrait avoir pour conséquence la poursuite pendant ces prochaines années de l’incitation à la construction de nouveaux logements. Cela devrait réduire d’autant les tensions sur le marché immobilier et permettre de trouver sinon des logements gratuits au moins des prix moins élevés. C’est ce que laisse déjà percevoir les dernières enquêtes auprès de nos correspondants notaires après le record de 430 000 mises en chantier établi en 2006.

 

Novembre 2006

Un déclin annoncé  (Prévisions sur novembre et décembre 2006)

Depuis le début de l’année les enquêtes successives nous ont montré un lent déclin de l’activité immobilière accompagnée d’une contraction prononcée du chiffre d’affaires correspondant. Dès le mois de mai, nous annoncions un retournement du marché, retournement que les éditorialistes de nos journaux commencent timidement à évoquer titrant par exemple :  « Prix de l’immobilier : les français calent »  ou « Des économistes prévoient une baisse du prix de l’immobilier résidentiel » . Plusieurs facteurs nous ont amené à faire cette annonce qui semblait alors prématurée. En premier lieu, il y a bien évidemment les réponses faites par nos correspondants notaires qui tous les deux mois nous donnent leurs sentiments sur l’ambiance qu’ils ressentent localement. Or, rappelons qu’un notaire négociateur est un témoin tout à fait particulier de l’observation du marché, car il a une double fonction : enregistrer les transactions provenant de l’ensemble des ventes de son secteur et participer aux négociations pour lesquelles il a reçu mandat. Les sondages provenant des tous les coins de l’hexagone il peut paraître malaisé d’en faire une synthèse. Certains annoncent une amélioration, d’autres une détérioration de l’activité et/ou des prix. Cependant, ce qui importe c’est que les estimations des uns puissent être comparées à celles des autres et qu’une majorité s’en dégage pendant un certain temps. Notons aussi que nos observateurs sont, pour une large majorité, provinciaux ce qui est logique puisque la province réalise trois fois plus de transactions que la région Ile de France et que le poids des maisons y est aussi beaucoup plus important que celui des appartements puisqu’il représente deux tiers des transactions.
En dehors de facteurs dits « fondamentaux » comme les taux d’intérêts, les montants et la durée des crédits, les mouvements démographiques ou les revenus des ménages, d’autres indicateurs sont aussi appréciés. Il s’agit notamment de l’évolution des prix des terrains, de la commercialisation des logements neufs voire du cours de certaines sociétés immobilières cotées en bourse, ces trois critères connaissant tous un repli sensible. Enfin, la comparaison des prix sur longue période entre plusieurs régions ou plusieurs villes, montre que les mouvements sont assez proches les uns des autres et que les divergences tendent à s’estomper avec le temps. Par exemple on observera à un moment donné des prix faiblissant à Lille, alors que ceux de Lyon ou de Bordeaux viennent d’en faire autant quelques mois plus tôt ou vont le faire quelques temps plus tard. Sauf modifications majeures dans l’environnement il n’y a pas de raison, en effet, que les prix d’un secteur ou d’un quartier augmentent indéfiniment par rapport à un autre. Un phénomène comparable se produit sur les marchés financiers où lorsqu’il y a une hausse sensible des prix, c’est l’ensemble des valeurs qui tend à s’élever et inversement lorsqu’il s’agit d’une baisse. C’est pourquoi on peut parler de marché bearish ou bullish . En ce qui concerne le marché immobilier, les résultats de notre dernière enquête confirment qu’il demeure bearish, c’est à dire baissier. Cependant nous sommes encore dans la première phase de ce cycle baissier, celle où les délais s’allongent et le volume de transactions s’amenuise en attendant que les vendeurs prennent conscience que les prix proposés deviennent hors marché. C’est aussi pour cette raison que certains observateurs se fiant à l’évolution du prix des petites annonces immobilières demeurent persuader que la tendance fléchit mais demeure haussière.

  1 Les Echos du 27/09/06
  2 Le Monde du 13/09/06