Par Nathalie Duny, le 1 Février 2016 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - L'indicateur immonot des prix

En immobilier, 2015 semble avoir marqué un tournant. 2016 pourrait s'avérer un bon cru. Un vent d'optimisme souffle sur le secteur. Transactions en hausse, retour des acquéreurs et délais de ventes raccourcis. Alors simple embellie ou vraie reprise du marché immobilier ?

Alors que les professionnels étaient pessimistes, l’année 2015 a mieux fini qu’elle n’avait commencé. Taux d’intérêts attractifs, prix ajustés à la baisse, retour des acheteurs, le marché semble se réveiller. Il a retrouvé de la fluidité. Acheteurs et vendeurs se sont retrouvés. Ces derniers sont devenus plus raisonnables et acceptent de revoir leurs prétentions à la baisse. Et la confiance revient. D’ailleurs, 67 % des professionnels de l’immobilier sont optimistes en ce qui concerne 2016 (contre 35 % en 2015) selon une récente enquête du Crédit Foncier/CSA.

Que s'est-il passé en 2015 ?

Selon le dernier indice Notaires-Insee (novembre), en 2015, le nombre de transactions devrait dépasser les  750 000 ventes. Il a progressé, par rapport à 2014, de plus de 4 %. Les acquéreurs sont de retour, c’est un fait ! Et les délais de vente ont légèrement raccourci, tombant sous le seuil des 100 jours.
Trois facteurs expliquent cette soudaine embellie :

  • D’abord les prix. Ils ont baissé en 2015, mais ils ne se sont pas effondrés. Entre le deuxième et le troisième trimestre 2015, ils ont même légèrement remonté (+ 0,5 %). C’est une première depuis près de quatre ans.
  • Ensuite les taux d’intérêt ne cessent de chuter depuis plus de 2 ans. Cela a dopé le pouvoir d’achat immobilier.
  • Enfin, les mesures fiscales soutiennent le marché du neuf, notamment le dispositif Pinel qui satisfait les investisseurs.

Les taux de crédit ? Au plancher

2016 devrait encore s’imposer comme une bonne année pour les emprunteurs. Les taux sont au plancher, défiant toute concurrence et ils devraient le rester. Car l’inflation est très basse et les OAT (emprunts d’État français) se situent en dessous de 1 %. Les taux ont continuellement chuté en 2015, sauf entre juin et septembre où ils ont légèrement remonté. Mais cela n’a pas eu d’incidence sur le pouvoir d’achat immobilier. Les taux s’établissent actuellement à 2,2 %, toutes durées confondues (source : observatoire Crédit Logement/CSA/janvier 2016).

L'autre bonne nouvelle, c’est que les banques sont généreuses ! On n’a jamais emprunté aussi facilement depuis 10 ans. Le nombre de prêts immobiliers accordés a augmenté de près de 40 % entre  2014 et 2015. Quant au montant de l’apport personnel, il a lui aussi baissé de plus de 5 %. Les taux attractifs permettent aux particuliers d’acquérir des biens immobiliers plus chers.
Autre tendance : pour la première fois depuis 2011, les prêts d’une durée supérieure à 25 ans ont augmenté en 2015.

Le couple prix de l’immobilier et taux de crédit n’a jamais été aussi favorable

Les prix : la baisse est finie ?

Les prix ont, dans l’ancien, perdu 9 % en 4 ans d’après l’Insee. En 2015, ils ont baissé de 4,3 % pour les appartements et de 5,3 % pour les maisons (source Immonot). Globalement, les prix devraient se stabiliser en 2016. Les écarts sont toujours très importants et il existe une vraie fracture immobilière en France. Le prix du m² varie de 1 à 7 selon les régions comme l’indique notre indicateur Immonot. Si vous voulez acheter un appartement à Paris dans l’ancien, sachez que vous devrez payer en moyenne 8 020 €/m² contre 1 227 €/m² à Limoges. Sans surprise, c’est dans la capitale que les prix sont les plus élevés. À Toulouse, se loger coûte 3 fois moins cher qu’à Paris.

Quant au mètre carré bordelais ou strasbourgeois, il est 2,5 fois moins cher que le mètre carré parisien !
Envie de mettre les voiles vers la Bretagne ? Le mètre carré à Rennes se monnaye à 2 371 €, c’est plus de 3 fois moins cher qu’à Paris ! D’une manière générale, sur une grande partie du pays, la valeur au m² est trois fois moins élevée (voire moins !) qu’en Île-de-France.

On peut identifier trois fourchettes de prix :

  • la moins chère, c’est-à-dire jusqu’à 2 000 euros/m² (sont concernées Limoges, Bourg-en-Bresse, Dijon…) ;
  • la “médium”, entre 2 000 et 3 000 euros/m² (Toulouse, Marseille, Nantes, Lille…) ;
  • la plus haute, c’est-à-dire au-dessus ou avoisinant les 3 000 euros/m² (Lyon, Strasbourg, Bordeaux…).

Qui achète en 2016 ?

Les jeunes et les “vieux” ! Phénomène assez nouveau : un acheteur sur 5 a plus de 60 ans (Source Century 21 / janvier 2016). Les séniors ont fait une entrée remarquée sur le marché immobilier. Ce n’est guère étonnant. Ils disposent d’un pouvoir d’achat élevé et peuvent se permettre d’investir dans la pierre. Dans 25 % des cas, ils achètent même sans crédit.

Cette tendance se vérifie encore plus dans les grandes villes. À Paris désormais, plus d’un acquéreur sur quatre a entre 60 et 70 ans. Les séniors recherchent, en effet, les centres-villes, avec la proximité des commerces et des nombreux équipements. C’est aussi le retour des primo-accédants. Car, en 2016, le PTZ (Prêt à taux zéro) permet de financer jusqu’à 40 % du montant du bien (contre 18 à 26 % en 2015). Il est donc plus avantageux et plus accessible, tant dans le neuf que dans l’ancien. Mais attention, le PTZ possède une contrainte : il concerne des projets comprenant 25 % de travaux. Cela pourrait en limiter l’impact.

Le neuf reprend des couleurs

L’immobilier neuf va bien. Il a progressé de 18,9 % au 3e trimestre 2015 selon une étude de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les prix du neuf sont restés stables contrairement aux prix dans l’ancien qui ont baissé. Mais la construction tourne encore au ralenti, avec 350 600 mises en chantier (stable) et 366 900 autorisations de construire (en baisse de 3,1 % sur un an) (source : meilleurtaux.com).

Le marché du neuf est essentiellement soutenu par le dispositif Pinel qui a relancé l’intérêt des investisseurs. Il leur permet de réduire leurs impôts de façon conséquente. Ils ont le choix entre trois options au niveau de la défiscalisation et de la durée de location : 12 % de réduction d’impôts pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans.
Notre conseil : privilégiez les villes à fort potentiel économique.

Immobilier de luxe : ça repart !

La reprise, là aussi, semble amorcée. Le trio “baisse de l’euro, taux d’intérêt attractifs et prix raisonnables” a permis de rebooster ce marché. La mer a toujours la cote. Pour 58,5 %, c’est en effet le choix numéro 1 selon un récent sondage Immonot (septembre 2015). Mais les biens immobiliers en milieu urbain sont également fortement plebiscités. La vue, quant à elle, reste le critère le plus important.

Et demain ?

Si vous avez un projet immobilier, c’est vraiment le moment de passer à l’acte ! Car le duo “prix et taux de crédit bas” ne va peut-être pas durer. Quant au contexte économique, s’il semble s’améliorer, la reprise reste fragile. Le chômage persistant, les incertitudes liées aux élections régionales, les attentats à Paris… créent un climat incertain. La prudence reste donc de mise. Les prix immobiliers pourraient monter, mais uniquement pour certains biens : ceux bénéficiant d’un emplacement privilégié et de bonne qualité.

Pour tout projet immobilier, consultez votre notaire

Tendance du marché Immonot

Par le professeur Bernard Thion

Plus de peur que de mal :
Globalement, la légère chute d’activité observée cet automne par rapport à l’été ne s’est pas confirmée fin décembre. La tendance se stabilise à un niveau relativement élevé. Il y a même un parfait équilibre entre les études qui observent une bonne activité et celles où la reprise se fait encore attendre.

Concernant les prix, un tiers des négociateurs immobiliers considèrent dorénavant que la baisse des prix devrait se poursuivre alors que deux tiers pensent qu’ils sont devenus stables voire (pour 8 %) qu’ils repartent à la hausse. En ce début d’année, 67 % des notaires interrogés, c’est-à-dire plus des 2/3, conseillent d’abord la vente d’un bien avant le rachat d’un autre.

PRIX AU M2 DANS 14 VILLES ET ÉVOLUTION SUR 3 MOIS
(appartements anciens) Immonot / janvier 2016


  •  Imprimer