Par Nathalie Duny, le 9 Septembre 2015 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - L'indicateur immonot des prix

Où en est le marché immobilier ? Les ventes redémarrent, les prix sont plus raisonnables, les acheteurs sont de retour. Mais malgré ce cocktail revigorant, la prudence reste de mise. Comment cela va-t-il évoluer ? État des lieux avec immonot.



Le contexte : vers une embellie

“Le marché se fluidifie”, estiment les notaires. Le redémarrage du marché de l’ancien semble en effet se confirmer après celui du neuf. Ce décollage s’explique par la reprise des transactions enregistrées par tous les professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, les vendeurs semblent vendre plus vite même s’ils ne vendent pas plus cher ! Ayant pris conscience de la crise, ils acceptent désormais de réviser leurs prétentions. Plusieurs facteurs expliquent cette embellie du secteur immobilier.

D’abord les prix : ils ont, dans l’ancien, perdu 9 % en 4 ans d’après l’Insee et environ 2 % l’année dernière (selon l’indice Notaires-INSEE).

Ensuite, les taux d’intérêt : ils ont dégringolé régulièrement depuis plus de 2 ans et cela jusqu’à juin 2015. Actuellement, la baisse semble terminée, nous sommes à 2,06 % en moyenne (juillet 2015) toutes durées confondues contre 2,01 % au mois de juin (selon l’observatoire Crédit logement/CSA). Mais, même si les taux de crédit sont légèrement remontés, ils restent néanmoins extrêmement attractifs et cette inversion de tendance n’a pas encore eu beaucoup d’incidence. Bref, la pierre et le crédit immobilier sont attractifs, et cela revigore le pouvoir d’achat immobilier.
L’autre facteur de la reprise, c’est notre moral. Il a repris des couleurs ! Les acheteurs sont de retour !

Prix au m2 dans 14 villes et évolution sur 3 mois (appartements anciens) avec la météo immonot. Fin juillet 2015.


Le volume de transactions

À fin mai 2015, les notaires estiment à 711 000 le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois écoulés, soit une baisse de 4 % par rapport à mai 2014. Mais les 3 derniers mois, on observe une reprise d’activité de 3 % par rapport à janvier 2015.

Des écarts de prix entre les villes

Alors que les prix avaient atteint des niveaux records en 2011, ils ont reculé d’1,7 % en 2012 et en 2013 puis de 2,2 % en 2014, selon le baromètre Notaire-Insee. Parler du marché à l’échelle nationale ne veut pas dire grand chose tellement il est fragmenté.

Sur le marché des appartements anciens, la tendance est à une très légère remontée des prix (+ 0,33 %) sur les 3 derniers mois. Mais ils continuent de baisser dans beaucoup de villes. Et cela même si cette baisse est légère. C’est le cas de Paris (- 0,6 %), Bordeaux (- 01,68 %), Lyon (- 0,7 %) la 2e ville de France, Nantes (- 0,3,33 %). Attention, ces chiffres sont à prendre avec des pincettes, car les régions ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Ainsi, les notaires indiquent que la baisse des prix peut atteindre 20 % dans certaines zones rurales où le marché tourne au ralenti. À Lille, les prix sont aussi en baisse (- 5,71 %) même si la location se porte bien, dopée par les nombreux étudiants.
Quelques villes affichent des prix à la hausse. Notamment à Toulouse (+ 8,36 %). Dans la ville rose, le marché locatif se porte bien également grâce à la présence des étudiants vivant souvent en colocation.

À Tours aussi les prix montent légèrement (+ 2,5 %) ainsi qu'à Bourg-en-Bresse (+ 2,81 %).
Quant à la capitale bretonne Rennes, elle affiche une stabilité avec un prix au m2 médian à 2 381 €.

C’est toujours le moment d’acheter !

Le neuf repart

Sur le deuxième trimestre, les permis de construire sont en hausse de 3,7 % par rapport aux mêmes trois mois en 2014, alors qu’à fin mai, la baisse était encore de 4,3 %. Les promoteurs sont donc plus confiants. Mais là encore, la prudence reste de mise.

Le nombre de réservations de logements neufs a très légèrement augmenté passant de 86 606 réservations en 2014 à près de 90 000 en 2015 (c’est une estimation). Cela est dû notamment à la loi Pinel perçue de façon positive et aux avantages fiscaux qu’elle consent aux investisseurs dans le logement neuf destiné à la location. Mais aussi à l’amélioration du PTZ (prêt à taux zéro) en septembre 2014. Ce crédit sans intérêts aide les ménages à acquérir leur première résidence principale.

 

Prix médians Évolution sur 3 mois :

  • maisons : 149 500 € (stable)
  • appartements : 1 806 €/m2 (+ 0,33 %)
  • terrains : 79,61 €/m2 (- 0,49 %)

Investissement locatif et résidence secondaire en panne

Du côté de l’investissement locatif, le constat est celui d’une panne due à une offre trop importante conjuguée à l’incertitude de l’avenir, notamment face à l’encadrement des loyers décidé par la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Par exemple à Lille où l’on ne sait pas encore si les loyers seront encadrés, les investisseurs adoptent une position attentiste.
De même, le marché des résidences secondaires souffre. Les Français, crise oblige, boudent les achats “plaisir”. Il faut aussi souligner que la surtaxe d’habitation relative aux résidences secondaires en zones tendues n’a pas aidé à faire redémarrer ce marché.

Le courtier en crédit Cafpi dévoile le profil de ses emprunteurs en juin 2015 :

  • 88 % empruntent pour une résidence principale
  • 11 % pour une résidence locative
  • Et seulement 1 % pour une résidence secondaire.

*Prix et évolutions donnés selon l’indicateur immonot pour des maisons de 5 pièces (110 m2 env.) et des appartements de 3 pièces (65 m2 environ), proposés à la vente sur le site immonot.com

Les prévisions

Dans l’ancien, les vendeurs proposent des prix plus cohérents avec le marché et les acquéreurs, constatant des taux d’intérêt qui remontent légèrement, se pressent et passent à l’acte. Le marché du neuf a aussi repris des couleurs. L’automne, c’est la période où les investisseurs en quête de défiscalisation reviennent sur le marché. Ce qui ne ferait que confirmer le succès du dispositif Pinel.
Quant aux constructeurs de maisons, leur activité devrait continuer à croître. Bref, l’embellie du printemps a de fortes chances de durer cet automne. C’est toujours le moment d’acheter ! Et il existe de belles opportunités.

Seule ombre au tableau : les taux d’intérêt qui pourraient encore légèrement remonter. Cependant, même si cela se produit, la hausse devrait être limitée, du moins aussi longtemps que l’inflation restera faible.

La tendance du marché immonot par le professeur Bernard Thion

(Période juillet/août)
L’activité des services de négociation se trouve confortée ! Ainsi, 14 % des négociateurs prévoient une contraction de l’activité dans les semaines à venir, 51 % misent sur un maintien (contre 54 % il y a 2 mois) et 35 % tablent sur une amélioration de leur activité (contre 32 % en avril). Les prix demeurent globalement baissiers selon cette dernière tendance du marché. Au niveau des logements, 60 % de nos correspondants ont encore perçu une diminution des prix contre seulement 6 % une amélioration et 34 % un maintien. Pour les terrains, 55 % des notaires observent un maintien des prix. 45 % constatent une baisse des prix et 1 % une hausse. La tendance penche pour une stabilisation plus fréquente des prix, engendrant à plus long terme de nouvelles hausses.

  •  Imprimer