Par Christophe Raffaillac, le 11 Avril 2014 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - L'indicateur immonot des prix

Après le passage des perturbations, l'horizon immobilier s'éclaircit de jour en jour. Des conditions favorables qui devraient agir directement sur le moral des acheteurs et des vendeurs.

Immobilier : une météo encourageante !

Certes, les enseignements de la météo immonot sont contrastés, car en fonction des régions de France, les évolutions de prix sont variables.

Mais la situation nouvelle que nous révèle ce bulletin, c'est que l'amplitude des hausses ou des baisses est relativement faible.

Tout cela confirme qu'un climat propice à l'immobilier est en train de s'installer durablement... Découvrons comment les maisons, appartements et terrains réagissent dans ce contexte marqué par des conditions clémentes !

Maisons, des conditions à saisir

Indice immonot des MAISONS
Prix médian : 155 000 euros
- 0,8 % au 1er trimestre

En effet, les maisons profitent des meilleures perspectives, car le prix médian de 155 000 euros est quasi stable (- 0,8 % au 1er trim.) avec l'arrivée des beaux jours. Mais la carte de la  météo immonot (en page ci-contre) met en évidence quelques écarts significatifs.

C'est dans la moitié sud du pays que les prix de l'immobilier progressent très légèrement, le record revenant à l'Aquitaine avec + 3 % de hausse depuis le début de l'année, suivie de la région Rhône-Alpes, + 2 %. Seule exception à la règle, la région PACA dont le prix des maisons recule de - 0,7 %.

Sans surprise, avec un prix médian de 250 000 euros, celle-ci reste parmi les plus chères de France avec la région Languedoc-Roussillon et l'Île-de-France. Mais les baisses de prix les plus spectaculaires au 1er trimestre se situent du côté du Limousin (- 4,5 %) et de l'Île-de-France (- 6,3 %). Les acquéreurs, des villes ou des champs, peuvent en profiter !


Appartements, une situation contrastée

Indice immonot des APPARTEMENTS
Prix médian : 2 000 euros/m2
- 0,7 % au 1er trimestre

Comme le montre notre relevé en page suivante, les prix médians des appartements font le grand écart en fonction des secteurs. Ils varient de 2 926 euros/m2 en Île-de-France à 1 153 euros/m2 en Limousin. Excepté Paris, la façade ouest et le Sud de la France sont manifestement les plus prisés par les acquéreurs.

Quant aux plus fortes variations de prix, c'est du côté de l'Île-de-France et de Rhône-Alpes que l'embellie est au rendez-vous, avec des hausses respectives de + 5 et + 3,3 %. À l'inverse, Midi-Pyrénées enregistre la plus forte baisse avec - 6,1 %.

Terrains, le calme plat !

Indice immonot des TERRAINS
Prix médian : 80 euros/m2
- 0,2 % au 1er trimestre

Avec des prix stables, les terrains ne sont pas trop sujets aux aléas du marché. Le recul se chiffre à seulement - 0,2 % au premier trimestre pour une valeur médiane de 56 000 euros.

Mais le contexte fiscal pourrait revoir la donne au niveau des plus-values à payer par les vendeurs dans les mois à venir ! Dans ces conditions, c'est l'attentisme qui prévaut chez de nombreux détenteurs de terrains, ce qui entretient la pénurie de foncier, et par conséquent les tarifs élevés.

Tendance du marché immobilier

Depuis début mars, la Tendance du marché concernant l'évolution des prix demeure stable pour les 2 mois à venir.

En revanche, le nombre de correspondants pessimistes augmente pour les terrains. Mais quel que soit le type de bien, la difficulté à trouver des acheteurs révèle un déséquilibre entre l'offre et la demande. En s'éloignant du coeur des villes, on observe de lentes et régulières décroissances des prix, de l'ordre de 4 % à 5 % par an. 72 % des notaires prévoient une baisse des prix. En conséquence, il vaut toujours mieux vendre un bien en premier avant d'en acheter un autre.

Quant au volume de transactions, l'amélioration des perspectives se poursuit au cours de ce premier quadrimestre. Cette tendance est confirmée par les observations faites en cette fin d'hiver, mais ce n'est toutefois pas l'euphorie.

Par le professeur Bernard Thion

Parole de notaire de Maître Evelyne BEAUREGARD

Présidente du groupement de négociation
de l'Ain (01)

"Nous sommes encore en présence d'un marché légèrement baissier dans le département de l'Ain, avec un recul des prix compris entre - 1 et - 3 % pour les maisons et les appartements, en 2013. Mais en fonction des secteurs où l'on se trouve, les évolutions ne sont pas les mêmes. Alors que le pays de Gex se maintient en termes de prix, la zone au nord de Bugey connaît une baisse significative.

Dans ce contexte, les écarts se creusent, puisque le prix médian des maisons au sein du département se situe entre 150 000 et 250 000 euros, alors qu'il oscille entre 350 000 et 500 000 euros dans le pays de Gex.

Bien sûr, la proximité avec la Suisse alimente la surenchère. On observe le même phénomène, mais dans des proportions moindres, au niveau des biens situés à proximité de la périphérie lyonnaise, car les tarifs avoisinent les 300 000 euros.

Certes, les droits de mutation ont augmenté de 0,7 % au niveau de la part qui revient aux départements (soit 4,5 % du prix), mais le contexte reste favorable aux acquéreurs.

En effet, nous sommes dans une situation où, très souvent, c'est le budget des acheteurs qui fait le prix. Seuls les biens de qualité et idéalement situés s'échangent au tarif demandé. Pour les produits qui échappent à cette règle,
les vendeurs ont tout intérêt à se baser sur la valeur que les notaires déterminent, dans le cadre d'une expertise immobilière.

Autre signe encourageant, les banques se montrent moins frileuses pour accepter les dossiers de crédits des emprunteurs. Cet ensemble de paramètres confirme, qu'encore timide, la reprise du marché est au rendez-vous en ce début d'année. Même si le prix de l'immobilier neuf reste soutenu, les investisseurs ont intérêt à profiter des dispositifs de défiscalisation et des taux d'intérêts attractifs actuellement.

Mais il faut bien étudier son opération, car les programmes neufs sont rares, compte tenu de la pénurie de foncier, et par conséquent plus chers que les appartements anciens. De plus, il est préférable d'investir dans les zones où la loi Duflot permet de déduire 18 % du prix de leur acquisition de leur impôt."

Propos recueillis le 24/02/14

Parole de notaire de Maître François JACQUET

Président de la chambre des notaires du Cher (18) et Indre (36)

"Le Berry ne manque pas d'atouts et de charme, parmi toutes les bonnes raisons d'investir, en voici 5 qui ne pourront que séduire les acquéreurs !

  • Raison 1, le marché est attractif de par la sagesse des prix et la variété des biens proposés. Si on enregistre une baisse entre 2012 et 2013, les tarifs semblent se stabiliser. Les appartements sont plus accessibles avec un repli de - 5,20 % dans le Cher et - 9,9 % dans l'Indre (source base des Notaires Perval). Mais depuis le début de l'année, ils restent stables et on peut se loger pour moins de 100 000 euros.
  • Raison 2, la situation géographique de l'Indre et du Cher, au coeur de la France, desservis  par les autoroutes A20 et A71, permet aux Berrichons d'être à quelques heures de Paris, du bord de mer ou des pistes de ski.
  • Raison 3, entre les vastes plaines de Champagne longeant les 2 départements, les Boischauts Nord et Sud avec leurs collines bordées de "bouchures" (haies) et de chemins creux, la Sologne chère aux amateurs de chasse ou encore la Brenne riche de ses mille étangs, le paysage offre une variété très appréciable. De plus, le savoir-faire autour des poteries du Pays Fort et des vignobles de Sancerre et Reuilly est reconnu dans le monde entier.
  • Raison 4, les monuments incontournables, comme le château de Valencay où flotte le fantôme de Talleyrand, la maison de George Sand à Nohant, la cathédrale de Bourges et ses vitraux, sans oublier l'Abbaye cistercienne de Noirlac magnifiquement restaurée, sont autant de sites attractifs.
  • Enfin, en raison 5, la culture et la musique sont très présentes, puisque la Maison de la culture de Bourges et la Scène Nationale d'Equinoxe offrent une variété de spectacles à des prix raisonnables. Les amoureux de la musique sont gâtés : en hiver, les amateurs profitent des Mi-temps Classic à Chateauroux, des fêtes romantiques de Nohant en juin-juillet, du festival d'Arc en août à Chateauroux, de celui de Noirlac tout l'été et des Lisztomanias à la Toussaint toujours à Chateauroux !"
Propos recueillis le 15/03/14
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