Par Bernard Thion, le 22 Janvier 2014 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - Regard sur l'actualité

L'évaluation d'un bien a toujours été un sujet de préoccupation pour les notaires et les professionnels de l'immobilier. Le développement des techniques numériques et statistiques, à partir de bases plus en plus importantes, vient modifier la donne.

Techniques coutumières d'évaluation

Les méthodes traditionnelles d'expertise immobilière reposent sur trois types d'évaluation :
  • par les coûts ;
  • par la comparaison ;
  • par le rendement.

Elles souffrent de l'extrême diversité des biens et donc de la nécessité d'une appréciation personnelle de ces éléments. Les estimations varient en fonction :
  • du facteur temps pour l'obsolescence de la construction et l'inflation des prix,
  • de la dispersion géographique pour la comparaison entre biens retenus
  • du choix du taux de capitalisation nécessaire au calcul du rendement.
  • Tout cela explique qu'entre deux expertises du même bien, les écarts puissent être importants.

La méthode hédoniste

Dans les années 90, deux évènements ont permis de faire évoluer ces méthodes. Il s'agit :
  • de la constitution d'importantes bases de données sur les transactions par les notaires (puis par les agents immobiliers)
  • du développement des recherches sur l'économie immobilière. C'est ainsi qu'est née l'utilisation de la méthode hédoniste qui permettait de résoudre une partie de ces difficultés.
Dans cette méthode, la description très précise de chaque bien immobilier permet d'en recenser les caractéristiques principales : localisation, surface, étage, ancienneté, qualités de la construction et de confort, etc.

Chacune de ces caractéristiques est ensuite valorisée à partir des variations de prix produites dans les transactions enregistrées précédemment. On peut alors préciser le supplément de valeur qu'apporte la présence d'un balcon ou d'un ascenseur dans deux appartements identiques ou la surface d'un jardin dans deux maisons similaires.

La grande difficulté dans l'application de la méthode hédoniste est la constitution d'une importante base de données qui recense les caractéristiques et les prix des biens de plusieurs régions. Plus les transactions sont nombreuses et récentes, plus la valorisation est précise.

L'utilisation des systèmes géographiques

Dans la méthode hédoniste, la localisation est généralement définie par des références administratives : arrondissement, quartier, commune, etc.

Or, l'emplacement d'un immeuble dans un quartier constitue un élément essentiel à sa valorisation. Avec l'arrivée du nouveau millénaire, le développement des systèmes géographiques a permis de faire un nouveau bond en avant dans la précision de l'évaluation des biens immobiliers.

Généralisés avec l'usage des GPS, des logiciels de localisation tels Yahoo map ou Google earth permettent de traduire l'adresse d'un bien immobilier en coordonnées géographiques, latitude et longitude. L'application des méthodes de géostatistique, développées notamment pour la recherche pétrolière, permet alors de valoriser très précisément la position d'un immeuble en tenant compte des distances aux lieux déterminants de son environnement (commerces, écoles, arrêts des transports en commun, exposition au soleil, accès à la mer, etc.). 

Limites dans l'application des nouveaux systèmes

Ces nouveaux systèmes d'évaluation demandent des moyens importants pour la constitution des bases de données et pour le développement de logiciels permettant de traiter les masses d'éléments qu'elles contiennent.

En outre, elles ne sont pas encore reconnues ou même connues des instances juridiques et fiscales amenées à régler les conflits nés de l'évaluation des biens immobiliers.

Enfin, rien ne remplacera l'oeil exercé d'un professionnel pour déterminer quelles sont les caractéristiques essentielles à retenir pour l'application de ces nouveaux modèles. Il en résulte que les méthodes traditionnelles ont encore un long avenir devant elles, mais que rien n'empêche de les affiner grâce à ces nouveaux modèles économétriques.
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