Par Stephanie Swiklinski, le 8 Avril 2016 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous avez envie de faire construire, mais vous hésitez dans le choix du terrain : en lotissement ou en secteur diffus ? La "bataille" risque d'être serrée pour trancher.

Terrain en lotissement : pour construire « clés en main »

Un nouveau lotissement est en train de se faire. Les futurs propriétaires vont tous acheter en même temps et faire construire. Cela peut créer des liens et être sympa pour l’avenir. Vos voisins pourraient même devenir vos amis… Pourquoi ne pas tenter l’aventure et acquérir un terrain en lotissement ? Vous construisez « tranquille » car votre futur terrain présente des garanties non négligeables.

AVANTAGES…

  • Constructible : votre lotisseur aura demandé préalablement un certificat d’urbanisme à la mairie, qui lui confirmera : le caractère constructible de la parcelle, les différentes normes architecturales à respecter (ardoises ou tuiles pour la toiture…), les contraintes d’aménagement, etc. Un permis d’aménager (obligatoire à partir de 2 lots à bâtir) est également à demander par le lotisseur à la mairie, autorisant la division du terrain avec réalisation ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs. Ce document est primordial puisqu’il autorise l’opération et définit la réglementation vous garantissant un accès à la propriété.
  • Viabilisé : autre avantage par rapport à l’achat d’un terrain isolé, celui-ci est viabilisé. Il est raccordable aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone…). Il vous restera donc à effectuer les branchements entre votre future construction et les réseaux.
  • Borné : le bornage n’est, par principe, pas obligatoire sauf, par exemple, en lotissement. Le terrain que vous allez acheter aura donc été préalablement délimité par un géomètre-expert, par la pose de bornes. Ce bornage permettra de vous rassurer pour l’avenir. Personne ne pourra venir contester les limites de votre terrain ! Mais il n’y a pas d’avantages sans contreparties…

INCONVÉNIENTS…

  • Très encadré : il existe, en effet, des documents qui encadrent la construction de votre future maison.  Le cahier des charges va fixer les règles internes du lotissement (l’implantation des maisons, l’interdiction de construire sur certaines parties du lot...). Il fixe les droits et obligations des co-lotis. 
  • Plus contraignant : le règlement du lotissement va entraver également votre liberté, car il comporte des règles d’urbanisme sur l’aspect extérieur des clôtures par exemple. Attention, pour ne pas être déclaré « hors la loi » : vous devrez respecter à la lettre les prescriptions de ces documents !

Terrain en secteur diffus : pour construire en toute liberté !

Vous, le lotissement ce n’est pas votre tasse de thé ! Vous voulez construire la maison de vos rêves, sans contraintes architecturales et sans voisins trop proches. Optez pour un terrain en secteur diffus, qui ouvre davantage de perspectives au niveau de la construction, mais représente aussi plus de contraintes.

AVANTAGES…

  • Espace : acheter un terrain isolé n’est pas synonyme de se couper du monde, en construisan "votre petite maison dans la prairie" ! On parle de terrain isolé ou "en secteur diffus" dès lors que la parcelle n’émane pas d’une division d’un même bien. Ce type de terrain est, dans la plupart des cas, vendu à un particulier (et non pas à un lotisseur) pour qu’il puisse construire tout type de maison. Vous êtes libre, du moment que vous respectez les règles d’urbanisme en vigueur sur votre commune.
  • Personnalisation : l’avantage principal du terrain en diffus est de pouvoir choisir tout type de maisons et n’importe quel constructeur : les seules limites sont celles des règlements (urbanisme…) ou vos possibilités financières.
  • Autonomie, mais… : tandis que l’achat d’un terrain dans un lotissement est extrêmement réglementé, vous devrez prendre quelques précautions avant de vous lancer dans votre achat, car vous serez "livré à vous-même". Vérifiez tout d’abord la constructibilité du terrain en demandant un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la mairie de votre commune. Il vous indiquera si l’opération, telle que vous l’envisagez, est réalisable ainsi que les règles de construction à respecter dans cette zone.

INCONVÉNIENTS…

  • Non viabilisé : même si le prix de départ du terrain est moins cher qu’en lotissement, attention à l’achat de terrain isolé, car l’addition pourrait au final être salée ! En effet, les terrains en secteur diffus sont généralement vendus non viabilisés. Cela signifie qu’ils ne sont reliés à aucun réseau d’eau potable, électricité ou téléphone. Vous devrez prévoir le coût de ces travaux (qui peuvent être très élevés) dans votre budget dès le départ.
  • Accès et aménagement : tandis que le terrain en lotissement se voit desservi par des accès aisément carrossables, la parcelle en secteur diffus doit tracer sa voie ! Il faudra donc prévoir la création d’un chemin qui mène au chantier et, dans certains cas, la réalisation de remblais ou l’édification d’enrochements pour soutenir la terre pendant les travaux si le terrain comporte une forte pente.
  • Assainissement  :  alors que bien des lotissements disposent du tout-à-l’égoût, rares sont les terrains isolés à en bénéficier. Ce qui nécessitera l’installation d’un dispositif d’assainissement individuel, qui viendra sensiblement augmenter le coût du projet de construction !
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