Par Christophe Raffaillac, le 19 Janvier 2016 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

L'immobilier neuf ouvre la porte à des solutions pratiques et économiques pour se loger. Des formules qui permettent de limiter le ticket d'entrée, abaisser le budget, diminuer la fiscalité ? Place aux idées lumineuses qui éclaireront bien des acheteurs !

Les acquéreurs immobiliers peuvent aborder cette nouvelle année avec sérénité. Non seulement les conditions pour emprunter demeurent des plus clémentes - avec des taux de 2,15  % sur 15 ans - mais les dispositifs pour acheter s’avèrent des plus attractifs. Ils permettent de limiter son budget, grâce à diverses aides, ou de financer son projet à moindres frais, avec le prêt à taux zéro. Autant d’atouts qui profitent aux acheteurs. Surtout dans l’immobilier neuf, qui se montre plutôt généreux. Il accorde des facilités aux primo-accédants, qui peuvent ainsi acheter leur logement en profitant de coups de pouce intéressants. Voici quelques idées bien inspirées  !

En mode "pratique" : la location-accession

Une formule à la fois souple et progressive, c’est ce qui caractérise la location-accession. Elle se traduit par un contrat de vente où le détenteur d’un bien s’engage à transférer la propriété à un acquéreur, appelé locataire-accédant. Les conditions liées au changement de propriétaire sont prévues à la signature de l’opération, de même que le prix de vente.

Cette forme de transaction immobilière comporte donc 2 phases bien distinctes :

  • une phase locative, où l’acquéreur verse une redevance constituée d’une somme (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (constituant l’apport personnel et déduite du prix de vente) ;
  • une phase d’accession, intervenant lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement.

Pour bénéficier de cette formule de location-accession, les candidats doivent respecter les plafonds de revenus du PSLA (Prêt social location accession), allant de 56 875 € en zone A à 40 488 € en zones B et C, pour un ménage de 4 personnes. La fraction locative et le prix de vente initial sont définis en fonction des zones (A, B1, B2, C), correspondant aux besoins en logement sur le territoire.

Précisons que le montant du PSLA peut couvrir jusqu’à 100 % du montant de l’opération. En cas de levée d’option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l’avance, ainsi que d’une garantie de relogement. Très encadré, le contrat de location-accession résulte d’une convention signée entre l’État et un promoteur privé ou un organisme HLM, pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs, tout en bénéficiant du taux réduit de TVA de 5,5 %.

=> Avantage : 30 % moins cher
La location-accession permet aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires à des conditions largement inférieures à celles du marché “libre”.

En mode "collaboratif" : l'habitat participatif

Très inspiré de l’économie sociale et solidaire, reposant sur des principes de mise en commun des moyens, l’habitat participatif associe les acheteurs dès la phase de conception du logement. La démarche permet donc à un groupe d’habitants de s’associer, parfois avec l’appui d’un bailleur social, pour participer à la conception, la réalisation, puis la gestion au quotidien de leur immeuble d’habitation.
Quelles sont les principales étapes qui jalonnent un projet d’habitat participatif ?

  • 1re étape : regroupement d’acheteurs autour d’un projet immobilier qui favorise une manière de vivre plus communautaire.
  • 2e étape : définition des contours du projet depuis la recherche du terrain, la conception des logements, tout en tenant compte des besoins et goûts de chacun.
  • 3e étape : prise en compte du respect de l’environnement en prenant en considération l’orientation du bâti, les sources de chaleur renouvelables, la gestion des déchets, le choix des matériaux…
  • 4e étape : définition du cadre juridique, sachant que 2 formules sont possibles au travers d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d’autopromotion. Dans le premier cas, la propriété est collective et les coopérateurs bénéficient d’un double statut, celui de locataire (versant une redevance mensuelle) et celui d’associé de la société. Le second statut se rapproche davantage de l’accession à la propriété, où les familles associées doivent apporter l’intégralité des fonds correspondant au logement qu’elles vont occuper.

Précisons que la loi Alur reconnaît l’habitat participatif au travers d’un article qui en pose désormais les fondements (LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - Article 47).

=> Avantage : environ 10 % moins cher
Le coût d’acquisition est plus abordable, car les frais d’acquisition du terrain ou de l’immeuble seront partagés entre les propriétaires, de même que les charges de syndic sont réduites.

En mode "rentabilité" : l'immobilier locatif

Le dispositif Pinel permet de réduire le montant de son impôt, à condition d’acheter un logement neuf et de s’engager à le louer. Pour encourager la solidarité familiale, le Pinel permet, depuis début 2015, de louer à un ascendant ou descendant ! Ce qui permet de loger ses proches, enfant ou parent, tout en défiscalisant son investissement immobilier.

=> Avantage : jusqu’à 21 % d’économie
Le dispositif Pinel permet de réduire 12, 18 ou 21 % du prix d’acquisition d’un logement neuf en s’engageant à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

  •  Imprimer