Par Stephanie Swiklinski, le 29 Décembre 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous avez enfin trouvé le programme immobilier qui vous convient ? Certains points sont cependant à vérifier quand on achète en état futur d'achèvement. Voici quelques conseils pour éviter de vous faire piéger !

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acheter un logement sur plan, et ne doit en aucun cas laisser l’acheteur en plan ! Comme la construction n’est pas encore achevée,  la loi encadre parfaitement ce type d’opération, depuis le moment où l’acquéreur s’engage jusqu’à la livraison du bien. Pour que tout se déroule au mieux, voici quelques précautions à suivre…

Exiger un contrat préliminaire "béton"

En pratique, une vente en état futur d’achèvement (VEFA) est toujours précédée d’un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l’acquéreur un lot déterminé du programme de construction : le contrat de réservation. Comme vous ne pouvez visualiser le bien acheté, tout a été prévu pour vous protéger ! Le contenu du contrat de réservation doit répondre à certaines obligations légales, que vous devez vérifier.

À peine de nullité, il doit être établi par écrit et contenir les indications essentielles relatives à l’immeuble, à la description du logement, à la qualité de la construction, aux délais d’exécution des travaux… Ne vous contentez surtout pas de belles promesses orales : les paroles s’envolent et les écrits restent ! Prenez le temps de tout lire, même si c’est fastidieux !

Lors de la signature du contrat de réservation en VEFA, vous devrez verser un dépôt de garantie. Son montant est plafonné, selon la date prévisionnelle du contrat de vente définitif :

  • 5 % maximum dans le cas d’une signature dans un délai d’1 an ;
  • 2 % si signature dans un délai de 2 ans ;
  • aucun dépôt si le délai pour la vente excède 2 ans.

À ce stade, vous ne courez aucun risque en cas de faillite du constructeur, puisque le dépôt de garantie est versé sur un compte, à votre nom, chez un notaire ou dans une banque. Si vous faites un emprunt, pensez à intégrer à votre contrat une condition suspensive d’obtention du prêt. En cas de refus de la banque, vous pourrez ainsi vous désengager et récupérer votre dépôt de garantie.

Attention ! La loi permet au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix prévisionnel. Dans ce dernier cas, le prix pourra être majoré de 5 % maximum lors de la signature du contrat de vente définitif.

Utilisez les 10 jours de rétractation
En cas de précipitation de votre part : pas de stress ! Vous avez 10 jours, à compter de la remise du contrat signé, pour changer d’avis sans avoir à vous justifier.

Garantie d'achèvement de la construction obligatoire depuis le 1er janvier 2015

La garantie financière d’achèvement (GFA) est là pour protéger les intérêts de l’acheteur. Souscrite auprès d’une banque ou d’une société d’assurances, elle donne la certitude que le bien immobilier sera achevé. En effet, en cas de défaillance du promoteur, l’organisme garant financera le déroulement du chantier. La GFA est définie dans le Code de la construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24. Également appelée “garantie extrinsèque”, elle est obligatoire. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque d’achèvement, qui dispensait le promoteur de fournir une garantie financière, est en effet supprimée.
Dans le secteur libre autre que la construction d’habitation, la GFA n’est pas obligatoire, mais elle est souvent exigée contractuellement. Le paiement de cette garantie incombe entièrement au promoteur. Ce dernier doit, dans le contrat de réservation, la mentionner. L’article 2 de l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a ainsi modifié l’article L. 261-11 du CCH en imposant que le contrat de VEFA comporte la justification de cette garantie financière et qu’il comprenne en annexe l’attestation de la garantie établie par le garant.
Cette garantie ne vous dispensera pas d’aller vous renseigner sur le promoteur, pour savoir s’il a “les reins assez solides” pour mener le projet à son terme. Consultez également la presse, pour savoir s’il n’y a pas déjà des litiges avec ses sous-traitants !

Quelle différence entre garantie intrinsèque et extrinsèque ?

• La garantie intrinsèque concerne les opérations de construction dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2015. Le vendeur peut alors fournir ce type de garantie qui ne repose pas sur les capacités financières de la banque, mais sur celles du promoteur.
• La garantie extrinsèque est donnée par une banque, une société d’assurance agréée ou un établissement financier. Cette garantie permet de financer l’achèvement des travaux.

Attention aux défauts du logement à la livraison !

Dans un achat sur plan, il convient d’être vigilant  avant la vente, à la signature des contrats, mais aussi au moment de la livraison de son logement. La livraison est la prise de possession de l’appartement ou de la maison par son acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clés. Alors, ouvrez l’œil ! Les travaux achevés, le promoteur va fixer une date pour que vous preniez possession de votre logement (on parle de “livraison”). C’est le moment où vous évaluerez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Soyez attentif, car c’est à ce stade que vous pourrez vous rendre compte des vices de construction (parquet mal posé par exemple). N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment.
À l’issue de la visite, un procès-verbal de livraison sera établi. Vous pourrez ainsi prendre possession de votre bien, émettre des réserves, voire carrément refuser la livraison ! S’il s’agit d’un défaut de conformité, par rapport au contrat de vente ou aux documents déposés au rang des minutes du notaire : vous pourrez, en tant qu’acquéreur, exiger la mise en conformité de la chose vendue ou demander purement et simplement la résolution du contrat et des dommages-intérêts. Il peut s’agir également d’un vice de construction apparent. Ce sont des malfaçons suffisamment apparentes pour qu’un non professionnel de l’immobilier puisse les déceler. Cela peut être également des défauts de construction qui ont donné lieu à des réserves ou qui ont été signalés dans le mois de la prise de possession des lieux. Lors d’un achat en VEFA, l’acquéreur dispose de plusieurs garanties :

  • La garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an. L’entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer les désordres mentionnés lors de la réception.
  • La garantie de parfait achèvement quant à l’isolation phonique, également d’une année.
  • La garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans. Elle garantit tous les éléments d’équipement qui peuvent être remplacés facilement (volets, radiateur…).
  • La garantie décennale qui couvre les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage.
  • L’assurance dommages-ouvrage qui permet d’obtenir réparation pour les dommages relevant de la garantie décennale.

Bon à savoir ! Avant la vente, il convient d’être vigilant à la signature des contrats, mais également à la livraison, lors de la remise des clés

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