Par Stephanie Swiklinski, le 13 Novembre 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Comme 3 Français sur 4, vous souhaitez vivre en maison individuelle ? Choix de l'emplacement, élaboration des plans, formalités à accomplir... construire ne s'improvise pas et mieux vaut avoir un "bon plan" ! Suivez le guide !

Leçon n°1 : je choisis l'emplacement

Pour trouver l’endroit idéal, des professionnels de l’immobilier, dont les notaires, peuvent vous aider dans vos recherches. N’hésitez pas à aller sur place pour prospecter. Le choix de l’emplacement de votre future maison est primordial, votre organisation future en dépendra. le terrain est-il à proximité des commerces, des écoles si vous avez des enfants ? Est-il bien desservi par les transports ?

Autant de questions auxquelles il faudra répondre pour être certain de faire le bon choix, que ce soit pour y habiter personnellement ou pour donner en location. N’oubliez pas de vous renseigner sur le montant des impôts fonciers dans le secteur. Ils peuvent varier de manière importante selon les communes.

Leçon n°2 : je choisis le bon plan

Pour faire construire une maison individuelle, plusieurs options sont envisageables. Vous pouvez faire appel à un architecte qui établira le projet et ensuite passera un contrat d’entreprise avec chaque corps de métier (maçon, plombier, couvreur, etc.) Avec cette solution, vous aurez une maison personnalisée, mais qui demandera un investissement financier et personnel plus important. C’est la solution “sur mesure” !

Autre possibilité : s’adresser à un constructeur qui se chargera, selon un plan fourni par lui ou un architecte, de la construction de toute la maison. C’est la solution “prêt à construire” ! 

Leçon n°3 : j'obtiens mon permis de construire

C’est la pièce maîtresse dans le lancement de la construction, alors pas de faux pas ! Toute personne doit obtenir une autorisation appelée “permis de construire” et délivrée par la mairie de sa commune avant d’entamer la construction. Les plus pressés d’entre vous peuvent télécharger leur demande par internet. Le dossier de demande de permis de construire doit être établi en quatre exemplaires et comprendre notamment les plans de la future habitation et une description précise du projet… Le dossier doit être ensuite envoyé en recommandé à la mairie avec accusé de réception. Cette démarche permet de vérifier la faisabilité du projet par rapport aux règles d’urbanisme.

En principe, pour les permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois, à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles. Il n’y a plus qu’à attendre…

Leçon n°4 : je réalise un bon placement

Le prix d’achat d’une maison individuelle est généralement inférieur au prix d’un appartement neuf de même superficie. Investir dans ce type de bien est donc une bonne opération ! De plus, les risques de voir le bien décoté sont minimes. Pour tabler sur une bonne valorisation, il faudra toutefois avoir respecté notre “leçon n°1”. Vous pourrez revendre le bien à un prix intéressant, en prenant en compte le paramètre “plus-value”.
La maison reste un investissement immobilier de premier plan. Chaque année environ, 100 000 familles cherchent une maison à louer. Malheureusement, l’offre étant inférieure à la demande, il faudrait construire 15 000 maisons individuelles pendant 100 ans pour satisfaire les besoins.

C’est le moment de faire construire, car la maison individuelle reste un bon plan pour se loger et investir !

Leçon n°5 : je complète mes revenus

Investissez dans une maison bien placée dont le loyer est en phase avec le marché et vous la louerez sans difficulté ! En effet, le profil du locataire d’une maison individuelle est généralement synonyme de “stabilité”. Il s’agit souvent de familles. Le “turn over” est moins important que pour un studio par exemple, car les locataires restent en moyenne 80 mois dans les lieux. Pour vous, ce n’est que du bonus ! Les loyers sont généralement versés de manière régulière. Ce type de locataire ayant tendance à s’approprier le bien, il est normalement  mieux entretenu qu’un petit appartement qui voit défiler les locataires ! Conséquence directe : les charges afférentes au bien sont proportionnellement moins élevées pour une maison individuelle que pour un studio ou un deux pièces.

De plus, la maison individuelle permet de réaliser un investissement locatif au travers de la loi PINEL, et par conséquent de défiscaliser ce projet immobilier. Une bonne combinaison  des revenus locatifs et des avantages fiscaux. La durée de l’engagement de location va définir le montant de réduction d’impôt :
. Location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt.
. Location de 9 ans : 18 %.
. Location de 12 ans : 21 %.

Le montant de l’investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 euros et 5 500 euros par m² de surface habitable pour pouvoir profiter de cette défiscalisation. Certains délais sont cependant à respecter : le bien doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans par un locataire dont c’est la résidence principale. La maison doit aussi être louée dans les 12 mois suivant la date d’achèvement. Enfin, le logement doit être achevé dans les 30 mois après l’ouverture du chantier.

Certaines conditions sont à remplir !
Pour défiscaliser, le bien doit se situer en zone A, A bis et B1, définies par le décret du 5 août 2014 ou en zone B2 selon agrément préfectoral. Les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser un certain plafond qui évolue en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Quant aux normes, elles doivent être à jour par rapport à la réglementation thermique RT 2012. Enfin, il doit s’agir d’une maison en état futur d’achèvement (VEFA) ou achevée mais jamais occupée.

Bon à savoir pour faire construire !

Si vous optez pour la solution “prêt à construire”, la loi impose, selon le cas, la signature d’un contrat strictement réglementé : le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plans. Le choix de cette option vous offre une protection accrue par rapport au contrat d’entreprise. Le constructeur sera obligé de souscrire une garantie bancaire de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance, c’est la banque qui prendra le relais pour faire terminer votre maison ! Vous ne resterez donc pas “en plan” !

LE CCMI ?

Le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) est strictement réglementé par des dispositions d’ordre public destinées à protéger le client maître d’ouvrage.La conclusion du CCMI s’impose à toute personne qui se charge de la construction d’une maison ne comportant pas plus de 2 logements, destinée au client (le maître d’ouvrage),d’après un plan qu’il a proposé.

Réglementation thermique RT 2012

La RT 2012 est la nouvelle réglementation thermique française, née du Grenelle de l’Environnement. Elle fait suite à la réglementation précédemment en vigueur, la RT 2005. Elle vise à encadrer les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment, très énergivore. Elle doit notamment permettre de diviser par trois la consommation énergétique des bâtiments neufs dont les permis de construire sont déposés depuis fin 2012.

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