Par Christophe Raffaillac, le 9 Octobre 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Du choix, des promotions, des avantages fiscaux... le dernier trimestre marque en quelque sorte le début des soldes dans l'immobilier neuf. Toute signature avant le 31/12 peut s'accompagner de jolis rabais sur les prix et la fiscalité !

Certes, il faut prendre son temps pour trouver un bien immobilier, mais il faut savoir saisir le bon moment pour se lancer. Une belle occasion que vous offre la fin de l’année. Car la situation demeure toujours aussi favorable pour acheter, et les conditions encore plus profitables au moment de signer.

Avantage n°1 : Je visite avant d'acheter

Les logements neufs, qui n’ont pas encore trouvé d’acquéreurs, ne représentent pas un gros stock de biens. Mais pour les “chineurs d’immobilier”, il existe de belles opportunités.

Comment procéder ?
À condition de s’intéresser à des programmes presque finalisés, vous pourrez trouver des appartements prêts à être livrés, qui ne demandent qu’à faire de vous d’heureux propriétaires. Des acquéreurs d’autant plus comblés que vous pourrez prendre le temps d’étudier les bâtiments sous toutes les coutures, et visiter les logements.

Mais pas trop longtemps cependant, car les promoteurs sauront vous rappeler qu’il faut signer sans trop tarder pour profiter des avantages à la clé ! Autre atout, vous éviterez de mobiliser de l’argent le temps que le projet voie le jour, ce qui peut prendre jusqu’à 24 mois dans certains cas. Plutôt que de verser des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée du chantier, vous règlerez votre acquisition comptant, et vous éviterez de coûteux intérêts intercalaires.

Conseil : il ne faut pas précipiter son achat. Même si les biens prêts à livrer sont rares, il faut avant tout acheter en fonction de la valeur du bien à moyen et long terme et se soucier de sa liquidité en cas de revente. Ce qui suppose de s’intéresser à l’emplacement, qui reste déterminant !

Avantage n°2 : Je profite des avantages fiscaux dès 2016

Les investisseurs verront un intérêt particulier à acheter avant la fin de l’année. Ils pourront ainsi louer le bien sans tarder et commencer à défiscaliser leur acquisition sur leurs revenus 2016.

Quelle formule privilégier ?
La formule magique repose sur le célèbre dispositif Pinel, en vigueur depuis 2015. Pour mémoire, il vous permet d’acheter un logement locatif, avec à la clé une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21 % du prix d’acquisition, à condition de le mettre en location 6, 9 ou 12 ans.
Bien sûr, vous devez respecter les plafonds de loyers, établis par zone géographique, qui s’élèvent à :
. zone A bis : 16,82 €/m2
. zone A : 12,49 €/m2
. zone B1 : 10,06 €/m2
. zone B2 : 8,74 €/m2

Ce qui permet d’envisager une rentabilité nette de 3 à 4 % par an (loyers - charges / prix d’achat). L’intérêt de signer pour un bien déjà construit se retrouve au niveau de la prise d’effet du dispositif, car il est figé en termes de réduction d’impôt.
En effet, il s’active à la date d’achèvement des travaux (DAT), et non à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Une fin de programme permet d’enclencher le processus de défiscalisation le plus rapidement possible. Concrètement, le logement pourra être loué à partir de l’année prochaine, et l’avantage fiscal viendra impacter en conséquence la déclaration de revenus 2016.

Conseil : il convient de se positionner sur un logement dont la date d’achèvement des travaux (DAT) va intervenir avant la fin de l’année 2015. La piste du “désistement” ne doit pas être écartée, car certains acquéreurs renoncent à leur projet d’acquisition.

Avantage n°3 : Je peux transmettre à des conditions avantageuses

Cette solution, qui permet de profiter d’un abattement sur la donation d’un logement neuf, nous laisse un peu plus de temps. Elle s’applique à toutes les constructions dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Comment en profiter ?

Si vous voulez donner un coup de pouce à vos proches pour les aider à se loger… dans le neuf, il faut en profiter. Pour doter la politique du logement, le gouvernement vous accorde un allègement des droits pour la donation d’un bien immobilier neuf. Le donataire, celui à qui vous consentez la donation, bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 €, s’il s’agit d’un descendant (enfant, petit-enfant…), ou d’un ascendant, conjoint marié, partenaire de PACS. Concrètement, un bien de 250 000 € sera exonéré de droits de donation, à concurrence de 100 000 €.
Précision : cette mesure ne s’applique qu’aux donations entre vifs et exclut les transmissions par succession.

Conseil : que ce soit pour préparer sa succession ou activer la solidarité familiale, le neuf ouvre bien des portes, mais il est conseillé de consulter son notaire avant d’acheter.

Profitez d'un contexte favorable pour acheter
Malgré une légère hausse des taux de crédit au début de l’été, septembre retrouve le chemin de la baisse. Au plan national, le comparateur de crédits Empruntis.com observe avec satisfaction un léger recul du taux à 15 ans, avec une honorable valeur de 2,3 %. Même au niveau des emprunts longue durée - sur 25 ans - le taux reste sous la barre des 3 % et recule légèrement en ce début d’automne. Quant aux prix dans le neuf, ils enregistrent sur 12 mois une faible hausse au 2e trimestre 2015, avec 1 % de progression seulement sur l’ensemble du territoire.
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