Par Christophe Raffaillac, le 11 Juin 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Des pièces de plain-pied, une terrasse abritée, un jardin arboré... la maison individuelle possède de nombreuses qualités. Et lorsqu'elle peut se loger dans un ravissant lotissement, elle se place en bonne position pour offrir de belles prestations !

Avec ses parcelles bien dimensionnées, ses voies de circulation dégagées et ses espaces verts idéalement boisés, le lotissement séduit de nombreux acquéreurs. Il faut bien avouer qu'il constitue le bon compromis pour vivre dans un habitat individuel tout en profitant des avantages de la collectivité.
Car au moment de budgéter son projet de construction, il faut prendre en considération tous les services associés au lotissement : réseaux d'alimentation en énergies créés, raccordement au tout-à-l'égout prévu, espaces communs aménagés, autant de dépenses évitées par rapport à un terrain non loti. Quant aux règles d'urbanisme, à la gestion des espaces communs, à l'entretien de la voirie... tous ces aspects figureront dans le règlement ou dans le cahier des charges, document qui régit le fonctionnement du lotissement.

Lotissement, une situation enviable

La qualité d'un projet immobilier repose essentiellement sur le choix de l'emplacement. Une donnée qui doit être prise en compte pour agrémenter son cadre de vie et se ménager une bonne négociation en cas de revente. Des atouts qu'un terrain en lotissement offre indéniablement.
Généralement situées en périphérie des villes et villages, les parcelles profitent de dessertes appréciables et d'une proximité évidente avec les services et commerces très utiles au quotidien. Écoles, crèches, supérettes, mairie... se trouvent à quelques kilomètres, ce qui facilite largement la vie d'un ménage avec des enfants. Un autre élément déterminant concerne l'exposition de la maison.
Avec la réglementation thermique 2012 (RT 2012), les constructions doivent disposer de pièces à vivre orientées au sud. Des critères que les lotisseurs intègrent dans la délimitation des lots. Ainsi, les acquéreurs peuvent aisément implanter leur maison et profiter d'un ensoleillement maximal, ce qui assure une réelle qualité de vie et procure une vraie plus-value à la maison.

Conseil : définissez une liste de critères essentiels pour votre maison : surfaces, impact du voisinage, relief du terrain  pour sélectionner votre parcelle en lotissement.

Un urbanisme bien pensé

Si le lotissement se démarque sur un plan, c'est bien celui de l'urbanisme. Car il profite de toutes les attentions pour soigner ses abords, éviter les gênes excessives de voisinage et faciliter les déplacements en voiture et même piétons.
En effet, la création et l'aménagement d'un lotissement sont soumis à des règles d'urbanisme. Le lotisseur réalise les études techniques nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui délimite les terrains à construire et les espaces communs (rues, places, espaces verts...). Au préalable, un arrêté d'autorisation a été délivré par le maire de la commune pour la création du lotissement.

Conseil : demandez à consulter le cahier des charges du lotissement qui définit la répartition des dépenses éventuelles, les aires de stationnement et les possibles servitudes.

Réseaux prêts à brancher...

Un des principaux avantages du lotissement repose sur la viabilisation des terrains à bâtir. Cela comprend l'ensemble des raccordements aux différents réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone et d'assainissement. Sachant que ces travaux nécessitent beaucoup de temps, des démarches administratives et un budget conséquent, l'achat en lotissement permet de confier toutes ces missions au lotisseur. Car il dispose de toute l'expérience et des compétences pour mener à bien le projet.
Précisons que les travaux de voirie sont réalisés avant que la commercialisation des lots ne démarre. Ce qui facilite le démarrage de son chantier de construction, et notamment la livraison des matériaux.

Conseil : vérifiez que vous disposez de tous les compteurs d'eau, d'électricité, voire de gaz et qu'il suffit de raccorder votre future maison pour être alimenté en énergie.

Construction plus aisée en lotissement

Prévues dans le règlement du lotissement, toutes les caractéristiques liées à l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions, la pose des clôtures ou encore les plantations, facilitent la mise en oeuvre des travaux.
Précisons que ces règles peuvent être différentes de celles prévues par le PLU (Plan local d'urbanisme) de la commune où se trouve le lotissement. Elles consistent également à préciser la destination des constructions (à usage d'habitation ou professionnel), le positionnement de la maison par rapport aux limites séparatives ou les couleurs autorisées pour les crépis.
Mais ces critères participent largement à l'harmonie du cadre de vie et la qualité architecturale du bâti. Dans tous les cas, le Code de l'Urbanisme prévoit que les règles contenues dans le règlement du lotissement deviennent caduques passé 10 ans.

Conseil : assurez-vous que le règlement du lotissement s'avère compatible avec votre projet de construction.

Un budget maîtrisé

Avec son prix tout compris - terrain et viabilisation - l'achat en lotissement permet de maîtriser son budget et évite d'éventuelles dépenses non prévues. Et même si le prix au mètre carré peut dépasser celui du terrain non loti, l'écart de prix semble justifié.

Conseil : en plus du prix du terrain, demandez si le lotissement est régi par
une association syndicale libre et à combien s'élèvent les charges communales.

Quelles différences avec la copropriété horizontale ?
Lorsque le promoteur réalise un programme immobilier comprenant plusieurs pavillons sur un seul et même terrain, il s’agit d’une copropriété horizontale. Dans ce cas, chaque lot comprend :
- une partie privative : la maison ;
- une quote-part des parties communes.
À la différence du lotissement, le terrain reste la propriété indivise de tous les copropriétaires. Cela a des conséquences au niveau de l’aménagement du terrain, où une autorisation en assemblée générale de copropriété peut être nécessaire. En effet, cela nécessite un syndic de copropriétaires pour la gestion des espaces communs avec l’élection d’un représentant et la définition de statuts pour l’association.
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