Par Stephanie Swiklinski, le 13 Juillet 2015 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous envisagez de créer un lotissement pour vendre un terrain, quelques règles d'urbanisme s'imposent ! Et si vous devenez propriétaire d'un lot pour faire construire, quelles précautions faut-il prendre ? Éclairage côté vendeur et acheteur.

Largement recherchés, les terrains à bâtir constituent le point d'encrage des projets de construction. Une demande soutenue, surtout en périphérie des villes, qui conduit bien des propriétaires fonciers à mettre leurs parcelles sur le marché de la transaction. Mais comment  procéder pour céder un terrain et organiser au mieux son éventuelle division ?
 
Selon qu'il s'agit de vendre un terrain isolé ou des parcelles en lotissement, la réglementation diffère. Votre magazine vous donne les bonnes pistes à suivre... pour valoriser au mieux votre patrimoine et proposer à la vente des lots séduisants !

Mode d'emploi numéro 1 : je lotis un terrain

Vous êtes un particulier et avez décidé de vendre un terrain destiné à la construction individuelle. Si votre terrain est issu d'une division, vous vous retrouvez, du jour au lendemain, avec la casquette de lotisseur !
 
Déclaration préalable ou permis d’aménager, à vous de choisir en tant que lotisseur…

Votre lotissement devra alors faire l'objet d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager. La procédure dépend de deux critères alternatifs : le lieu du projet et la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs propres au lotissement. Des formalités administratives s'appliquent selon le cas. Si vous avez l'intention d'aménager des voies de circulation ou d'accès pour les besoins du lotissement, de créer des espaces verts communs, il vous faudra un permis d'aménager !

Pour constituer le dossier, il est recommandé de faire appel à votre notaire. Ce dernier vous garantira le respect d'une stricte réglementation pour un accès à la propriété sans souci.
Concernant les divisions de terrains sans réalisation de voie d'accès ou sans espace ou équipements communs, une déclaration préalable suffira. Ce document est, en effet, nécessaire :
  • s'il s'agit d'un détachement unique en vue de construire ;
  • ou à partir du 2e lot quand il n'y a pas d'aménagements communs.

Attention, la déclaration préalable ne vous dispense pas de demander un permis de construire !

Mode d'emploi numéro 2 : Je profite des avantages fiscaux

En 2015,  plusieurs mesures fiscales ont été mises en place pour inciter les particuliers à vendre ou transmettre leurs terrains à bâtir.
=> Exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans
Le régime fiscal antérieur applicable aux cessions de terrains à bâtir avait entraîné un phénomène de rétention des particuliers, concernant les terrains à bâtir. Ce régime constituait, en effet, une exception au régime général des plus-values immobilières, avec une exonération de la plus-value au bout de 30 ans de détention et non 22 ans (pour l'impôt sur le revenu). Afin d'encourager les cessions dans le foncier privé, le régime applicable en cas de cession de terrains à bâtir a été aligné depuis le 1er septembre 2014 sur celui, plus favorable, qui s'applique aux autres immeubles. Le vendeur d'un terrain à bâtir peut donc désormais profiter :

  • pour l'assiette fiscale, de taux d'abattement de 6 % par an de la 5e à la 21e année de détention et 4 % pour la 22e année. Avec une exonération totale des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu au terme de 22 ans de détention ;
     
  • pour l'assiette sociale, l'abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année, puis de 1,60 % au titre de la 22e année de détention et enfin de 9 % pour chaque année de détention au-delà de la 22e année. Conduisant ainsi à une exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention.

=> Abattement exceptionnel de 30 % en 2015
Cet abattement est applicable aux plus-values pour la cession d'un terrain à bâtir. Il faut que la promesse de vente soit conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Le bénéfice de cet abattement est subordonné à 2 conditions :
-   la vente ne doit pas être faite au profit d'un proche (parent, enfant...) ;
-  la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant la signature de la promesse de vente.
Rassurez-vous, en pratique, c'est votre notaire qui fait le calcul au moment de la vente !

=> Des mesures pour inciter les propriétaires à transmettre
Le gouvernement a également mis en place un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains à bâtir jusqu'à fin 2015. Son bénéfice est subordonné à l'obligation pour le bénéficiaire de la donation de construire un logement sur le terrain dans les 4 ans.


Mode d'emploi numéro 3 : J'achète un terrain en lotissement

Il existe deux sortes de terrains à bâtir. Soit vous achetez un terrain isolé, ou bien il s'agit d'une parcelle en lotissement. Dans le premier cas de l'achat en secteur diffus, le terrain est considéré comme "isolé" ou "hors lotissement", à partir du moment où il ne provient pas de la division d'un même bien.
 
En 2015, profitez d’un abattement de 30 % de l’impôt sur la plus-value d’un terrain

Certes, vous aurez une plus grande liberté dans la réalisation de vos travaux, mais pas les mêmes garanties !
Acheter un terrain isolé est, en effet, synonyme de travaux importants et coûteux de raccordement aux divers réseaux d'eau, d'assainissement, d'électricité et de gaz.
Dans le second cas, un terrain situé en lotissement est un terrain issu d'une procédure de lotissement.

Concrètement, il faut qu'il y ait division d'un même terrain en plusieurs lots, en vue de l'implantation de constructions. Selon l'article L 442-1 du Code de l'Urbanisme, "le lotissement est une division, en propriété ou en jouissance, d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës, ayant pour objet d'en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis."
Avec le lotissement, vous construirez votre maison en toute tranquillité ! Votre terrain sera obligatoirement constructible, viabilisé et borné.

Succession : des formalités simplifiées !
La loi relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures a été publiée au Journal Officiel du mardi 17 février 2015.
Cela devrait faciliter les relations avec l’administration dans de nombreux domaines. En matière d’héritage, la simplification de la preuve de la qualité d’héritier dans les petites successions profite de ces allègements de procédure.
Les héritiers en ligne directe (enfants…), appelés à hériter de successions modestes, n’ont plus besoin d’un acte notarié prouvant leur qualité pour accomplir certaines démarches auprès des administrations et des établissements bancaires (clôture du compte, paiement des factures, transfert de courrier…).
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